Làn sóng tái ký thế chấp sắp tới của Canada: Không còn là khủng hoảng?

Việc lãi suất giảm mạnh đồng nghĩa với việc ít có khả năng thị trường sụp đổ do tái ký, các nhà quan sát cho biết

Nó đã được coi là một cuộc khủng hoảng tiềm tàng đối với nền kinh tế Canada: làn sóng thế chấp sắp đến hạn tái ký vào năm 2025 và 2026 với lãi suất cao hơn đáng kể so với lãi suất được đưa ra khi khoản vay được bắt đầu. Nhưng một loạt các đợt cắt giảm lãi suất của ngân hàng trung ương và sự sụt giảm lãi suất cố định đồng nghĩa với việc mối đe dọa đó đã mờ dần - và nỗi đau tái ký khó có thể là một chủ đề bàn tán chính vào năm 2025, theo các nhà quan sát thị trường.

Vào tháng Năm, Văn phòng Giám sát các Tổ chức Tài chính (OSFI), cơ quan quản lý ngân hàng của Canada, đã đánh dấu hoạt động cho vay thế chấp là một trong những rủi ro hàng đầu đối với hệ thống tài chính quốc gia do làn sóng tái ký sắp tới với lãi suất tăng cao.

Dự đoán đó được đưa ra chỉ vài tuần trước khi Ngân hàng Trung ương Canada thực hiện đợt cắt giảm lãi suất đầu tiên trong một loạt các đợt cắt giảm, với lãi suất chuẩn hiện đã giảm 175 điểm cơ bản - có nghĩa là lãi suất thế chấp thả nổi cũng đã giảm đáng kể kể từ tháng Năm.

Doug Porter, nhà kinh tế trưởng tại Ngân hàng Montreal (BMO), nói với Canadian Mortgage Professional rằng khả năng thị trường bị sốc do tái ký thế chấp luôn bị phóng đại phần nào. “Nó đã không tính đến việc Ngân hàng có khả năng sẽ cắt giảm,” ông nói. “Tôi thừa nhận, Ngân hàng thậm chí còn quyết liệt hơn chúng tôi mong đợi.

“Nhưng chúng tôi đã nghĩ rằng Ngân hàng Trung ương Canada sẽ giúp ngăn chặn vực thẳm thế chấp bằng cách hạ lãi suất. Và rủi ro đó là một trong những lý do khiến Ngân hàng hạ lãi suất. Họ biết điều đó sắp xảy ra. Họ có thể đọc dữ liệu đó cũng như bất kỳ ai. Họ biết đó [sẽ là] một rủi ro đối với nền kinh tế trong năm 2025 và 2026 - và về cơ bản họ đã ngăn chặn nó.”

Gần cuối năm ngoái, Thống đốc Ngân hàng Tiff Macklem đã nhấn mạnh rằng làn sóng tái ký thế chấp sắp tới là một trong những lý do chính cho quyết định của các nhà hoạch định chính sách không tăng lãi suất hơn nữa.

Ít dấu hiệu khó khăn về thanh toán khi đến thời điểm tái ký

Bên phía các nhà môi giới, có vẻ như ít khách hàng gặp phải những thách thức lớn khi đến thời điểm tái ký. Matthew O’Neil, của Connolly Capital, nói với CMP rằng những người vay của ông đã mua với lãi suất thấp trong những năm trước không thấy các khoản thanh toán tăng vọt khi tái ký. “Việc tái ký mà chúng tôi đã thấy trong năm nay là những người đã mua nhà vào năm 2019 hoặc 2020, và lãi suất vào khoảng 3% nếu bạn chọn lãi suất cố định,” ông nói.

“Vì vậy, bây giờ những khách hàng đó đang tái ký ở mức thấp đến trung bình của phạm vi bốn phần trăm. Họ vẫn ổn. Không có cú sốc thanh toán lớn ở đó. Điều chúng tôi nhận thấy là sau năm năm giảm nợ gốc và sau đó tái ký với lãi suất cao hơn, các khoản thanh toán vẫn ở mức tương đương với những gì họ đã trả trong quá khứ.”

Lãi suất dự kiến sẽ tiếp tục giảm đối với cả lãi suất cố định và lãi suất thả nổi

Lãi suất cố định dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong năm tới, trong khi Ngân hàng Trung ương Canada ít đưa ra dấu hiệu cho thấy họ sắp dừng chương trình cắt giảm lãi suất - ngay cả khi quy mô của những lần cắt giảm đó có thể trở lại mức cắt giảm tiêu chuẩn hơn là mức giảm 50 điểm cơ bản được thấy trong hai thông báo gần đây nhất.

Sau lần cắt giảm lớn vào tuần trước, Macklem cho biết ông dự đoán một "cách tiếp cận chính sách tiền tệ dần dần hơn" sẽ xuất hiện vào năm 2025 nếu các xu hướng kinh tế tiếp tục diễn ra như Ngân hàng Trung ương dự kiến.

Điều đó có nghĩa là trong khi hầu hết người vay tái ký trong hai năm tới có thể sẽ phải trả lãi suất cao hơn trước đây, mức tăng có thể sẽ không quá đột ngột như lo ngại ban đầu, theo O'Neil.

“Tôi không nghĩ mọi người sẽ bị đẩy ra đường. Tôi đoán lãi suất của họ sẽ tăng lên,” ông nói. “Nếu bạn đang ở mức 1,5% và bạn sẽ tái ký ở mức 3,5% thì đó là một mức đáng kể. Nhưng tôi không nghĩ cú sốc tái ký tồi tệ như chúng tôi nghĩ chỉ vì lãi suất đã giảm rất nhiều trong sáu tháng qua.

“Nếu bạn sẽ tái ký một khoản thế chấp 1,5% ở mức 6%, đó sẽ là một cú sốc lớn. Nhưng nếu bạn sẽ tái ký 1,5% ở mức 3,5%, tôi nghĩ bạn sẽ ổn.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life