Việc xây dựng 3,5 triệu ngôi nhà sẽ đòi hỏi sự gia tăng lớn về tiết kiệm và đầu tư trong nước.

Khi Canada đang vật lộn với một trong những cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở tồi tệ nhất trong lịch sử, các nhà lãnh đạo chính trị đang đề xuất các kế hoạch xây dựng nhà ở mạnh mẽ để giảm bớt tình trạng thiếu hụt.

Nhưng Viện Fraser đang thúc giục các nhà hoạch định chính sách áp dụng một cách tiếp cận rộng hơn, vượt ra ngoài việc giảm bớt thủ tục hành chính và tăng nguồn cung nhà ở. Tổ chức tư vấn này lập luận rằng bất kỳ kế hoạch khả năng chi trả nghiêm túc nào cũng phải tập trung vào việc tăng tiết kiệm trong nước để tài trợ cho việc xây dựng nhà ở quy mô lớn.

Steven Globerman, thành viên cao cấp tại Viện Fraser, cảnh báo rằng mặc dù các nhà lãnh đạo chính trị, bao gồm Mark Carney và Pierre Poilievre, đã đưa ra những lời hứa táo bạo để tăng nguồn cung nhà ở, nhưng tài chính vẫn là một trở ngại lớn.

"Nhưng nếu các nhà hoạch định chính sách, bao gồm cả thủ tướng tiếp theo (bất kể đó là ai) muốn tăng đáng kể khả năng chi trả nhà ở, họ cũng phải ban hành các chính sách—cải cách thuế, cắt giảm chi tiêu—để cải thiện các quyết định tiết kiệm và tiêu dùng của hộ gia đình và chính phủ," Globerman nói trong một bài bình luận. "Đó không chỉ là vấn đề thủ tục hành chính."

Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) ước tính rằng Canada cần thêm 3,5 triệu đơn vị nhà ở vào năm 2030, ngoài 18,2 triệu đơn vị dự kiến sẽ tồn tại vào thời điểm đó, để khôi phục khả năng chi trả. Tuy nhiên, việc đạt được mục tiêu đó đòi hỏi một cam kết tài chính khổng lồ.

Theo phân tích chi phí xây dựng nhà ở "giá cả phải chăng" ở Toronto, nơi những thách thức về khả năng chi trả nằm trong số tồi tệ nhất, việc xây dựng mỗi đơn vị có chi phí từ 472.000 đến 520.000 đô la (không bao gồm chi phí đất đai). Sử dụng ước tính thấp hơn, tổng chi phí để xây dựng 3,5 triệu đơn vị sẽ là khoảng 1,65 nghìn tỷ đô la trong vòng 5 năm, hoặc 330 tỷ đô la mỗi năm.

Mức đầu tư đó gần như không thể thực hiện được trong điều kiện hiện tại. Tổng tiết kiệm gộp của Canada năm 2023 là 695 tỷ đô la, có nghĩa là người Canada sẽ cần tăng tiết kiệm hàng năm của họ gần 50% để tài trợ đủ cho nguồn cung nhà ở cần thiết.

"Đó không phải là một mục tiêu thực tế," Globerman nói. "Hơn nữa, với tốc độ nhập cư tăng nhanh của chính phủ Trudeau trong năm 2023 và 2024, con số 3,5 triệu của CMHC có khả năng quá thấp để đạt được 'khả năng chi trả', vì vậy giá cả sẽ còn cao hơn nữa."

Nếu tiết kiệm trong nước không thể đáp ứng nhu cầu, liệu Canada có thể chuyển sang vốn nước ngoài? Theo Globerman, đó cũng không phải là một giải pháp khả thi.

"Ở Canada và các quốc gia giàu có khác, tiết kiệm trong nước vẫn là nguồn tài chính chính cho đầu tư trong nước," ông viết.

Một cách tiềm năng để tăng tiết kiệm trong nước là thông qua các điều chỉnh chính sách tiền tệ, chẳng hạn như lãi suất cao hơn. Tuy nhiên, cách tiếp cận này có khả năng gây hại nhiều hơn lợi, Globerman cảnh báo.

"Mặc dù tăng lãi suất sẽ khuyến khích tăng tiết kiệm trong nước, nhưng nó cũng sẽ bóp nghẹt nhu cầu vay xây dựng, điều này sẽ làm chậm quá trình xây dựng nhà ở," ông viết.

Chi phí vay cao hơn cũng sẽ làm cho quyền sở hữu nhà trở nên khó chi trả hơn đối với người mua tiềm năng, làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng mà các nhà hoạch định chính sách đang cố gắng giải quyết.

Một yếu tố khác khiến nhà ở trở nên đắt đỏ hơn là thuế quan của Mỹ đối với nhập khẩu thép và nhôm. Những vật liệu này rất cần thiết cho việc xây dựng nhà ở, và Hiệp hội Các nhà Xây dựng Nhà ở Ontario (OHBA) đã cảnh báo rằng thuế quan có thể là "một đòn tàn khốc đối với lĩnh vực nhà ở và do đó đối với khả năng chi trả nhà ở."

Với chi phí xây dựng đã ở mức cao kỷ lục, thuế quan bổ sung có thể đẩy giá nhà ra khỏi tầm với của nhiều người Canada hơn nữa.

Để đạt được mục tiêu nhà ở của mình, Canada phải tìm cách tăng tiết kiệm trong nước.

"Trong thực tế, bất kỳ nỗ lực nghiêm túc nào để tăng khả năng chi trả nhà ở ở Canada phải bao gồm những thay đổi cơ bản trong chính sách tài khóa để thúc đẩy tăng tiết kiệm và giảm tiêu dùng của cả hộ gia đình và chính phủ," Globerman nói.

Globerman nói rằng chính phủ nên xem xét lại các chính sách thuế và chi tiêu để tạo ra một nền tảng vững chắc hơn cho đầu tư nhà ở dài hạn. Ông gợi ý rằng chính phủ liên bang và cấp tỉnh tăng thuế suất bán hàng đồng thời giảm thuế đối với thu nhập đầu tư, bao gồm cả bất động sản, để khuyến khích tiết kiệm.

Ngoài ra, việc giảm thâm hụt chi tiêu, đặc biệt là ở Ontario, British Columbia và ở cấp liên bang, có thể giải phóng vốn mà nếu không sẽ bị hấp thụ bởi nợ chính phủ. Việc chuyển hướng những khoản tiết kiệm đó sang xây dựng nhà ở dân cư sẽ cung cấp một sự thúc đẩy rất cần thiết cho đầu tư.

Tuy nhiên, theo Globerman, không có chính trị gia nào đang tranh cử chức thủ tướng tiếp theo của Canada đề xuất những loại cải cách này.

"Cho đến khi chúng ta làm vậy, người Canada nên hoài nghi về những lời hứa dễ dàng của các chính trị gia—tất cả các phe phái chính trị—để giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở của Canada," Globerman nói.

©2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life