Liệu việc phân vùng hạn chế tại địa phương có kìm hãm mục tiêu nhà ở giá rẻ của Canada không?

Chủ tịch CMI Financial cho biết cách tiếp cận 'củ cà rốt và cây gậy' có thể cản trở các nỗ lực của liên bang nhằm giảm bớt tình trạng thiếu nhà ở tại Canada

Theo Kevin Fettig, chủ tịch của CMI Financial Group, mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở của Canada có thể bị phá hoại bởi các chính sách phân vùng hạn chế ở cấp địa phương.

Fettig nhấn mạnh cách các quy định phân vùng tại địa phương, nhằm bảo vệ giá trị bất động sản, có thể cản trở việc xây dựng nhà ở giá rẻ, bất chấp các sáng kiến của liên bang.

"Đẩy mạnh mật độ dân số cao hơn là trọng tâm trong chiến lược của chính phủ liên bang nhằm khuyến khích xây dựng nhà ở giá rẻ hơn", Fettig viết trong một bài đăng trên blog gần đây. Tuy nhiên, ông chỉ ra rằng phần lớn quy định phân vùng diễn ra ở cấp địa phương, nơi các chính phủ thường áp dụng các chính sách hạn chế nhằm hạn chế việc xây dựng nhà mới.

Các chính sách xây dựng nhà hạn chế này phần lớn được thiết kế để bảo vệ giá trị của những ngôi nhà hiện có, mà nhiều chủ nhà coi là nguồn tài sản chính và tiền tiết kiệm hưu trí của họ.

“[Chủ nhà] coi bất kỳ sự thay đổi nào ở gần đó là mối đe dọa tiềm tàng đối với giá trị đó. Fettig cho biết: "Quy hoạch hạn chế giúp giảm thiểu rủi ro giảm giá trị bất động sản", đồng thời lưu ý rằng trong khi một số chủ nhà có thể tìm cách tác động đến các chính sách để đạt được lợi ích cá nhân, thì nhiều người chỉ đơn giản là đang cố gắng bảo vệ lợi ích tài chính của họ.

“Chỉ là tham vọng”

Quỹ Tăng tốc Nhà ở trị giá 4 tỷ đô la của chính phủ liên bang, được thiết kế để tăng nguồn cung nhà ở, đã gắn liền với những thay đổi về quy hoạch phân vùng cho phép có nhiều lựa chọn nhà ở phức hợp và nhà ở tầng thấp mới.

Tuy nhiên, Fettig cảnh báo rằng cách tiếp cận "củ cà rốt và cây gậy" cho rằng các thành phố cần phải bị ép buộc hành động, điều này đôi khi dẫn đến căng thẳng giữa chính quyền địa phương và cư dân của họ.

Tại Calgary, một đề xuất thay đổi quy hoạch phân vùng chung đã gây ra phản ứng dữ dội của công chúng. Đề xuất này đã dẫn đến phiên điều trần công khai dài nhất từ trước đến nay của thành phố, kéo dài hơn ba tuần, với khoảng 70% người phát biểu phản đối những thay đổi này.

Mối quan ngại bao gồm từ tác động đến đặc điểm và cơ sở hạ tầng của khu phố đến nỗi lo về giá trị tài sản giảm. Thành phố cũng đã nhận được kỷ lục 5.500 đơn trình bày bằng văn bản từ cư dân phản đối các sửa đổi về quy hoạch phân vùng.

Những căng thẳng tương tự đã nảy sinh ở các khu vực khác của đất nước. Tại British Columbia, chính quyền tỉnh thừa nhận rằng luật nhà ở cho phép xây thêm các đơn vị trên các lô đất dành cho một gia đình không thay thế các giao ước về quyền sở hữu đất cũ hạn chế việc xây dựng nhiều đơn vị trên các bất động sản.

Những giao ước này, thường được các nhà xây dựng đăng ký khi các bất động sản được bán, đã chứng minh là khó có thể xóa bỏ vì nhiều nhà phát triển ban đầu không còn hoạt động nữa.

Fettig cho biết "Điều này nhấn mạnh rằng mục tiêu cung cấp nhà ở của CMHC chỉ là tham vọng."

Rào cản pháp lý

“Đối mặt với cách tiếp cận khuôn mẫu đối với chính sách nhà ở”, chủ nhà ở một số khu vực ngày càng chuyển sang các giao ước hạn chế như một phương tiện để phản đối những thay đổi về phân vùng chung, Fettig giải thích.

Những thỏa thuận pháp lý ràng buộc này, được đăng ký trên quyền sở hữu tài sản, áp đặt thêm các hạn chế đối với những gì chủ sở hữu tài sản có thể làm với đất của họ, thường hạn chế quy mô hoặc loại công trình có thể xây dựng.

“Trước khi chính quyền thành phố nắm quyền phân vùng sử dụng đất, các giao ước hạn chế là công cụ chính để tổ chức các thị trấn và thành phố”, Fettig nói thêm. “Những giao ước này có thể áp đặt các hạn chế đối với quy mô và diện mạo của tòa nhà, cũng như các loại hoạt động được phép”.

Ở Alberta và BC, các giao ước hạn chế vẫn có hiệu lực trừ khi chúng có ngày hết hạn cụ thể. Ở Ontario, các giao ước thường hết hạn sau 40 năm nếu không đề cập đến ngày hết hạn.

Fettig lưu ý rằng tòa án có thể xóa bỏ các giao ước này trong một số điều kiện nhất định, nhưng khả năng thành công phụ thuộc vào cách diễn đạt cụ thể và bối cảnh pháp lý của giao ước.

Bản tiếng Việt của The Canada Life