Khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở của Canada có thể kéo dài trong nhiều năm bất chấp cắt giảm lãi suất

Mua nhà có thể vẫn nằm ngoài tầm với của nhiều người Canada trong tương lai gần, với chi phí thế chấp khó có thể giảm đủ để bù đắp cho giá nhà cao và sức mua yếu, các nhà kinh tế và đại lý bất động sản cho biết.

Ngay cả với kỳ vọng rằng Ngân hàng Trung ương Canada sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất trong những tháng tới, vấn đề khả năng chi trả nhà ở - vốn đã kìm hãm số phiếu thăm dò của Thủ tướng Justin Trudeau - cũng khó có thể biến mất trước cuộc bầu cử tiếp theo.

Nhiệm kỳ của chính phủ thiểu số Tự do sẽ kết thúc vào cuối tháng 10 năm 2025, nhưng một cuộc bầu cử có thể diễn ra trước thời điểm đó, với phe đối lập Bảo thủ đang phá hỏng nhiệm kỳ chín năm của Trudeau.

"Bạn sẽ không thể quay lại mức giá nhà ở phải chăng trên cơ sở bền vững trong một thập kỷ", Tony Stillo, giám đốc nhóm dự báo và phân tích Oxford Economics, cho biết tuần trước tại một hội nghị.

Nhiều người Canada đã bị đẩy ra khỏi thị trường nhà ở kể từ khi lãi suất bắt đầu tăng hai năm trước. Đồng thời, một lượng lớn người nhập cư đã đẩy dân số Canada lên mức kỷ lục, thúc đẩy nhu cầu và giá nhà ở.

Với lãi suất hiện đang bắt đầu giảm, lãi suất thế chấp rẻ nhất - cố định năm năm - hiện có lãi suất khoảng 4,75%, giảm 150 điểm cơ bản so với một năm trước. Mặc dù vậy, sự suy giảm - và kỳ vọng về việc nới lỏng hơn nữa - đã không thể thúc đẩy mức mua nhà tăng lên.

Đối với "phần lớn những người mua tiềm năng đang đứng ngoài cuộc, nếu điều đó có nghĩa là giảm 50 đô la hoặc thậm chí 100 đô la mỗi tháng nhờ lãi suất thấp hơn, thì vẫn không đủ khả năng chi trả", Robert Hogue, trợ lý kinh tế trưởng tại Ngân hàng Hoàng gia Canada (TSX: RY) cho biết.

Ông cho biết tại các thị trường đắt đỏ nhất là Toronto và Vancouver, nhiều người mua tiềm năng vẫn bị đẩy ra khỏi cuộc chơi. Một số người trong số họ sẽ có thể mua nhà vào năm tới, nhưng không đủ để cân bằng lại.

Khả năng chi trả nhà ở là một hàm số của giá nhà, lãi suất và thu nhập của người vay. Đối với những người mua tiềm năng, các số liệu đó đã bị lệch theo chiều hướng bất lợi kể từ khi đại dịch bắt đầu.

Giá nhà ở Canada trung bình đã tăng hơn 30% kể từ tháng 4 năm 2020 trong khi lãi suất tăng vọt 4,75 điểm cơ bản cho đến khi chúng bắt đầu giảm vào tháng 6.

Các tính toán dựa trên giá nhà trung bình từ Hiệp hội Bất động sản Canada cho thấy rằng các khoản thanh toán lãi suất hàng tháng cho khoản thế chấp lãi suất cố định năm năm vẫn cao hơn 40% so với tháng 1 năm 2020, ngay cả sau khi chi phí thế chấp giảm từ mức cao nhất của năm ngoái.

Trong cùng kỳ, thu nhập hộ gia đình thực tế hoặc đã điều chỉnh theo lạm phát đã tăng 2,3%, trong khi thu nhập danh nghĩa đã tăng 21%, theo ước tính của Cơ quan Thống kê Canada.

Để khả năng chi trả trở lại mức trước đại dịch, giá nhà sẽ cần phải giảm ít nhất 10% và chi phí lãi suất thế chấp sẽ phải giảm một nửa so với mức hiện tại.

Doanh số bán nhà tại Toronto - thường được coi là chỉ báo của thị trường bất động sản Canada - đang ở mức thấp nhất trong khoảng 20 năm do giá cả tăng vọt, John Pasalis, chủ tịch của Realosophy Realty, một công ty môi giới bất động sản có trụ sở tại Toronto cho biết.

"Thật không thể tin được là giá cả lại đắt đỏ đến vậy", ông nói và cho hay thêm rằng hoạt động này có thể sẽ tăng lên khi lãi suất tiếp tục giảm, nhưng đây sẽ không phải là một "thị trường điên rồ."

Lãi suất thế chấp năm năm rẻ nhất đã giảm đáng kể, nhưng nhiều người đi vay, đặc biệt là những người có hồ sơ rủi ro cao hơn, chỉ đủ điều kiện vay thế chấp với lãi suất cao hơn vẫn dao động trong khoảng từ 6% đến 7%, Pasalis cho biết.

Đầu tháng này, chính phủ đã thay đổi một trong những quy định về thanh toán thế chấp, cho phép những người mua nhà lần đầu hoặc những người mua nhà mới xây được vay với thời hạn khấu hao 30 năm, thay vì 25 năm.

Mặc dù động thái này nhằm mục đích giảm các khoản thanh toán hàng tháng và giúp nhiều người có khả năng mua nhà hơn, nhưng những người chỉ trích cho rằng nó có thể có tác dụng ngược lại bằng cách thúc đẩy nhu cầu và tăng giá.

Tại một hội nghị vào tuần trước, Bộ trưởng Tài chính Chrystia Freeland đã phản bác tuyên bố đó. Bà cho biết biện pháp này sẽ hỗ trợ nguồn cung bằng cách khuyến khích các nhà xây dựng xây dựng thêm nhà để đáp ứng nhu cầu nhà mới đang tăng cao.

Bản tiếng Việt của The Canada Life