Giá cả tăng nhanh đặc trưng của hai thập kỷ qua vẫn chưa thành hiện thực

Sau những giai đoạn tăng giá nhanh trong hai thập kỷ qua, bất động sản B.C. đang chứng kiến ít biến động hơn và ổn định hơn, có khả năng cho thấy sự cân bằng bình thường mới trong định giá và đánh giá.

Các chuyên gia cho biết nhiều yếu tố đang góp phần vào triển vọng trái chiều về giá nhà, bao gồm sự không chắc chắn liên quan đến xuất khẩu, chính sách tiền tệ và hiệu quả của các biện pháp khả năng chi trả của chính phủ.

"Chúng ta đang ở trên bờ vực, có đỉnh cao nào khác không hay chúng ta đang ở giai đoạn đầu của một khe nứt? Nếu tôi giỏi đưa ra những dự đoán như vậy, tôi sẽ có một chiếc xe tốt hơn", Andy Yan, giám đốc Chương trình Thành phố tại Đại học Simon Fraser cho biết.

Một mặt, lợi nhuận tích cực là cần thiết cho các nhà đầu tư và nhà phát triển, những người thúc đẩy nguồn cung nhà ở rất cần thiết. Mặt khác, ông cho biết, nếu giá cả giảm xuống, mức giá này có thể phù hợp hơn với thu nhập và nhu cầu cơ bản của người dân địa phương.

Vào tháng 1, BC Assessment đã công bố một bảng thống kê nêu bật xu hướng giá nhà ở tại các thị trường riêng lẻ. Ở Lower Mainland, kết quả không dao động quá xa theo bất kỳ hướng nào, với các đánh giá trung bình ở các thành phố khác nhau dao động dưới hai phần trăm so với một năm trước đó.

"Khi tôi nhìn vào đánh giá tài sản của mình... tôi mở nó ra và nó nói về việc ngôi nhà hiện tại của tôi đã tăng 20% vào năm 2022, và sau đó năm nay nó giảm một phần trăm," Yan nói.

"Nó thực sự làm nổi bật sự phức tạp của cách định giá tài sản ở một nơi như Vancouver. Điều này thực sự là tất cả về cách nó là sự kết hợp không chỉ của cung mà còn cả cầu và tài chính."

Hai thập kỷ qua chứng kiến sự tăng giá đáng kể

Giá nhà đã chứng kiến một số đợt tăng vọt trong 20 năm qua, Brendon Ogmundson, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Bất động sản British Columbia cho biết.

Trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-08, giá cả đã leo thang đáng kể, với giá chuẩn tổng hợp của Greater Vancouver tăng 53% từ 351.600 đô la vào tháng 1 năm 2005 lên 538.800 đô la vào tháng 6 năm 2008, theo Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA).

Giá đã giảm sau cuộc khủng hoảng tài chính, xuống mức thấp nhất là 464.600 đô la vào tháng 3 năm 2009, trước khi tăng vọt trở lại vào khoảng năm 2015 đến 2017, theo dữ liệu của CREA. Giá chuẩn của Greater Vancouver là 713.100 đô la vào tháng 1 năm 2015 và đã tăng 47% lên 1.047.800 đô la vào tháng 7 năm 2017.

Rất nhiều lời đổ lỗi đã được đặt vào các nhà đầu tư nước ngoài vào thời điểm đó, và trong khi vốn toàn cầu chắc chắn đóng một vai trò, có những yếu tố đóng góp khác, Ogmundson nói.

"Ngay sau khi Canada trải qua một cú sốc đáng kể đối với nền kinh tế từ sự sụp đổ của giá dầu," ông nói. "Nó không thực sự ảnh hưởng đến BC nhiều, nhưng nó đã ảnh hưởng đến nền kinh tế Canada và nó đã ảnh hưởng đến chính sách tiền tệ."

Ngân hàng Trung ương Canada đã hạ lãi suất qua đêm trở lại mức 0,5% vào tháng 7 năm 2015, và lãi suất thế chấp tiếp tục đạt mức thấp mới, Ogmundson nói. Trong khi đó, nền kinh tế đang hoạt động tốt hơn, tăng trưởng việc làm rất cao và có sự thiếu hụt nguồn cung, ông nói. Với giá cả đã tăng, các nhà đầu tư đã tham gia, thêm nhiên liệu vào lửa.

"Đó là một cơn bão hoàn hảo của các yếu tố vào năm 2015, 2016," Ogmundson nói.

Có một sự tạm lắng từ năm 2018 đến năm 2019 phần lớn là do các bài kiểm tra căng thẳng mới đối với các khoản thế chấp không được bảo hiểm được Văn phòng Giám sát các Tổ chức Tài chính giới thiệu vào tháng 1 năm 2018.

Đại dịch COVID-19 sau đó đã mang đến một đợt tăng giá lớn khác. Giá chuẩn của CREA ở Greater Vancouver đã tăng 43% từ 883.700 đô la vào tháng 7 năm 2019 lên 1.259.900 đô la vào tháng 4 năm 2022.

"Trong đại dịch, chúng ta đã hoàn toàn ngừng nhập cư, không có nhà đầu tư nước ngoài, thậm chí không có bất kỳ người nhập cư nào," Ogmundson nói. "Nếu không có những yếu tố đó, chúng tôi đã có giá nhà kỷ lục và doanh số bán nhà kỷ lục."

Các động lực chính trong thời kỳ đại dịch chủ yếu là về phía cầu, ông nói, bao gồm lãi suất thế chấp thấp kỷ lục, với lãi suất thế chấp cố định 5 năm dưới hai phần trăm, bên cạnh nhu cầu bị dồn nén đáng kể.

Trong giai đoạn này, mọi người rời khỏi căn hộ của họ trong các thành phố và tìm kiếm những ngôi nhà đơn lập rộng rãi hơn ở các khu vực khác của tỉnh, trùng hợp với lượng cung vốn đã thấp, ông nói.

"Không có nhiều người sẵn sàng có thể đưa nhà của họ ra thị trường trong một đại dịch, vì vậy chúng tôi đã có một sự sụt giảm ban đầu, khá đáng kể trong danh sách và nó không thực sự bổ sung," Ogmundson nói.

"Sự kết hợp giữa lượng cầu quá lớn đổ vào một thị trường thực sự thiếu cung, đặc biệt là vì đại dịch đã khiến rất nhiều nhu cầu lan tỏa khắp tỉnh, tất cả nhu cầu đó đều đổ vào các thị trường chưa được chuẩn bị."

https://www.vmcdn.ca/f/files/biv/home-price-chart.png;w=960

Giá nhà ở Greater Vancouver đã tăng lên đáng kể trong hai thập kỷ qua, đặc biệt là trong giai đoạn từ 2015 đến 2017 và đại dịch COVID-19. Các chuyên gia cho biết không chắc liệu một đợt tăng vọt khác có thể xảy ra hay không. | Hiệp hội Bất động sản Canada

Giá nhà đối mặt với tương lai không chắc chắn

Giá chuẩn của CREA cho Greater Vancouver đã dao động quanh mức 1,2 triệu đô la trong ba năm qua.

Nhìn về phía trước, không rõ giá nhà có thể đi đến đâu vào năm 2025, do sự không chắc chắn xung quanh cả khả năng xảy ra chiến tranh thương mại với Hoa Kỳ và thời gian của chu kỳ nới lỏng chính sách tiền tệ hiện tại của Ngân hàng Trung ương Canada.

Về phía cung, các nhà lãnh đạo chính phủ tiếp tục tập trung vào mật độ định hướng giao thông và nhà ở quy mô nhỏ, nhiều căn hộ (SSMUH). Về phía cầu, có những hạn chế liên bang về nhập cư, có thể bị thắt chặt hơn nữa bởi chính phủ Bảo thủ đa số liên bang tiềm năng.

Tuy nhiên, một số động lực dự kiến sẽ đến từ lãi suất thấp hơn và tăng trưởng dân số, và cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách phát huy tác dụng, nhưng một sự tăng vọt về giá dường như khó xảy ra trong ngắn hạn.

"Chúng ta chưa có đủ thời gian trôi qua với những gì tôi mô tả là một xu hướng khá gần đây về giá cả ổn định, v.v.," Andrew Lis, giám đốc phân tích kinh tế và dữ liệu của Greater Vancouver Realtors cho biết.

"Tôi sẽ không nói rằng đã có đủ thời gian trôi qua để chúng tôi thiết lập điều đó như một trạng thái bình thường mới. Đó chắc chắn là một hiện tượng rất thực tế tại thời điểm hiện tại mà chúng tôi đang trải nghiệm."

Lis cho biết có thể thấy giá tăng trưởng vào năm 2025, với Greater Vancouver Realtors dự báo sự tăng giá khiêm tốn khoảng bốn phần trăm tổng thể trên thị trường, và ít hơn một chút cho phân khúc căn hộ.

Mức cung sẽ là chìa khóa cho kết quả, Lis nói. Ông sẽ để mắt đến số lượng danh sách đang hoạt động. Chúng hiện đang ở trong phạm vi từ 13.000 đến 15.000. Trong các giai đoạn trước được xác định bởi giá cả tăng vọt, danh sách đang hoạt động đã giảm xuống dưới 10.000.

"Có lẽ vào cuối năm 2025, nếu người bán không đến thị trường với số lượng đáng kể với tài sản của họ trong suốt năm 2025 và nhu cầu vẫn mạnh, có một xác suất khá cao là chúng tôi kết thúc trong một kịch bản cung thấp khác," Lis nói. "Sau đó, tất cả những gì thực sự cần là thành phần cuối cùng của nhu cầu, và đó là cách bạn có được sự leo thang giá nhanh chóng."

©2025 Bussiness In Vancouver

Bản tiếng Việt của The Canada Life