Một số người Canada muốn thâm nhập thị trường nhà ở hiện có thể vay thế chấp trong 30 năm, một nỗ lực của chính phủ Tự do nhằm giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn.

Các chuyên gia đã trao đổi với Global News cho biết mặc dù một số người mua nhà có khả năng thấy khả năng vay của họ tăng lên do cơ chế mới, nhưng tác động chung đến khả năng chi trả nhà ở có thể sẽ bị hạn chế.

Tính đến thứ Năm, một số người mua nhà lần đầu sẽ có thể kéo dài thời gian khấu hao hoặc thời gian cần thiết để trả hết toàn bộ khoản vay thế chấp lên 30 năm, tăng so với thời hạn chuẩn là 25 năm ở Canada.

Ý tưởng ở đây là, đối với những người Canada không đủ khả năng chi trả chi phí thế chấp hàng tháng, việc trả hết toàn bộ số tiền trong một khoảng thời gian dài hơn sẽ giúp giảm quy mô các khoản thanh toán thường xuyên.

Bộ trưởng Tài chính kiêm Phó Thủ tướng Chrystia Freeland đã công bố những thay đổi này như một phần của ngân sách liên bang năm 2024 được công bố vào tháng 4. Đầu tuần trước, bà đã nói với các phóng viên rằng thay đổi có hiệu lực vào thứ Năm là một phần của loạt biện pháp nhằm cải thiện khả năng chi trả nhà ở cho người Canada bị loại khỏi thị trường nhà ở.

"Điều đó có nghĩa là giảm các khoản thanh toán hàng tháng để nhiều người Canada trẻ tuổi hơn có đủ khả năng trả khoản thế chấp hàng tháng cho một ngôi nhà mới. Đây chỉ là một trong số nhiều biện pháp mà chính phủ của chúng tôi đang thực hiện để giúp những người Canada trẻ tuổi tiết kiệm tiền cho khoản thanh toán ban đầu và đủ khả năng mua nhà của riêng họ", bà nói.

Victor Tran, chuyên gia về thế chấp và bất động sản tại Ratesdotca, nói với Global News rằng việc gia hạn thêm năm năm vào khoản thế chấp có thể sẽ làm tăng khả năng vay của người mua nhà lên "khoảng" năm phần trăm, cho phép những người muốn mua nhà có khả năng đủ điều kiện để vay khoản thế chấp lớn hơn.

Robert Kavcic, chuyên gia kinh tế cấp cao tại BMO, cho biết việc kéo dài thời hạn vay tương đương với việc giảm 75-80 điểm cơ bản khỏi lãi suất thế chấp khi nói đến chi phí vận hành.

“Đối với những người thực sự có thể tiếp cận khoản này, đây là một thay đổi khá có ý nghĩa từ góc độ thanh toán hàng tháng”, ông nói với Global News.

Lưu ý lời cảnh báo của Kavcic: “đối với những người thực sự có thể tiếp cận khoản này.”

Có một số tiêu chí cần thiết để đủ điều kiện thế chấp 30 năm mà Kavcic và Tran cho biết có khả năng làm giảm số lượng người Canada thực sự được hưởng lợi từ đề xuất này.

Ai đủ điều kiện thế chấp 30 năm?

Bạn sẽ chỉ có thể đảm bảo khoản thế chấp 30 năm từ bên cho vay nếu ít nhất một trong những người vay trong đơn đăng ký đáp ứng một trong những định nghĩa của chính phủ Canada về người mua nhà lần đầu.

Chính phủ liệt kê những người chưa từng mua nhà trước đây, không sống trong ngôi nhà mà họ hoặc vợ/chồng sở hữu trong bốn năm qua hoặc gần đây đã tan vỡ hôn nhân hoặc quan hệ chung sống như vợ chồng là những điều kiện có thể khiến một người trở thành người mua nhà lần đầu.

Ngoài ra, ngôi nhà phải được xây mới và chưa từng có người ở.

Cuối cùng, cơ chế khấu hao 30 năm chỉ áp dụng cho các khoản thế chấp được bảo hiểm. Một khoản thế chấp chỉ có thể được bảo hiểm nếu người mua trả trước ít hơn 20 phần trăm cho ngôi nhà và nếu giá mua bất động sản dưới 1 triệu đô la.

Tran cho biết việc đảm bảo khoản thế chấp được bảo hiểm cho một ngôi nhà mới xây có thể trở thành rào cản khiến nhiều người mua ở các thị trường nhà ở đắt đỏ nhất Canada không đủ điều kiện để khấu hao trong 30 năm.

Nhiều bất động sản ở Toronto hoặc Vancouver, ngay cả ở mức giá khởi điểm, đã có giá hơn 1 triệu đô la, điều này loại trừ khả năng mua bảo hiểm thế chấp từ một công ty bảo hiểm như Canada Mortgage and Housing Corp.

Tran nói thêm rằng nhiều nhà xây dựng của các đơn vị tiền xây dựng yêu cầu đặt cọc ít nhất 20 phần trăm trước vì họ cần dòng tiền sớm để bắt đầu khởi công. Nhưng khoản thanh toán ban đầu đó cũng loại trừ khả năng mua thế chấp được bảo hiểm cho một công trình xây dựng mới, ông lưu ý.

“Thực tế là không có nhiều người trên khắp đất nước có thể tận dụng chương trình mới này”, Tran nói.

Kavcic cho biết nhiều người Canada có gia đình đang tìm nhà ở ngay lúc này sẽ không thể hưởng lợi từ việc khấu hao dài hơn.

Hoặc là họ sẽ là những chủ sở hữu hiện tại muốn mở rộng ngôi nhà của mình, khiến họ không còn đủ điều kiện mua nhà lần đầu, hoặc họ sẽ là những người thuê nhà đang để mắt đến một ngôi nhà có nhiều phòng ngủ, có khả năng đưa họ vào phạm vi giá bất động sản hàng triệu đô la ở các thành phố lớn nhất của Canada.

“Cuối cùng, chỉ một bộ phận rất nhỏ trong số những người mua nhà thực sự bị ảnh hưởng”, ông nói.

Thế chấp 30 năm có phải là giải pháp khả thi hơn không?

Những người chỉ trích kế hoạch khấu hao 30 năm cũng đặt câu hỏi liệu nó có thực sự cải thiện khả năng chi trả trên thị trường hay không.

Tran lưu ý rằng việc thực hiện khấu hao kéo dài sẽ khiến CMHC phải thêm "phụ phí bảo hiểm" bằng 20 điểm cơ bản vào phí bảo hiểm thế chấp hiện tại. Ở Ontario, cũng có thuế phải trả trước cho phụ phí bảo hiểm này, làm tăng chi phí chốt giá bất động sản.

Tran đã tính toán các con số của một người mua nhà lần đầu ở Ontario có tổng thu nhập hàng năm là 100.000 đô la và thế chấp lãi suất cố định năm năm là 5,0 phần trăm, trả trước tối thiểu năm phần trăm khi mua một ngôi nhà trị giá 405.000 đô la.

Với khoản khấu hao 25 năm, người mua sẽ phải trả khoản thanh toán hàng tháng là 2.327 đô la.

Việc kéo dài thời hạn đó lên 30 năm có thể khiến giá mua tăng lên khoảng 428.000 đô la, Tran tính toán dựa trên khả năng vay tăng lên cũng như phụ phí bảo hiểm và các loại thuế khác. Điều đó đưa số tiền thanh toán hàng tháng lên 2.261 đô la trong thời hạn năm năm đó, chênh lệch ít hơn 66 đô la mỗi tháng.

Trong khi chi phí duy trì hàng tháng thấp hơn và sức mua tăng lên có thể giúp ích cho làn sóng người mua ban đầu đủ điều kiện tham gia cơ chế mới, Kavcic đặt câu hỏi về những lợi ích lâu dài đối với khả năng chi trả bằng cách kéo dài thời gian khấu hao.

Ông cho biết khi thời gian khấu hao kéo dài, giá cả có xu hướng tăng để bù đắp cho nhu cầu tăng, với hiệu ứng lan tỏa khiến người Canada phải trả nhiều tiền hơn trong thời gian dài hơn để sở hữu nhà.

Kavcic cũng lưu ý rằng việc trả lãi trong năm năm nữa cũng sẽ khiến người Canada tốn kém hơn về lâu dài.

Ông cho biết: "Bạn đang kéo dài khoản nợ của mình trong một khoảng thời gian dài hơn, bạn sẽ thoát khỏi nợ nần sau này và bạn sẽ phải trả nhiều tiền lãi hơn trong suốt thời gian vay. Vì vậy, về cơ bản, người Canada sẽ gánh nhiều nợ hơn trong một khoảng thời gian dài hơn mà không có sự cứu trợ khả năng chi trả thực sự.”

"Cuối cùng, người Canada có tốt hơn không? Có lẽ là không".

Những thay đổi về thời hạn thế chấp khả dụng tại Canada diễn ra khi chi phí vay đã giảm nhờ việc Ngân hàng Trung ương Canada cắt giảm lãi suất liên tiếp vào tháng 6 và tháng 7.

Tran cho biết mặc dù đã cắt giảm lãi suất hai lần, nhà ở vẫn không đủ khả năng chi trả ở Canada vì giá nhà vẫn ở mức cao. Với kỳ vọng về việc cắt giảm lãi suất thêm vào cuối năm nay, ông cho biết hoạt động nhà ở có thể tăng lên vào thời điểm nào đó trong mùa thu năm nay, nhưng hiện tại thị trường đang đình trệ.

Kavcic đồng ý rằng khả năng chi trả chung trên thị trường nhà ở sẽ được quyết định bởi các lực lượng thị trường như lãi suất chính sách của Ngân hàng Trung ương Canada, chứ không phải những thay đổi về khấu hao của Đảng Tự do.

Ông hy vọng một chu kỳ nới lỏng chậm từ ngân hàng trung ương sẽ giúp giảm chi phí vay cho người dân Canada, khôi phục một số khả năng chi trả cho những người mua nhà đang bị gạt ra ngoài lề trong năm tới.

"Sẽ mất một thời gian. Nhưng chúng ta đang trên con đường hướng tới khả năng chi trả tốt hơn có thể là vào khoảng năm 2025."

© 2024 Global News, a division of Corus Entertainment Inc.

Bản tiếng Việt của The Canada Life