Khi chi phí nơi ở tăng cao, một nhà kinh tế cho biết các quy tắc kiểm soát tiền thuê nhà là nguyên nhân

Stephen Brown của Capital Economics giải thích rằng lạm phát tiền thuê liên tục là kết quả của việc “tiền thuê nhà tăng lớn bất thường” khi người thuê thay thế ở các tỉnh như Ontario, nơi các quy định kiểm soát tiền thuê chỉ áp dụng cho các căn hộ đã ở trước năm 2018.

Một nhà kinh tế cho biết lạm phát có thể giảm nhưng chi phí chỗ ở đang tăng cao và điều đó có thể liên quan đến các quy định kiểm soát tiền thuê nhà của tỉnh.

Chỉ số giá tiêu dùng của Cơ quan Thống kê Canada chỉ tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 11 và con số đó sẽ thấp hơn nếu không tính chi phí lãi vay thế chấp (tăng 29,8%) và chi phí thuê nhà (7,4%). Về mặt thế chấp, tốc độ tăng trưởng ấn tượng là hợp lý vì các khoản thế chấp đặc biệt nhạy cảm với lãi suất. Tuy nhiên, khi nói đến lạm phát tiền thuê nhà, vấn đề này có nhiều sắc thái.

Stephen Brown, Phó Giám đốc phụ trách Kinh tế Vốn Bắc Mỹ, cho biết: “Không có gì bí mật khi tình trạng nhập cư mạnh mẽ đang đẩy giá thuê lên cao, nhưng do tốc độ tăng giá thuê đối với các hợp đồng thuê nhà mới ít thay đổi trong năm ngoái, điều này không giải thích đầy đủ sự tăng vọt CPI lạm phát giá thuê.”

Trong một báo cáo từ thứ Tư, Brown giải thích rằng lạm phát giá thuê liên tục là kết quả của “sự gia tăng tiền thuê lớn bất thường đối với các căn hộ được kiểm soát tiền thuê khi chúng được cho thuê lại.”

Mặc dù mức tăng tiền thuê nhà được giới hạn ở mức 2,5% ở Ontario, Quebec và British Columbia – ba tỉnh đông dân nhất cả nước – mức trần đó chỉ áp dụng cho các tòa nhà có người ở trước năm 2018 ở Ontario. Ở Alberta, tỉnh đông dân thứ tư của Canada, không có quy định nào về kiểm soát tiền thuê nhà. Tuy nhiên, Brown lưu ý rằng khoảng 85% người thuê nhà ở Canada được kiểm soát tiền thuê nhà ở một mức độ nào đó.

Statistics Canada, Capital Economics

“Nếu chúng ta giả sử những người thuê nhà hiện tại không kiểm soát tiền thuê sẽ thấy mức tăng phù hợp với tốc độ tăng trưởng của số lượng hợp đồng thuê mới, thì mức tăng tiền thuê trung bình đối với những người thuê nhà vẫn ở trong căn hộ của họ vào năm 2023 lẽ ra chỉ hơn 3% một chút, thấp hơn nhiều so với CPI lạm phát tiền thuê nhà,” Brown viết.

“Yếu tố còn thiếu là mức độ tăng tiền thuê đối với các căn hộ mà người thuê chuyển đi và được thay thế bằng người thuê mới. Đối với những căn hộ này, đặc biệt là những căn bị kiểm soát tiền thuê khi có người ở, chủ nhà thường sẽ tăng giá thuê đáng kể để bắt kịp thị trường khi cho thuê lại.”

Brown chỉ ra dữ liệu trước đây của Rentals.ca và Urbanation, cho thấy giá thuê trung bình cho một căn hộ hai phòng ngủ được kiểm soát tiền thuê ở Toronto là 1.700 đô la mỗi tháng vào cuối năm 2020. Hai năm sau, với tốc độ tăng trưởng hàng năm là 2%, người thuê nhà đó sẽ phải trả 1.770 đô la. Tuy nhiên, nếu người thuê nhà đó chuyển đi, chủ nhà có thể tính giá thuê theo thị trường hiện tại cho căn hộ đó (và hãy nhớ rằng, hai phòng ngủ ở Toronto hiện đang cho thuê với giá gần 3.500 đô la mỗi tháng).

Brown cũng đề cập đến một báo cáo từ Tập đoàn Nhà ở và Thế chấp Canada, trong đó nói rằng chủ nhà đã tăng tiền thuê nhà trung bình thêm 18% đối với những người thuê mới vào năm 2022, so với chỉ 3% đối với những người đang thuê nhà. “Dựa trên tỷ lệ luân chuyển được báo cáo là 14% , những con số đó phù hợp với tỷ lệ CPI lạm phát tiền thuê nhà năm 2022 là 4,7%. “Lạm phát giá thuê CPI tăng lên vào năm 2023 ngụ ý rằng mức tăng tiền thuê đối với ‘đơn vị doanh thu’ thậm chí còn lớn hơn, tới 25% hoặc có sự gia tăng về tỷ lệ luân chuyển,”Brown viết.

Statistics Canada, Capital Economics, Rentals.ca

Điều này cho thấy triển vọng lạm phát giá thuê CPI không chỉ phụ thuộc vào mức tăng giá thuê đối với các hợp đồng thuê mới mà còn phụ thuộc vào tỷ trọng của các đơn vị luân chuyển phải chịu mức tăng giá thuê cao này. Mặc dù khoảng cách tiền thuê giữa căn hộ được kiểm soát tiền thuê và giá thuê thị trường nhìn chung sẽ tăng theo thời gian, chúng tôi nghi ngờ mức độ tăng tiền thuê gần đây đối với những căn hộ luân chuyển là do nhiều căn nhà thường xuyên được đổi chủ, chẳng hạn như những căn nhà do sinh viên ở, trước đây đã được cho thuê vào năm 2020 hoặc 2021 khi giá thuê giảm.”

Brown kết luận bằng cách nói rằng việc nới lỏng các điều kiện thị trường lao động có thể giúp kiềm chế tốc độ tăng trưởng tiền thuê nhà trong vài năm tới. Nếu tình trạng nhập cư giảm so với tốc độ hiện tại, điều đó cũng có thể giúp xoa dịu giá cả.

Brown cho biết thêm, những loại yếu tố này có thể “giúp bù đắp mức tăng theo kế hoạch trong giới hạn kiểm soát tiền thuê nhà ở BC lên 3,5% trong năm nay và có khả năng sẽ tăng ở Quebec”.

“Nhìn chung, chúng tôi dự báo CPI lạm phát giá thuê sẽ giảm từ 7,4% trong tháng 11 xuống mức trung bình 5,7% vào năm 2024 và 4,3% vào năm 2025. Điều đó có nghĩa là CPI lạm phát giá thuê sẽ vẫn cao hơn nhiều so với mức trung bình 1,5% của giai đoạn 2017-2019 và do đó, thậm chí đến năm 2025, lạm phát tiền thuê nhà sẽ đóng góp thêm 0,2 điểm% vào lạm phát chung so với mức bình thường trong những năm trước đại dịch. Đó không phải là một sự khác biệt lớn, nhưng ít nhất ở mức chênh lệch, đó là một lý do để kỳ vọng Ngân hàng Trung ương Canada sẽ giữ lãi suất cao hơn trước đây.”

BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE