Mối đe dọa về một "vực thẳm thế chấp" dường như đã được ngăn chặn bởi lãi suất giảm. Đây là bối cảnh gia hạn mà các chủ nhà đang phải đối mặt.

Từ lâu, nó đã được coi là một trong những xu hướng sắp tới nổi bật nhất trên thị trường thế chấp của Canada – và làn sóng gia hạn thế chấp dự kiến vào năm 2025 và 2026 sắp bắt đầu, với rất nhiều người vay tái cấp vốn với lãi suất cao hơn so với ban đầu.

Làn sóng gia hạn đó ban đầu được xem là một thách thức lớn đối với hệ thống tài chính quốc gia: vào tháng 5 năm ngoái, cơ quan quản lý ngân hàng của Canada, Văn phòng Giám đốc Tài chính (OSFI), cho biết nhiều chủ nhà có thể phải đối mặt với "cú sốc thanh toán" với 76% các khoản thế chấp chưa thanh toán tính đến tháng 2 năm 2024 sẽ đến hạn gia hạn vào cuối năm 2026.

Nhưng một loạt các đợt cắt giảm lãi suất trong suốt năm ngoái của Ngân hàng Trung ương Canada và sự trượt dốc của lãi suất cố định đã khiến mối đe dọa do cái gọi là "vực thẳm thế chấp" mờ dần, với mức tăng tiềm năng trong các khoản thanh toán hiện được dự kiến sẽ dễ quản lý hơn đáng kể đối với hầu hết các chủ nhà.

Theo Mario Cloutier, người đứng đầu bộ phận phân phối quốc gia của Manulife, xu hướng lãi suất thấp hơn là một diễn biến đáng mừng cho người vay và là điều mà người cho vay đang đặc biệt chú ý khi chuẩn bị cho một năm 2025 bận rộn.

Ông nói với Canadian Mortgage Professional: "Hai triệu chủ nhà tái cấp vốn thế chấp của họ trong hai năm tới cùng với việc lãi suất giảm mà chúng ta hiện đang trải qua chắc chắn sẽ mang lại cho người tiêu dùng nhiều linh hoạt và lựa chọn hơn trong các giải pháp thế chấp tiếp theo của họ."

“Chúng tôi cam kết chuẩn bị cung cấp các giải pháp thay thế phù hợp với thực tế hiện tại của họ. Cách tiếp cận của chúng tôi sẽ tập trung vào việc hiểu rõ tình hình tài chính riêng của từng khách hàng và cung cấp các giải pháp thế chấp dựa trên tư vấn được cá nhân hóa, phù hợp với mục tiêu của họ.”

Việc loại bỏ kiểm tra căng thẳng đối với gia hạn là một diễn biến đáng mừng khác

Vào tháng 9, OSFI đã mang đến một động lực khác cho các chủ nhà, khi tuyên bố rằng họ sẽ loại bỏ yêu cầu người vay không được bảo hiểm phải thực hiện kiểm tra căng thẳng khi chuyển đổi người cho vay vào thời điểm gia hạn.

Điều đó được coi là một "chiến thắng lớn" cho người vay bởi nhà môi giới Micky Khaneka ở Toronto, người đã nói với CMP vào tháng 11 rằng sự thay đổi này cũng sẽ nâng cao vai trò của nhà môi giới trong quy trình thế chấp và cho phép họ hướng dẫn các chủ nhà thông qua một loạt các lựa chọn mà họ có.

Cloutier cho biết các nhà môi giới sẽ tiếp tục đóng một vai trò then chốt trên thị trường thế chấp nói chung trong suốt năm tới.

Ông nói: “Điểm khác biệt chính của các nhà môi giới thế chấp là sự tập trung kiên định vào lợi ích tốt nhất của khách hàng, đó là chỉ số hiệu suất chính duy nhất của họ. Không giống như các tổ chức tài chính truyền thống, các nhà môi giới thế chấp có vị thế duy nhất để ưu tiên và bảo vệ nhu cầu và mục tiêu cụ thể của khách hàng.”

“Cách tiếp cận lấy khách hàng làm trung tâm này cho phép các nhà môi giới cung cấp các giải pháp được cá nhân hóa, dựa trên tư vấn, thực sự phù hợp với tình hình và nguyện vọng tài chính của chủ nhà.”

Ngân hàng Trung ương Canada đánh giá về làn sóng gia hạn sắp tới

Ngân hàng Trung ương Canada cho biết trong một phân tích gần đây rằng họ ước tính khoảng 40% tổng số các khoản thế chấp chưa thanh toán sẽ được gia hạn với lãi suất cao hơn từ bây giờ đến cuối năm 2026, với các sản phẩm lãi suất cố định chiếm phần lớn trong số đó.

Một số người vay sẽ phải đối mặt với một cú sốc thanh toán đáng kể vào thời điểm gia hạn – nhưng nhiều người cũng sẽ có sự linh hoạt hơn khi họ gia hạn, ngân hàng trung ương cho biết. Họ lưu ý: “Điều này là do họ sẽ trả một phần tiền gốc trong năm năm đó, đồng thời có thể thấy thu nhập hoặc giá trị tài sản của họ tăng lên. Do đó, những người vay này sẽ có dư địa để tái cấp vốn thế chấp nếu cần.”

Trong khi đó, những người vay đã vay thế chấp lãi suất cố định với thời hạn dưới năm năm vào khoảng năm 2023 hoặc 2024 ít có khả năng thấy các khoản thanh toán thế chấp của họ tăng vọt đáng kể, ngân hàng trung ương cho biết.

"Hơn nữa, dường như có rất ít khả năng lãi suất tăng đột biến trong thời gian tới. Trong khi lợi suất trái phiếu chính phủ đang tăng vọt trên toàn thế giới, Canada là một ngoại lệ đáng chú ý so với xu hướng đó do các lời đe dọa áp đặt thuế quan khổng lồ của tổng thống đắc cử Hoa Kỳ gây áp lực lên triển vọng tăng trưởng kinh tế.

Các dấu hiệu về một thị trường lao động kiên cường vào tháng 12 đã làm dấy lên một số đồn đoán rằng Ngân hàng Trung ương Canada có thể quyết định không cắt giảm lãi suất nữa trong tháng này - nhưng ngân hàng trung ương vẫn được kỳ vọng sẽ tiếp tục hạ lãi suất trong suốt năm 2025, cho thấy lãi suất biến đổi sẽ còn giảm hơn nữa."

© 2025  Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life

Liệu thị trường bất động sản thương mại Canada có sẵn sàng phục hồi vào năm 2025?

Các nhà phân tích cũng cảnh báo về những động lực kéo dài có thể gây ra thách thức

Theo báo cáo thị trường quý 4 năm 2024 mới nhất của Avison Young, thị trường bất động sản thương mại Canada đang bước vào năm 2025 với sự lạc quan thận trọng sau một năm được hưởng lợi từ việc giảm lãi suất. Sau khi Ngân hàng Trung ương Canada cắt giảm lãi suất 175 điểm cơ bản vào năm 2024, giai đoạn đã sẵn sàng cho sự phục hồi tiếp tục, mặc dù vẫn còn những thách thức đáng kể.

Mark Fieder, giám đốc và chủ tịch của Avison Young Canada, cho biết: “Năm 2025 sẽ bắt đầu từ điểm kết thúc của năm 2024, tiếp tục phục hồi dần trong toàn ngành, tạo tiền đề cho một đợt tăng trưởng dài hạn vào nửa cuối năm”. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng những lo ngại về chính sách thương mại và các quyết định của ngân hàng trung ương vẫn là những yếu tố rủi ro chính.

Báo cáo xác định một số xu hướng chính trong các lĩnh vực bất động sản chính. Trong lĩnh vực đa dân cư, các thị trường đang cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt sau nhiều năm điều kiện thắt chặt, với tỷ lệ trống tăng từ 1,5% lên 2,2% vào năm 2024. Lĩnh vực này cũng đang chứng kiến sự thay đổi trong mô hình đầu tư, với các nhà đầu tư tổ chức và REIT quay trở lại thực hiện các thương vụ mua lại đáng kể vào nửa cuối năm 2024.

Lĩnh vực công nghiệp phải đối mặt với sự không chắc chắn từ căng thẳng thương mại tiềm tàng giữa Hoa Kỳ và Canada, với 74% hàng hóa xuất khẩu của Canada hướng về phía nam biên giới. Tuy nhiên, lĩnh vực này đã chứng kiến sự gia tăng đáng chú ý trong các thương vụ mua lại của chủ sở hữu vào năm 2024, tăng lên gần 40% số giao dịch vào quý 4, trong khi các nhà đầu tư tổ chức đang thể hiện sự quan tâm trở lại đối với các cơ sở vừa và nhỏ và trung tâm dữ liệu.

Thị trường văn phòng tiếp tục thích ứng với thực tế sau đại dịch, với thời hạn thuê trung bình giảm từ 74 xuống 66 tháng và chủ nhà đưa ra nhiều nhượng bộ hơn. Báo cáo ghi nhận sự khác biệt đáng kể giữa các khu vực, với các thị trường như Vancouver chứng kiến sự nén tỷ suất vốn hóa trong khi các thị trường khác vẫn ổn định hoặc phải đối mặt với sự gia tăng.

Trong lĩnh vực bán lẻ, lĩnh vực này đang phải vật lộn với chi tiêu tiêu dùng trì trệ, mặc dù các trung tâm mua sắm có siêu thị lớn vẫn rất được các nhà đầu tư săn đón. Một xu hướng thú vị đã xuất hiện ở các thị trường lớn của Canada, nơi diện tích bán lẻ trên đầu người đã giảm kể từ năm 2022 do tăng trưởng dân số vượt quá nguồn cung mới.

Báo cáo cho thấy lãi suất thấp hơn và điều kiện thị trường được cải thiện đã giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá chào bán và giá hỏi mua, tạo điều kiện cho nhiều giao dịch hơn. Tuy nhiên, những bất ổn xung quanh chính sách thương mại và các quyết định chính sách tiền tệ tiếp tục ảnh hưởng đến triển vọng thị trường cho năm 2025.

Nhìn về phía trước, các dự báo đồng thuận dự đoán lãi suất chính sách của Ngân hàng Trung ương Canada sẽ giảm xuống 2,25% vào cuối năm 2025, có thể hỗ trợ sự phục hồi thị trường hơn nữa vào nửa cuối năm.

© 2025  Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life