Sự gia tăng lãi suất gần đây đã làm giảm nhu cầu mua bán nhà ở Canada - việc tăng lãi suất là không thể tránh khỏi do mức lãi suất thấp trong lịch sử, và điều đó đã làm giảm giá nhà đất một phần. Tuy nhiên, do giá nhà vẫn ở mức cao ở Canada, một câu hỏi hữu ích cần đặt ra là các chính phủ có thể làm gì để đảo ngược chính sách tồi tệ trước đây và gia tăng nguồn cung vĩnh viễn, vốn là một phần của vấn đề cốt lõi.

Sự suy giảm giá gần đây ở một số thị trường có vẻ đáng kể. Giá tổng hợp ở Greater Toronto đã giảm 13% kể từ tháng 3 và giá ở Vancouver giảm 4,5%. Tuy nhiên, trước khi thế hệ millennials hoặc bất kỳ ai khác trên thị trường mua nhà biệt lập, nhà liền kề hoặc chung cư condo quá hào hứng với một thỏa thuận, hãy cân nhắc rằng giá tổng hợp ở Metro Vancouver vẫn là hơn 1,2 triệu đô la, trong khi ở Toronto vẫn hơn 1,1 triệu đô la. Và các mức giá đó còn lâu mới là mức giá hời.

Những con số đó đã không đạt đến mức  cao như vậy trong một sớm một chiều. Xu hướng dài hạn đã đang hướng đến giá cả không thể chấp nhận được trong nhiều thập kỷ. Demographia International đã tính toán sự gia tăng chi phí nhà ở của Canada từ những năm 1980 bằng cách chia giá nhà trung bình cho tổng thu nhập trung bình của hộ gia đình. Sau đó, tổ chức này đã gắn thẻ con số kết quả là giá cả phải chăng (3.0 trở xuống); không có khả năng chi trả vừa phải (3,1 đến 4,0); không có khả năng chi trả nghiêm trọng (4,1 đến 5,0); và không có khả năng chi trả đáng kể (5.1 trở lên).

Để hiểu rõ Canada đã trở nên đắt đỏ như thế nào trong thị trường nhà ở, vào năm 1987, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của cả nước chỉ là 3,0, tức là giá cả phải chăng. Đến năm 2020, điểm số thị trường trung bình của Canada nói chung là gấp đôi, tương đương 6,0 - không có khả năng chi trả đáng kể. Một số thị trường, chẳng hạn như Vancouver và Toronto, ở mức hai con số của “không có khả năng chi trả đáng kể” khi giá trung bình được so sánh với thu nhập.

Rõ ràng là Canada có vấn đề về khả năng chi trả nhà ở và có thể sẽ là không biết đến bao giờ ngay cả khi lãi suất cao hơn một chút - nghĩa là trừ khi các chính phủ bắt đầu giải quyết vai trò của chính họ trong việc tạo và giữ giá nhà ở mức cao.

Về mặt nhu cầu, mức nhập cư cũng góp phần làm tăng giá cả, nhưng điều đó xứng đáng được phân tích đầy đủ vì mức nhập cư “phù hợp” giải quyết nhu cầu cung lao động và các vấn đề khác. Vì vậy, trong một báo cáo cho SecondStreet.org, tôi chỉ xem xét mặt cung của vấn đề, vì chính quyền cấp tỉnh và địa phương trên toàn quốc và trên toàn hệ tư tưởng có thể hành động mà không cần chờ đợi các biện pháp từ chính phủ liên bang.

Vấn đề hạn chế nguồn cung là rất nghiêm trọng. Như Scotiabank đã lưu ý vào năm ngoái, Canada cần 1,8 triệu đơn vị nhà ở để đạt được thị trường cân bằng. Bây giờ hãy xem xét chính sách của chính phủ đang ngăn cản sự cân bằng và giá cả vừa phải như thế nào.

Vấn đề đầu tiên về phía nguồn cung là quy định và tình trạng quan liêu, bao gồm việc các dự án phát triển nhà ở được phê duyệt nhanh chóng như thế nào, trong khi yếu tố thứ hai là phí và thuế leo thang.

Ví dụ: vào năm 2020, Hiệp hội Các nhà Xây dựng Canada (CHBA) lưu ý rằng các phê duyệt phát triển ở Canada mất trung bình một năm rưỡi đến hai năm để có được (và hơn thế nữa trong một số trường hợp) - trung bình hơn 20 tháng cho nhiều đơn đăng ký dự án nhiều căn hộ và trung bình gần 12 tháng cho các đơn đăng ký một căn hộ.

Như CHBA cũng lưu ý, đối với các tòa nhà nhiều đơn vị, cứ thêm mỗi tháng mà nhà xây dựng chờ phê duyệt, chi phí trung bình hàng tháng thêm là 351.500 đô la cho dự án thấp tầng và 216.300 đô la cho dự án cao tầng.

Ngoài phân tích ngành, báo cáo năm 2021 của chính phủ British Columbia NDP về nhà ở, do cựu lãnh đạo đảng Joy MacPhail chủ trì, cũng lưu ý rằng thực sự có vấn đề với quy định và sự chậm trễ. Báo cáo kêu gọi các chính phủ “làm rõ và đẩy nhanh các quy trình phê duyệt quy hoạch và xây dựng nhà ở”, lưu ý rằng “Thời gian cần thiết để thúc đẩy các dự án nhà ở mới từ giai đoạn ý tưởng đến giai đoạn khởi công có thể mất nhiều năm” và sự chậm trễ này “có thể giá hàng chục nghìn đô la cho mỗi đơn vị nhà ở mới… ”

Một vấn đề khác khiến nhà ở trở nên đắt hơn là thuế và phí. B.C. báo cáo cho thấy “một số khoản phí này - đặc biệt là các khoản đóng góp cho tiện ích cộng đồng - có thể không thể đoán trước hoặc không nhất quán, gây ra sự không chắc chắn đáng kể, tăng chi phí và ảnh hưởng đến nguồn cung.”

Về phần mình, chính phủ liên bang có thể tăng mức giá tối đa cho phép đối với khoản hoàn thuế GST đối với một ngôi nhà mới lên 750.000 đô la từ mức 450.000 đô la hiện tại và cung cấp một khoản hoàn lại toàn bộ thuế thay vì một phần. Sự thay đổi chính sách đó, kết hợp với "hàng chục nghìn" đô la mà báo cáo của MacPhail cho biết có thể được tiết kiệm nhờ các phê duyệt nhanh hơn, sẽ bắt đầu làm cho nhà ở ít nhất là phải chăng hơn một chút ở Canada.

Không có biện pháp khắc phục hoàn hảo, thần kỳ nào đối với giá nhà cao, nhưng việc giảm thuế và phí, cộng với nguồn cung tăng dài hạn do được phê duyệt nhanh hơn, sẽ góp phần điều chỉnh giá cả.

Mark Milke là Giám đốc Điều hành của Quỹ Aristotle về Chính sách Công. Ông là tác giả của bản tóm tắt chính sách Làm thế nào để Giá cả Nhà ở Phải chăng ở Canada cho SecondStreet.org.

© 2022 Financial Post

© Bản tiếng Việt của TheCanada.life