Khả năng chi trả nhà ở đã được cải thiện tại 80% thị trường lớn. Vậy tại sao lại không có cảm giác như vậy?

Ngân hàng Quốc gia Canada đã công bố báo cáo nhanh mới nhất về khả năng chi trả nhà ở theo quý và báo cáo cho thấy "sự cải thiện liên tục" — không chỉ từ góc nhìn toàn quốc mà còn ở 80% thị trường địa phương lớn. Nhưng, như bất kỳ ai trải nghiệm thị trường nhà ở theo thời gian thực đều có thể chứng thực, khả năng chi trả thực sự không có cảm giác đang được cải thiện.

Nhưng trước tiên, dữ liệu.

Một báo cáo do các nhà kinh tế Kyle Dahms và Alexandra Ducharme của Ngân hàng Quốc gia công bố vào thứ Năm cho thấy khả năng chi trả nhà ở của Canada đã được cải thiện trong quý 2 năm 2024 mặc dù giá nhà điều chỉnh theo mùa đã tăng 0,4% so với quý trước. Theo báo cáo, lãi suất thế chấp chuẩn (cho kỳ hạn năm năm) đã giảm 11 điểm cơ bản trong quý, trong khi thu nhập hộ gia đình trung bình tăng 1,2%, giúp nâng cao khả năng chi trả.

Do đó, Dahms và Ducharme cho biết "tỷ lệ thanh toán thế chấp tính theo phần trăm thu nhập" hay MPPI đã giảm 1,1 điểm phần trăm xuống còn 57,9% giữa quý đầu tiên và quý thứ hai của năm.

Ngân hàng Quốc gia cũng nhấn mạnh rằng “sự cải thiện diễn ra tương đối rộng rãi”, vì tám trong số mười thị trường lớn được đưa vào báo cáo đã chứng kiến sự sụt giảm MPPI trong quý thứ hai.

Tất nhiên, báo cáo cho biết, tùy từng thị trường, mức độ sụt giảm ở các mức độ khác nhau. “Trên thang trượt của các thị trường từ tiến triển tốt nhất đến chậm nhất: Hamilton, Toronto, Victoria, Ottawa-Gatineau, Vancouver, Quebec, Montreal, Winnipeg.” Ngược lại, khả năng chi trả nhà ở “xấu đi” ở Calgary và Edmonton.

Giá cả phải chăng hơn so với giá cả phải chăng thật sự

Mặc dù có một số chi tiết cụ thể về phương pháp luận của Ngân hàng Quốc gia cần lưu ý — ví dụ, lãi suất thế chấp chuẩn giả định thời hạn năm năm và khấu hao 25 năm, trong khi thu nhập cần thiết để mua bất động sản trung bình giả định rằng một hộ gia đình dành 32% thu nhập trước thuế của mình để thanh toán thế chấp theo lãi suất niêm yết — nhưng tiêu đề chính là khả năng chi trả nhà ở đang trên đà phục hồi.

Mặc dù vậy, điều quan trọng là phải xem xét đường cơ sở ở đây; chúng ta đang thoát khỏi giai đoạn mà khả năng chi trả nhà ở bị sức ép mạnh mẽ trong bối cảnh lãi suất thế chấp và giá nhà cao, và một số chuyên gia đã đi xa hơn khi nói rằng khả năng chi trả, trong bối cảnh lãi suất cao và giá nhà cao, đã giảm xuống mức tồi tệ nhất từ trước đến nay trên khắp các thị trường lớn của Canada như Toronto, Victoria, Ottawa và Montreal.

Như vậy, "giá cả phải chăng hơn" không nhất thiết đồng nghĩa với giá cả phải chăng thực sự, theo quan điểm của người tiêu dùng trung bình.

Ví dụ, hãy xem Hamilton, nơi chứng kiến "sự cải thiện đáng kể nhất" về khả năng chi trả nhà ở trong quý trước, theo dữ liệu của Ngân hàng Quốc gia, với MPPI tăng 2,9 điểm phần trăm lên 65,5%. Con số đó có thể đã cải thiện so với quý trước, nhưng vẫn cao hơn "mức trung bình dài hạn" của số liệu là 41%. Bản thân nó cũng là một con số thực sự cao. Phân tích các giao dịch mua nhà chung cư và không phải chung cư, có vẻ như các khoản thanh toán thế chấp đó sẽ chiếm 47,5% và 69,4% thu nhập.

Greater Toronto chứng kiến sự cải thiện tốt thứ hai về khả năng chi trả nhà ở sau Hamilton, với MPPI giảm 2,2 điểm phần trăm xuống 80,7%. Mặc dù đây là mức thấp nhất của số liệu này kể từ quý 2 năm 2023, nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử là 52,9% của thành phố. Đối với nhà chung cư và nhà không chung cư, MPPI lần lượt là 48,5% và 82,8%.

Tại Greater Vancouver, MPPI giảm 1,1 điểm phần trăm, nhưng số liệu này vẫn ở mức cao ngất ngưởng là 94,5%. Sự cải thiện theo quý này được cho là nhờ "lãi suất thấp hơn và thu nhập tăng, cùng nhau bù đắp cho mức tăng 1,3% của giá nhà," Ngân hàng Quốc gia cho biết. "Vancouver vẫn là thành phố Canada khó mua nhà nhất." MPPI cho việc mua nhà chung cư và nhà không phải chung cư lần lượt là 56,1% và 126,4%.

Đối với bảy thị trường khác được nêu trong báo cáo của Ngân hàng Quốc gia, MPPI ghi nhận 79,8% cho Victoria (47% cho căn hộ chung cư và 89,2% cho nhà không phải căn hộ chung cư), 46% tại Calgary (27,2% cho căn hộ chung cư và 504,4% cho nhà không phải căn hộ chung cư), 43,3% cho Ottawa/Gatineau (26,5% cho căn hộ chung cư và 47,6% cho nhà không phải căn hộ chung cư), 43,2% tại Montreal (34,6% cho căn hộ chung cư và 47% cho nhà không phải căn hộ chung cư), 32,6% tại Edmonton (19,2% cho căn hộ chung cư và 34,2% cho nhà không phải căn hộ chung cư), 31,6% cho Thành phố Quebec (23,6% cho căn hộ chung cư và 31,7% cho nhà không phải căn hộ chung cư) và 31% cho Winnipeg (21,7% cho căn hộ chung cư và 31,1% cho nhà không phải căn hộ chung cư.

Yếu tố lãi suất

Có những yếu tố khác cần xem xét khi nói về khả năng chi trả nhà ở, bao gồm những thứ như chi phí bảo hiểm và thuế tài sản, cả hai đều tăng nhanh trong những năm gần đây. Nhưng nếu chúng ta chỉ xem xét khả năng chi trả nhà ở dựa trên giá nhà và điều kiện tài chính, thì có lý do để tin rằng điều kiện sẽ cải thiện khi lãi suất tiếp tục giảm và chi phí vay cũng giảm theo.

Tuy nhiên, như báo cáo của Thứ Năm chỉ ra, hai yếu tố này — lãi suất chính sách và lãi suất thế chấp — không nhất thiết phải di chuyển "cùng một nhịp."

Tuy nhiên, các nhà kinh tế tại Ngân hàng Quốc gia Canada hiện đang dự báo rằng Ngân hàng Trung ương Canada sẽ nới lỏng lãi suất chính sách 150 điểm cơ bản trong 12 tháng tới, đưa lãi suất xuống còn 3%. Báo cáo cho biết: "Diễn biến này sẽ giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính. Với mức thu nhập và giá nhà hiện tại, khả năng chi trả sẽ trở lại một nửa mức trước đại dịch."

Tất nhiên, Dahms và Ducharme cảnh báo rằng dự báo đó có rủi ro. "Lãi suất thấp hơn có thể làm tăng giá nhà, đặc biệt là khi xét đến sự bùng nổ dân số hiện nay. Tuy nhiên, giữa cú sốc thanh toán từ các lần gia hạn sắp tới và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, chúng tôi không kỳ vọng giá nhà sẽ tăng mạnh trong 12 tháng tới.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life