Lãi suất đưa thị trường bất động sản Vancouver rơi vào bế tắc

Thị trường bất động sản đang ở trong trạng thái quán tính sẽ không thay đổi cho đến khi lãi suất giảm - điều mà một số người dự đoán sẽ xảy ra vào cuối năm nay - các chuyên gia trong ngành dự đoán.

Andrew Carros, giám đốc điều hành và quản lý môi giới tại Engel & Völkers Vancouver, nói rằng trong một thị trường không xác định, bạn nắm giữ vàng và chủ sở hữu tài sản đang làm điều đó.

“Ở Vancouver, chúng tôi thường có một nhóm người bán hàng bướng bỉnh và bình tĩnh vì mọi người đều biết họ có gì. Nó giống như những người mua và bán vàng. Vàng thường được nắm giữ trong những thời điểm khó khăn và dễ biến động hơn.

Carros nói: “Điều đó áp dụng cho rất nhiều người mua và bán trong thị trường Vancouver, chứ không chỉ những người đến từ nơi khác.”

Người bán không bán và các nhà phát triển không xây dựng nhiều nhà ở mới. Thị trường bất động sản bắt đầu chậm lại vào mùa xuân năm ngoái khi lãi suất bắt đầu tăng, nhưng đã có kỳ vọng rằng vào mùa thu, thị trường sẽ tăng trở lại. Nó đã không xảy ra. Giờ đây, thị trường mùa xuân thường sôi động sẽ quyết định những gì sắp tới, và dự báo là sẽ không nhiều trong nửa đầu năm.

“Có phải chúng ta sẽ thấy sản phẩm mới tung ra thị trường? Không, tôi nghĩ rằng có một sự tạm dừng lớn đang diễn ra trên toàn thế giới ở mọi nơi ngay bây giờ,” Carros nói. “Vì vậy, không có nhiều sự phát triển mới. Trên thực tế, tôi nghĩ rằng đó sẽ là động lực ổn định cho thị trường của chúng ta trong tương lai, đó là vẫn không có quỹ nhà và không có nhiều quỹ nhà sẽ không ảnh hưởng nhiều đến những thay đổi này và các chính sách mà chính phủ đang đưa ra.” ông nói, lấy ví dụ về lệnh cấm người mua nước ngoài mới.

“Chúng tôi đang gặp bế tắc lớn, cụ thể là Vancouver - nhưng thực sự là ở mọi nơi vào thời điểm này. Không ai biết phải phản ứng thế nào hoặc phải làm gì với lãi suất tăng và không có quỹ nhà.

"Đó là một thị trường rất khó hiểu cho mọi người."

Ryan Berlin, nhà kinh tế cấp cao của Rennie Intelligence, đã gây chú ý trên mạng xã hội trong tuần này với một báo cáo trong đó ông dự báo ba lần giảm lãi suất vào nửa cuối năm, đưa lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada từ 4,5% hiện tại xuống 3,75%. Điều này được xác định dựa trên lạm phát đi xuống, ông nói.

“Nghe có vẻ hung hăng, nhưng đó chỉ là một vấn đề toán học vì giá đã tăng rất nhiều vào năm ngoái và hiện tại chúng ta không thấy lạm phát hàng tháng. Ngân hàng Trung ương Canada cũng biết điều này, rằng nó có khả năng giảm đáng kể trong thời gian tới, trừ khi có một cuộc chiến tranh mới tương đương như Ukraine, một trận động đất, COVID 2023 hoặc điều gì đó mà chúng ta không thấy sắp xảy ra. Vì vậy, [việc cắt giảm] hoàn toàn được xác định dựa trên việc lạm phát sẽ giảm.”

Giống như nhiều nhà kinh tế, ông đã đánh giá thấp tỷ lệ lạm phát và phản ứng của Ngân hàng Trung ương Canada đối với nó.

Nhưng Elton Ash, phó chủ tịch điều hành của RE/MAX Realty Canada, cũng dự đoán sự sụt giảm trong năm tới.

“Chúng tôi cũng tin rằng quý 4 năm nay sẽ thấp hơn nửa điểm so với hiện nay, ở mức 4%. Nếu không phải vào Q4 thì chắc chắn là một năm nữa, Q1 2024,” Ash nói.

Dự đoán của Berlin chỉ là một phần trong báo cáo hàng năm của anh, bao gồm những tin tức kém vui hơn cho ngành của anh ấy, chẳng hạn như số lượng giao dịch bán trước được dự đoán là 13.000 cho năm 2023 — một mức giảm nhỏ so với năm 2022 và giảm mạnh so với năm 2021, khi có 26.000 căn hộ được bán trước .

“Vì vậy, chúng tôi đang đi chệch hướng,” Berlin nói đồng thời cho biết thêm rằng thị trường bán trước có thể sẽ không hoạt động cho đến nửa cuối năm nay.

Ông nói, thị trường bán trước đã giảm, trầm trọng hơn do lạm phát và thiếu lao động. Đồng thời, có một bài kiểm tra mức độ căng thẳng của người mua lần đầu với khoảng 7% đóng vai trò quan trọng.

“Khi mọi người hỏi năm 2022 như thế nào, thật khó để nói về nó như một thực thể duy nhất vì nửa đầu quá khác so với nửa sau. Và năm 2023 cũng sẽ như vậy. Vì vậy, khi chúng tôi phát triển những dự báo này, đặc biệt là với số lượng bán lại hoặc bán trước, bạn phải chia năm thành ít nhất một nửa, bởi vì cách chúng tôi bắt đầu năm nay, các điều kiện không tốt.”

“Theo khu vực, chúng tôi chỉ tính được 1.600 lượt bán lại, đây là một trong những tháng 1 thấp nhất được ghi nhận về doanh số MLS. Và tôi không thấy bất kỳ xu hướng thuận lợi nào trong thời gian ngắn nhất đối với các giao dịch, cho dù đó là bán lại hay bán trước.”

Những người mua lần đầu bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong một thị trường đầy biến động. Nhà môi giới thế chấp Katy Mackenzie nói rằng Văn phòng Định chế Các Tổ chức Tài chính (OSFI) gần đây đã công bố các đề xuất thắt chặt các quy tắc cho vay cũng chẳng ích gì. OSFI đang xem xét tăng mức kiểm tra căng thẳng được sử dụng để đánh giá liệu người mua lần đầu có đủ khả năng vay thế chấp hay không, bằng lãi suất ngân hàng cộng với 2% hoặc 5,25%, tùy theo mức nào cao hơn.

Họ cũng đang xem xét tổng số tiền vay tối đa và các quy tắc trả nợ.

“Thông thường, hầu hết những người cho vay xem xét 44% thu nhập của bạn sẽ được trả cho tất cả các khoản nợ, bao gồm nhà ở, thế chấp, thuế, sưởi ấm, phí công cộng nếu họ áp dụng và các khoản nợ khác, khoản vay mua ô tô, khoản vay sinh viên, thẻ tín dụng. Họ đang xem xét thắt chặt tỷ lệ thu nhập trên nợ để bạn đủ điều kiện nhận ít hơn.

Nếu họ đang xem xét những vấn đề này, tôi không thể tưởng tượng được họ sẽ thay đổi chúng trong năm nay, nhưng hãy nói rằng họ đã làm điều đó vào tháng 1 năm sau và bạn đã đóng cửa bán trước vào thời điểm đó, vì vậy bây giờ bạn có giá trị giảm, chặt chẽ hơn quy tắc cho vay, và tất cả những gì bạn có có lẽ là giữ nguyên lãi suất. Điều đó không giúp bảo vệ bạn khỏi những thay đổi mà OSFI thực hiện đối với các quy tắc cho vay.

“Đây là điều khiến tôi lo lắng nhất, đó là mọi người nghĩ, 'Tôi đặt cọc 20.000 đô la ngay hôm nay và tôi không phải trả thuế hay thế chấp hay phí địa tầng vì nó sẽ hoàn thành sau 2 năm và tôi sẽ có thu nhập cao hơn sau đó. Tôi sẽ tiết kiệm nhiều hơn cho khoản trả trước.’

“Nhưng khi họ làm điều đó, chính phủ di chuyển các điểm đánh dấu theo hướng ngược lại.”