'Hỗn loạn' là cách tốt nhất để mô tả những thách thức hiện tại

Theo một nhà phân tích thị trường nổi tiếng, lĩnh vực bất động sản thương mại có thể sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nữa trong năm tới - nhưng tình trạng khó khăn hiện tại của nó không có nghĩa là một cuộc khủng hoảng.

Marie-France Benoit, giám đốc thông tin thị trường tại Avison Young, nói với Canadian Mortgage Professional rằng mặc dù lãi suất cao và chi phí đi vay có thể sẽ tiếp tục tồn tại trong 12 đến 18 tháng tới, thị trường thương mại luôn có tính chu kỳ, với cơ hội xuất hiện ngay cả trong thời điểm đầy thử thách.

Benoit nói rằng chi phí tài chính có thể sẽ không tăng đáng kể so với mức hiện tại, nhưng có thể vẫn cao hơn mức mà thị trường thường quen thuộc.

Điều đó có thể khiến một số người tham gia thị trường gặp khó khăn, mặc dù những người khác có thể tìm thấy cơ hội ngay cả trong một thị trường khó khăn.

Bà nói: “Khi chi phí tài chính tăng lên và người cho vay cũng thận trọng hơn, nguồn cung tiền để cho vay không còn dồi dào, vì vậy người cho vay sẽ chọn lọc hơn. Vì vậy, điều đó có nghĩa là không phải tất cả các dự án đều sẽ nhận được cấp vốn dễ dàng như cách đây 5 năm và chi phí của nó sẽ tăng lên.”

“Vì vậy, chúng tôi dự đoán rằng [đối với] các nhà phát triển không nhất thiết phải có tính thanh khoản, chúng tôi có thể thấy một số tình huống tài sản gặp khó khăn. Nhưng sau đó, thường có một thời điểm trong chu kỳ mà một số nhà đầu tư đang làm rất tốt vì khi đó nó sẽ mở ra cơ hội cho một số người mua nhất định trong những thời điểm đó.”

Bản chất dài hạn của đầu tư bất động sản thương mại được nhấn mạnh

Benoit nhấn mạnh rằng đầu tư vào bất động sản thương mại thường là một dự án dài hạn hơn so với các lĩnh vực khác, với toàn bộ lợi ích thường không trở nên rõ ràng cho đến sau đó.

“Khi bạn đầu tư vào bất động sản thương mại, nó không phải là hai năm. Có lẽ là 10, 15, 20 năm,” bà nói. “Vậy bạn muốn định vị mình như thế nào khi chúng ta đã thoát khỏi ‘cuộc khủng hoảng’ ngắn hạn đó? Tôi thậm chí sẽ không gọi nó là một cuộc khủng hoảng.”

“Tôi có thể nói rằng sẽ có một số bất ổn khi nguồn tài chính ít dồi dào hơn và tốn kém hơn so với 10 năm trước.”

Trong khi đó, sự khác biệt giữa lĩnh vực ngân hàng của Mỹ và Canada có nghĩa là có rất ít khả năng xảy ra một cuộc khủng hoảng ở phía bắc biên giới liên quan đến những thách thức về bất động sản thương mại, theo Benoit.

Bà nói: “Khi các ngân hàng thận trọng hơn, điều đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến bất động sản thương mại. Nhưng không giống như ở Mỹ – các ngân hàng ở đây không dễ đặt mình vào tình thế nguy hiểm, [và] hoạt động bảo lãnh phát hành của họ chặt chẽ hơn ở Mỹ, vì vậy đó là lý do tại sao tôi không muốn dùng từ khủng hoảng. Giống như sự hỗn loạn hơn.”

Sự suy thoái hiện tại khiến triển vọng tương lai trở nên u ám

Bà Benoit cho biết, sự không chắc chắn của thị trường trong năm 2024 một phần là do giao dịch chậm lại trong năm nay, với sự sụt giảm về khối lượng bán và hoạt động, nghĩa là hiện tại có rất ít giao dịch, hợp đồng cho thuê và bán có thể so sánh được - những thành phần thiết yếu của một thị trường bất động sản thương mại lành mạnh.

Bà nói: “Điều tôi cảm thấy bây giờ là thật khó để biết tỷ lệ trần đầu cuối sẽ là bao nhiêu nếu bạn rút khỏi khoản đầu tư của mình. Và khi những người tham gia thị trường đang phải đối mặt với một tình huống không rõ ràng khi không có nhiều dữ liệu cho họ, thì bạn phải dự phòng cho những rủi ro vì có một yếu tố rủi ro xuất phát từ việc thiếu thông tin này.”

Điều đó có nghĩa là ở một mức độ nào đó, những người tham gia thị trường đang “trong tình trạng mò mịt một chút” trong năm tới, với các nhà đầu tư có thể kỳ vọng lợi suất cao hơn để bù đắp rủi ro lớn hơn vì sự không chắc chắn đó.

Benoit cho biết, sự lỗi thời cũng sẽ là một chủ đề lớn trong tương lai với nhu cầu tập trung vào việc đảm bảo các tòa nhà đang rơi vào tình trạng hư hỏng hoặc không được sử dụng sẽ được tối ưu hóa hoàn toàn trong những năm và thập kỷ tới.

Bà nói: “Mỗi năm chúng ta già đi, những tòa nhà mà chúng ta đang ở cũng vậy, cho dù đó là căn hộ, ngôi nhà hay văn phòng của bạn. Sẽ có câu hỏi với ESG [Môi trường, Xã hội và Quản trị]: ‘Cách sử dụng nó tốt nhất là gì?’

“Một số bất động sản đã lỗi thời. Chúng cần được tái sử dụng và đó cũng là cơ hội tuyệt vời để suy nghĩ lại về các thành phố của chúng ta… trong 12 đến 18 tháng tới, mọi người sẽ khá tập trung giống như họ đã tập trung vào năm ngoái về lãi suất và những thứ tương tự, nhưng chúng ta vẫn cần chú ý vào những tòa nhà mà chúng ta đang sở hữu hiện nay, những tòa nhà mà chúng ta đang đầu tư vào, chúng sẽ tồn tại sau 20 và 30 năm nữa.”

© 2023 Canadian Mortgage Professional.

BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE