Các yếu tố chính để trả lời câu hỏi đó bao gồm hiệu ứng "lọc" của nhà ở cũng như thời gian xây dựng.
Khả năng chi trả nhà ở là một trong những cuộc khủng hoảng lớn nhất thời đại chúng ta và không phải ai cũng đồng ý về các giải pháp. Một số người cho rằng các nhà phát triển được cấp phép xây dựng các dự án mật độ cao nên đổi lại cung cấp một phần nhà ở mới đó với mức giá mà hầu hết mọi người có thể chi trả được.
Thực tế là: khoảng 95% tất cả nhà ở mới ở Canada được xây dựng bởi khu vực tư nhân và khoảng 95% nhà ở mới mà họ xây dựng được cung cấp theo giá thị trường, theo dữ liệu gần đây được công bố bởi CMHC.
Giá thị trường phản ánh mức giá hiện hành có thể đạt được vào thời điểm nhất định. Tuy nhiên, thời gian thay đổi và mặc dù điều đó thường có nghĩa là giá thị trường sẽ tăng lên, nhưng điều đó cũng có nghĩa là một số ngôi nhà sẽ dần trở nên hợp túi tiền hơn, thông qua cái gọi là hiệu ứng "lọc".
Trong một báo cáo nghiên cứu được công bố vào tháng 6 năm 2024 xem xét chủ đề này, CMHC định nghĩa "lọc" là "sự chuyển đổi dần dần các đơn vị nhà ở từ các hộ gia đình có thu nhập cao hơn sang các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn theo thời gian."
Chuỗi chỗ trống
Lọc thường xảy ra theo hai cách, cách đầu tiên là thông qua chuỗi chỗ trống, xảy ra khi một hộ gia đình chuyển lên nhà ở đắt tiền hơn, giải phóng ngôi nhà ít tốn kém hơn của họ. Điều này sau đó bắt đầu một phản ứng dây chuyền, vì một hộ gia đình chuyển đến ngôi nhà được giải phóng đó có khả năng cũng giải phóng một ngôi nhà thậm chí còn ít tốn kém hơn.
Đặc biệt là khi nó tác động đến hiệu ứng lọc thông qua chuỗi chỗ trống, CMHC kết luận rằng việc xây dựng độc quyền nhà ở giá rẻ "không phải là tối ưu".
Họ nói: "Làm như vậy chủ yếu mang lại lợi ích cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, nhưng làm giảm phúc lợi của các hộ gia đình có thu nhập cao vì tiền lương địa phương có thể giảm và doanh thu thuế tài sản thấp hơn dẫn đến ít tiện nghi hơn. Điều đó dẫn đến việc nhiều gia đình có trình độ giáo dục sau trung học rời khỏi khu vực, dẫn đến sự suy giảm hơn nữa về tiện nghi. Trong trường hợp này, chỉ có một vài hộ gia đình có thu nhập thấp chuyển đến những ngôi nhà tốt hơn."
Việc chỉ xây dựng nhà ở chi phí cao cũng không tối ưu, vì nó "cải thiện các tiện nghi nhưng không cải thiện khả năng chi trả hoặc phúc lợi của các hộ gia đình có thu nhập thấp nhiều lắm."
CMHC kết luận: "Nghiên cứu cho thấy xây dựng nhà ở chi phí trung bình hoặc sự kết hợp cân bằng giữa nhà ở chi phí thấp, trung bình và cao là chiến lược tốt nhất. Điều này là do nó làm cho nhà ở trở nên hợp túi tiền hơn và mang lại lợi ích cho hầu hết các loại hộ gia đình. Hơn nữa, việc xây dựng các loại đơn vị này làm giảm khả năng các gia đình có thu nhập thấp rời khỏi thành phố của họ."
Khấu hao
Việc giá trị của một thứ gì đó giảm xuống thường không được mong muốn, nhưng nó có thể là một điều tích cực nếu bạn là người thuê nhà đang tìm kiếm một ngôi nhà mà bạn có thể chi trả được, vì tiền thuê nhà bắt đầu giảm ngay sau khi xây dựng hoàn thành, khi một tòa nhà càng ngày càng cũ.
Theo nghiên cứu, tiền thuê nhà giảm 5% trong vòng bốn năm và giảm đều đặn tới 20% sau khoảng 20 năm, trước khi sau đó đi ngang.
Báo cáo lưu ý: "Mặc dù đúng là mức tiền thuê nhà đã tăng lên theo thời gian ở Canada, nhưng mô hình này tính đến cả tỷ lệ lạm phát chung và xu hướng thị trường khu vực lân cận. Do đó, những phát hiện này có thể được coi là lập hồ sơ tiền thuê nhà của các tòa nhà hiện có so với một tòa nhà mới, đồng thời giữ cố định xu hướng tăng tự nhiên của tiền thuê nhà theo thời gian."
Nghiên cứu cũng tìm thấy sự khác biệt giữa các tòa nhà/khu vực pháp lý có kiểm soát tiền thuê nhà và những nơi không có.
"Các khu vực có kiểm soát tiền thuê nhà chứng kiến sự suy giảm nhanh hơn và sâu hơn về tiền thuê nhà thực tế trung bình; tiền thuê nhà giảm xuống gần 25% so với mức tiền thuê nhà trong một tòa nhà mới sau 30 năm. Ngược lại, các khu vực không kiểm soát tiền thuê nhà có xu hướng chứng kiến tiền thuê nhà của họ giảm chậm hơn và chạm đáy ở mức gần 20% so với những tòa nhà mới sau khoảng 40 năm. Ở các tỉnh có kiểm soát tiền thuê nhà, sự khấu hao tương đối của tiền thuê nhà thực tế trong suốt vòng đời của một tòa nhà có thể rõ rệt hơn do những hạn chế về khả năng tăng tiền thuê nhà của chủ sở hữu tài sản đối với những người thuê hiện tại, một hiệu ứng không hoạt động khi một tòa nhà được thuê lần đầu. Điều này có thể làm giảm, chẳng hạn, động lực của chủ sở hữu tài sản để đầu tư vào tài sản và do đó dẫn đến tiền thuê nhà thấp hơn."
Hiệu ứng lọc
Vào cuối tháng Hai, CMHC đã công bố một bài báo xem xét thời gian xây dựng và kết luận rằng các dự án nhiều gia đình ban đầu mất khoảng ba đến năm năm để thiết kế và được phê duyệt. Sau đó, chúng mất khoảng một đến hai năm để xây dựng, nghĩa là các dự án nhiều gia đình mất tổng cộng bảy đến tám năm để chuyển từ ý tưởng thành hiện thực.
Thêm vào thời gian cần thiết để lọc đạt đến điểm cuối và bạn sẽ có câu trả lời cho câu hỏi mất bao lâu để một đơn vị nhà ở theo giá thị trường mới được đề xuất trở nên hợp túi tiền.
CMHC cho biết: "Nói chung, từ thiết kế một dự án đến quá trình lọc giúp nhà ở trở nên có thể đạt được, mất 25 đến 30 năm trước khi nguồn cung nhà ở mới được cung cấp và tác động đầy đủ của nó đối với tiền thuê nhà hoặc giá thấp hơn được cảm nhận."
Điều này phần lớn giải thích tại sao không có hoặc có rất ít tác động đến khả năng chi trả được nhìn thấy ngay lập tức khi nhà ở mới gia nhập thị trường — một lập trường đôi khi được đưa ra bởi những người cho rằng nguồn cung không phải là vấn đề hoặc giải pháp.
Về những gì có thể được thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho việc lọc, CMHC kết luận rằng xây dựng nhà ở trên toàn bộ phổ khả năng chi trả là chiến lược tốt nhất. Hơn nữa, "việc xây dựng liên tục nhà ở mới" cũng rất quan trọng, vì nhiều đơn vị mới tạo ra nhiều cơ hội hơn cho việc lọc xảy ra và luồng đơn vị mới ổn định cho phép lượng lọc ổn định.
CMHC lưu ý rằng việc hỏi tại sao xây dựng nhà ở giá cả phải chăng hoặc nhà ở xã hội ngay từ đầu không phải là giải pháp tốt nhất là hợp lý, vì về lý thuyết điều đó sẽ cắt giảm 20 đến 25 năm cần thiết để nhà ở lọc tự nhiên.
Để đáp lại, họ chỉ ra rằng lượng nhà ở xã hội trung bình tính theo tỷ lệ tổng số nhà ở ở các nước thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) là 7%. Để đáp ứng tiêu chuẩn này, Canada sẽ cần thêm 575.000 đơn vị, vẫn chỉ là một phần nhỏ trong số 3,5 triệu ngôi nhà mới thường được trích dẫn mà chúng ta cần. Nói cách khác, nó sẽ giúp ích, nhưng nó không nên là giải pháp mà chúng ta dựa vào, đặc biệt là vì các dự án này thường cũng phải đối mặt với các rào cản tài chính.
Tóm lại, CMHC tin rằng việc tạo điều kiện thuận lợi cho hiệu ứng lọc bằng cách tạo ra nguồn cung mới ở tất cả các mức khả năng chi trả là một chiến lược tốt hơn (nhưng không phải là chiến lược duy nhất). Như tiêu đề bài báo của họ lưu ý, "Giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở là một cuộc chạy marathon chứ không phải là một cuộc chạy nước rút."
© 2025 Storeys
Bản tiếng Việt của The Canada Life
