Vancouver dự kiến sẽ chứng kiến số nợ quá hạn thế chấp tăng gấp đôi trong năm tới, trong khi Toronto cũng đang chứng kiến sự gia tăng lớn

Mặc dù tỷ lệ nợ thế chấp quá hạn trên khắp Canada đang tăng, nhưng chúng vẫn ở mức thấp theo tiêu chuẩn lịch sử. Nhưng cơ quan nhà ở quốc gia đang dự kiến số lượng nợ thế chấp quá hạn sẽ tiếp tục tăng - đặc biệt là ở Toronto và Vancouver, hai thị trường đắt đỏ nhất của đất nước.

Mathieu Laberge, phó chủ tịch cấp cao về kinh tế nhà ở và hiểu biết sâu sắc tại Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) đã nói với Canadian Mortgage Professional rằng Vancouver có khả năng sẽ chứng kiến số nợ quá hạn tăng gấp đôi trong sáu đến 12 tháng tới, sau khi đã trải qua mức tăng gấp đôi từ mức thấp nhất của năm 2022 và 2023.

Trong khi đó, một sự gia tăng thêm nữa ở Toronto có thể dẫn đến tình trạng nợ quá hạn ở cả hai thành phố tăng vọt lên mức đã thấy trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2015. Điều đó khó có thể gây ra sự sụp đổ của thị trường thế chấp - nhưng Laberge đã nhấn mạnh trong một phân tích gần đây rằng đây là một xu hướng đáng để theo dõi.

“Mức độ thay đổi ở Toronto và Vancouver là đáng kể trong những tháng gần đây và sẽ tiếp tục đáng kể trong khoảng một năm tới,” ông nói với CMP. “Chúng ta thấy điều này sắp xảy ra và chúng ta nên để mắt đến nó.”

Giữ nhà thường là ưu tiên hàng đầu của người Canada khi khó khăn về tài chính ập đến, nghĩa là họ sẵn sàng trì hoãn thanh toán các loại tín dụng khác như vay mua ô tô và thẻ tín dụng. Laberge cho biết điều đó thường xảy ra khoảng một năm rưỡi trước khi nợ thế chấp phát sinh.

Nhưng nếu nợ thế chấp trở nên tồi tệ hơn đến mức người vay phải bán nhà, thì thị trường nhà ở ảm đạm, giống như thị trường đã thấy trong 18 tháng qua, cũng có thể làm trầm trọng thêm tình hình tài chính của họ. Laberge cho biết “Nếu đó là một thị trường người mua và người bán linh hoạt, có nguồn cung tốt và được cung cấp tốt, thì họ có thể có một chiến lược thoát hiểm. Sẽ có người mua trên thị trường để mua căn hộ của họ.”

“Thật không may khi bạn phải bán nhà – nhưng ít nhất bạn có thể trả hết tiền thế chấp và cải thiện tình hình tài chính của mình. Nhưng những gì chúng tôi quan sát được trên toàn Canada là tình hình thị trường nhà ở đang nới lỏng theo nghĩa là có nhiều người bán hơn người mua, điều đó có nghĩa là chiến lược thoát hiểm mà bạn nghĩ mình có thể có, những người khác cũng nghĩ như vậy.”

Với nhiều thành phố lớn chứng kiến thị trường người mua chiếm ưu thế do nhu cầu giảm mạnh và lãi suất tăng, nhà ở thường vẫn chưa bán được lâu hơn nhiều so với những ngày bận rộn của đại dịch COVID-19. “Đó là lúc nợ đọng kéo dài vì mọi người không có lựa chọn nào khác để bán”, Laberge cho biết.

Yếu tố Trump: Các sự kiện ở Hoa Kỳ có thể tác động đến nền kinh tế Canada như thế nào?

Trong số những tác nhân gây ra khó khăn tài chính dẫn đến tín dụng không thế chấp và nợ thế chấp quá hạn là tình trạng thất nghiệp - và trong khi tỷ lệ thất nghiệp toàn quốc đã giảm vào tháng 9 lần đầu tiên kể từ đầu năm, thì dự kiến tỷ lệ này sẽ còn tăng cao hơn nữa trong những tháng tới, với Toronto và Vancouver một lần nữa dẫn đầu.

Một yếu tố khác là triển vọng kinh tế chung của Canada, điều mà Laberge cho biết CMHC đang theo dõi bằng "con mắt rất, rất kỹ lưỡng." Tương lai của nền kinh tế vẫn còn ẩn chứa sự không chắc chắn, đặc biệt là khi một đường bóng khó lường sẽ đến vào ngày 20 tháng 1 năm 2025, khi Donald Trump trở lại vị trí tổng thống Hoa Kỳ.

"Không có sự đồng thuận mạnh mẽ nào về cách nền kinh tế sẽ phát triển vì có quá nhiều sự không chắc chắn", Laberge cho biết. "Chúng ta sẽ có những dấu hiệu khá nghiêm trọng vào đầu năm tới khi chính quyền mới của Hoa Kỳ nhậm chức và bắt đầu tích cực về những gì có trong các lá bài cho nền kinh tế Canada.

“Nhưng đó là điều có thể làm tăng sự biến động cho Canada và thị trường nhà ở, và đó sẽ là vấn đề về những chi tiết cụ thể của những gì đã được công bố ở phía nam biên giới đối với nền kinh tế Canada. Tôi không nghĩ rằng đó là bí mật đối với bất kỳ ai rằng đã có cuộc nói chuyện về thuế quan.  Những chuyện tồi tệ nằm trong những chi tiết nhỏ - ngành nào, cấp độ nào, khi nào? Và đây là điều chưa biết mà chúng ta đang ở ngay bây giờ.”

Liệu việc cắt giảm lãi suất có giúp ngăn chặn tình trạng chậm trả nợ thế chấp không?

Ngân hàng Trung ương Canada đã bắt đầu cắt giảm lãi suất vào mùa hè và đã hạ lãi suất chuẩn tổng cộng 375 điểm cơ bản kể từ tháng 6, giúp giảm chi phí thế chấp cho nhiều người đi vay và làm sáng tỏ bức tranh gia hạn cho những người có thời hạn hết hạn trong những năm tới.

Nhưng Laberge lưu ý rằng phải mất 18 đến 24 tháng trước khi thị trường cảm nhận được tác động đầy đủ của việc cắt giảm lãi suất, khiến cho một số người mua hy vọng vấn đứng ngoài cuộc trong khi họ chờ xác định xem lãi suất giảm có phải là xu hướng lâu dài hay không. Ông cho biết: "Vì vậy, đây là điều có thể giúp ích, nhưng sẽ không giúp ích ngay lập tức."

"Đã có một số phản ứng, nhưng vẫn chưa có dòng người mua mới đổ xô vào thị trường với mục đích mua nhà."

Điều đó có nghĩa là mặc dù lãi suất đã giảmtrong năm 2024 và dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong suốt phần lớn năm 2025, nhưng vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhẹ nào trong ngắn hạn đối với tình trạng chậm trả nợ thế chấp - đặc biệt là khi có rất nhiều đợt gia hạn trong những năm tới.

Tin tích cực là các hộ gia đình Canada đã cho thấy "khả năng phục hồi cực kỳ tốt" trong hai năm rưỡi qua, Laberge cho biết, và không có lý do gì để nghĩ rằng điều đó sẽ thay đổi ngay lập tức.

"Nhưng với sự biến động trong nền kinh tế và mức tăng trưởng kinh tế tương đối chậm hơn là 1,1%, 1,2% trong hai năm qua và mức nợ, tôi nghĩ rằng vẫn sẽ mất 24 tháng nữa trước khi chúng ta có thể nói rằng chúng ta đã vượt qua được giai đoạn khó khăn của chu kỳ gia hạn, khi mọi người sẽ gia hạn với mức lãi suất cao hơn", ông cho biết.

"Khả năng phục hồi đã [xuất hiện] trong khoảng thời gian đó và chúng tôi ngày càng cảm thấy lạc quan hơn trong tương lai. [Nhưng] chúng ta vẫn đang trong giai đoạn cần theo dõi chặt chẽ thị trường nhà ở và xem mọi thứ diễn biến như thế nào."

© 2024 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life