Chuyên gia bất động sản cho biết thị trường căn hộ chung cư GTA đã "chạm đáy"

Theo các chuyên gia bất động sản, Khu vực Đại Toronto (GTA) đang chứng kiến tình trạng dư cung căn hộ chung cư, do lượng hoàn thiện đạt mức cao kỷ lục và chi phí vay cao.

Sự kết hợp của những yếu tố này đã dẫn đến tình trạng niêm yết nhiều hơn mức thị trường có thể hấp thụ, khiến giá giảm vì cả người mua và nhà đầu tư đều do dự.

Theo báo cáo gần đây của nhà kinh tế Rishi Sondhi của TD, doanh số bán lại căn hộ chung cư tại GTA đã giảm 25% vào tháng 7 so với mức trước đại dịch.

Sondhi cho rằng sự sụt giảm này là do một số yếu tố, bao gồm làn sóng căn hộ chung cư mới hoàn thiện, chi phí vay cao khiến người mua khó hoàn tất thủ tục thế chấp và các nhà đầu tư bán tháo bất động sản do tiền thuê giảm và dòng tiền âm.

Sondhi giải thích trong báo cáo rằng "Bối cảnh lãi suất tương đối cao có nghĩa là khoảng cách giữa tỷ lệ lợi nhuận từ căn hộ chung cư tại GTA... và từ trái phiếu chính phủ không rủi ro đã thu hẹp lại. Điều này có thể làm giảm động lực nắm giữ căn hộ chung cư như một khoản đầu tư, mặc dù mức lợi suất giảm gần đây có thể giúp nới rộng thêm mức chênh lệch này.”

Nguồn cung tăng vọt

Các con số cho thấy nguồn cung mới đang tràn ngập thị trường như thế nào. Từ tháng 1 đến tháng 7 năm nay, khoảng 19.000 căn hộ chung cư đã được hoàn thành tại GTA – tăng từ 12.000 căn trong cùng kỳ năm 2023 và 10.000 căn trong năm 2022.

Brendon Cowans, đại diện bán hàng của Property.ca, cho biết thời điểm này không thể tệ hơn.

"Bạn có thể tưởng tượng tất cả nguồn cung này sẽ đến trong bối cảnh lãi suất cao. Đây không phải là sự kết hợp dễ chịu", Cowans nói với Bloomberg.

Theo công ty bất động sản Zoocasa, danh sách niêm yết căn hộ chung cư đang hoạt động tại GTA đã tăng 63,9% so với cùng kỳ năm ngoái, từ 5.416 lên 8.879 căn. Thành phố Toronto cũng chứng kiến sự gia tăng tương tự, với danh sách tăng 61,5% trong cùng kỳ.

Sự gia tăng trong danh sách này là một phần của xu hướng rộng hơn trên khắp Canada, với các thành phố như Vancouver, Hamilton, Mississauga và Ottawa đều chứng kiến mức tăng hai chữ số trong danh sách chung cư đang hoạt động.

Dữ liệu của Zoocasa cho thấy lãi suất tăng trong vài năm qua đã làm tăng chi phí nắm giữ bất động sản đầu tư, đặc biệt là đối với những người có thế chấp lãi suất thay đổi.

Cowans chỉ ra rằng nhiều nhà đầu tư đã mua căn hộ chung cư trong năm năm qua đã chứng kiến chi phí vận hành của họ "tăng vọt", khiến việc kiếm lời trở nên khó khăn.

Do đó, nhiều nhà đầu tư đang rao bán các căn hộ, làm tăng thêm nguồn cung đang tăng lên.

Cowans cho biết "Một số chi phí vận hàn đối với những bất động sản này, đặc biệt là những người đã mua trong vòng năm năm qua và áp dụng lãi suất thay đổi, đã chứng kiến chi phí vận hành tăng vọt."

Người mua được hưởng lợi

Đối với người mua, tình trạng cung vượt cầu đang mở ra một cơ hội. Zoocasa báo cáo rằng giá chung cư trên toàn GTA đã giảm 2% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 7, với mức giá giảm khoảng 5% kể từ quý 3 năm ngoái, theo Sondhi.

Ông dự đoán doanh số sẽ "phục hồi dần" khi thị trường ổn định nhưng dự đoán giá chung cư có thể giảm từ mức trung bình đến cao một chữ số cho đến đầu năm sau.

Sondhi viết: "Có những rủi ro đối với triển vọng giá chung cư trong ngắn hạn ở cả hai phía. Mặt trái là làn sóng chung cư dự kiến hoàn thành sẽ tiếp tục làm tăng nguồn cung. Mặt tích cực là doanh số bán chung cư có thể phản ứng mạnh hơn với lãi suất giảm so với những gì chúng tôi đã giả định hoặc các nhà đầu tư có thể rút tài sản của họ khỏi thị trường, thắt chặt các điều kiện với tốc độ nhanh hơn dự kiến."

Đầu tháng này, Ngân hàng Trung ương Canada đã cắt giảm lãi suất cho vay chủ chốt của mình một phần tư điểm phần trăm xuống còn 4,25%, đánh dấu lần cắt giảm thứ ba liên tiếp. Trong khi ngân hàng trung ương đã ra tín hiệu rằng họ có thể điều chỉnh tốc độ giảm lãi suất trong tương lai, vẫn có hy vọng rằng lãi suất thấp hơn cuối cùng có thể thúc đẩy nhu cầu về căn hộ chung cư.

Debbie Cosic, người sáng lập kiêm giám đốc điều hành của In2ition Realty, vẫn lạc quan, lập luận rằng tình trạng cung vượt cầu hiện tại chỉ là tạm thời.

"Chúng tôi kỳ vọng năm tới sẽ là một năm rất mạnh mẽ vì chúng tôi tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục giảm", bà cho biết. "Chúng tôi tin rằng tình trạng cung vượt cầu xuất phát từ việc công chúng chỉ đứng ngoài quan sát xem khi nào thị trường chạm đáy. Chúng tôi tin rằng nó đã chạm đáy rồi".

Cosic khuyến khích người mua tận dụng mức giá hiện tại và các ưu đãi mà người bán đưa ra.

Con đường phía trước

Triển vọng cho thị trường chung cư vẫn còn trái chiều. Trong khi một số người tin rằng điều tồi tệ nhất có thể đã qua, những người khác cảnh báo rằng thị trường có thể mất thời gian để phục hồi. Cowans lưu ý rằng mặc dù ông kỳ vọng doanh số bán chung cư sẽ tăng trong những năm tới khi lãi suất giảm, nhưng khả năng phục hồi nhanh chóng là không cao.

"Tôi thấy mọi thứ sẽ phục hồi trở lại trong tương lai. Tôi không kỳ vọng nó sẽ diễn ra quá nhanh", ông nói. "Tôi có thể dự đoán giá sẽ tăng khi lãi suất tiếp tục giảm... và vào năm 2027, tôi chỉ nghĩ rằng đó sẽ là sự điên rồ.

"Nếu mọi người có thể kiên trì trong hai năm tới, thậm chí là ba năm, thì câu chuyện sẽ hoàn toàn khác."

Hiện tại, thị trường chung cư của GTA vẫn là thị trường của người mua, với chi phí vay cao và việc hoàn thành kỷ lục tạo ra môi trường cung vượt cầu. Việc điều này dẫn đến sự phục hồi nhanh chóng hay giai đoạn điều chỉnh kéo dài sẽ phụ thuộc phần lớn vào hướng lãi suất và tốc độ phục hồi của nhu cầu.

©2024 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life