Việc Ngân hàng Trung ương Canada cắt giảm mạnh lãi suất quá mức có thể khiến một số chủ nhà Canada bị mắc kẹt trong các khoản thế chấp tốn kém và mơ tưởng về một mức lãi suất phải chăng hơn.

Shubha Dasgupta, giám đốc điều hành của Pineapple Mortgage, cho biết sau nhiều năm chủ nhà gia hạn với lãi suất cao hơn khi ngân hàng trung ương tăng lãi suất chính sách, ông dự đoán sẽ có sự gia tăng việc hủy các hợp đồng thế chấp bị phá vỡ khi người dân Canada tìm kiếm một thỏa thuận tốt hơn với lãi suất thấp hơn đang trở thành hiện thực.

"Bạn có thể sẽ thấy rất nhiều người Canada phá vỡ hợp đồng thế chấp giữa kỳ đã đảm bảo lãi suất cao hơn trong vài năm qua", ông nói với Global News.

"Tận dụng các điều kiện thị trường hiện tại, phá vỡ thế chấp của họ và nhận được lãi suất thấp hơn".

Nhưng viễn cảnh chuyển đến một ngôi nhà mới với lãi suất rẻ hơn hoặc tái cấp vốn để tận dụng các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, đi kèm với các hình phạt đáng sợ khi phá vỡ thế chấp.

Mặc dù việc phá vỡ thế chấp thường có thể phải chịu hàng nghìn đô la tiền phạt tùy thuộc vào loại hình và số năm còn lại trong thời hạn, các chuyên gia trao đổi với Global News cho biết có một số lựa chọn để giảm thiểu hoặc thậm chí tránh hoàn toàn các khoản phí đó.

Phá vỡ thế chấp có nghĩa là gì?

Phá vỡ thế chấp được hiểu là việc chấm dứt hợp đồng với bên cho vay trước ngày đáo hạn — ví dụ như cắt ngắn thời hạn thế chấp năm năm sau hai năm.

Victor Tran, chuyên gia về thế chấp và bất động sản tại Rates.ca, cho biết tình huống phổ biến nhất để phá vỡ thế chấp là bán bất động sản.

Một trường hợp điển hình khác là thỏa thuận tái cấp vốn, trong đó chủ nhà có thể muốn rút vốn chủ sở hữu mà họ đã trả vào bất động sản hoặc phá vỡ thời hạn hiện tại để tận dụng mức lãi suất thấp hơn trên thị trường.

Phá vỡ thế chấp cũng có thể xảy ra do những hoàn cảnh cá nhân hơn, chẳng hạn như kết thúc hôn nhân, khi một hoặc cả hai cá nhân trong thế chấp muốn được xóa khỏi quyền sở hữu bất động sản hoặc bán nhà để bắt đầu lại.

Hình phạt thế chấp hoạt động như thế nào?

Khi một khoản thế chấp bị phá vỡ, bên cho vay thường sẽ áp dụng hình phạt.

Hình phạt khá đơn giản đối với các khoản thế chấp lãi suất thả nổi, mặc dù có một số khác biệt giữa các bên cho vay và các chi tiết cụ thể của hợp đồng. Nhưng thông thường, hình phạt bằng lãi suất ba tháng, dựa trên lãi suất cơ bản hoặc lãi suất hợp đồng.

Đối với các khoản thế chấp lãi suất cố định, là loại phổ biến hơn ở Canada, hình phạt có thể phức tạp hơn — đặc biệt là trong môi trường lãi suất giảm như hiện nay.

Khi phá vỡ một khoản thế chấp cố định, bên cho vay sẽ áp dụng hình phạt bằng lãi suất ba tháng hoặc một phép tính được gọi là chênh lệch lãi suất (IRD), tùy theo mức nào cao hơn. Khi lãi suất giảm, IRD có nhiều khả năng phát huy tác dụng hơn.

Khi Ngân hàng Trung ương Canada hạ lãi suất chính sách và lãi suất thế chấp giảm theo, Tran cho biết bên cho vay không muốn thấy người vay phá vỡ hợp đồng và tái cấp vốn, vì họ sẽ mất khoản thanh toán lãi suất ở mức lãi suất cao hơn trong suốt thời hạn còn lại.

Ông đưa ra ví dụ về một chủ nhà bị khóa trong một thời hạn cố định năm năm ở mức 6,25 phần trăm quyết định phá vỡ hợp đồng sau hai năm để tận dụng mức lãi suất mới 4,25 phần trăm trên thị trường.

“Những gì bên cho vay đang nói là … ‘Về cơ bản, chúng tôi đang mất hai phần trăm trong vài năm tới. Vì vậy, vì điều đó, chúng tôi sẽ tính cho bạn khoản tiền phạt đó và chúng tôi sẽ thu hồi lại khoản lỗ của mình,’” Tran giải thích.

IRD được tính bằng cách lấy chênh lệch lãi suất mà bạn phải trả trong thời hạn còn lại giữa lãi suất theo hợp đồng hiện tại và lãi suất mới được cung cấp trên thị trường. Tran cho biết nếu có sự sụt giảm đáng kể về lãi suất giữa thời điểm chủ nhà ký hợp đồng thế chấp và thời điểm họ cân nhắc phá vỡ hợp đồng, thì khoản tiền phạt sẽ "lớn hơn nhiều", đặc biệt là nếu còn nhiều năm nữa mới đến ngày gia hạn.

Có một số công cụ tính trực tuyến, bao gồm cả trên trang web của nhiều ngân hàng lớn của Canada, có thể giúp ước tính khoản tiền phạt có thể là bao nhiêu nếu bạn phá vỡ hợp đồng thế chấp.

Nhưng Dasgupta lưu ý rằng do hình phạt lãi suất ba tháng đơn giản nên việc lựa chọn thế chấp thả nổi có thể mang lại "sự linh hoạt hơn nhiều."

Ông cho biết các hộ gia đình Canada có khả năng phá vỡ hợp đồng thế chấp, có thể là do họ có gia đình đang phát triển và biết rằng họ sẽ cần chuyển đi trong vài năm tới, có thể được hưởng lợi từ tùy chọn này khi gia hạn hoặc thế chấp.

Tuy nhiên, thế chấp thả nổi cũng có thể đi kèm với các hạn chế khiến chúng không được chuyển nhượng. Các hạn chế về việc chuyển tiền khác nhau tùy theo từng đơn vị cho vay.

Cách tránh hình phạt phá vỡ thế chấp

Nhưng những tình huống phổ biến như chuyển nhà hoặc tái cấp vốn không nhất thiết phải đi kèm với hình phạt đáng kể.

Đối với những người mua nhà mới và bán tài sản cũ, Tran cho biết người cho vay thường cho phép chủ sở hữu chuyển khoản thế chấp hiện tại của họ từ ngôi nhà này sang ngôi nhà khác.

Điều này có nghĩa là thời hạn còn lại, khấu hao và tổng số tiền thế chấp sẽ vẫn giữ nguyên, nhưng chủ sở hữu sẽ phải đủ điều kiện vay lại dựa trên các thông số cụ thể của tài sản mới và tính đến mọi thay đổi trong bức tranh tài chính của hộ gia đình.

Tùy chọn đó phù hợp với những người không cần phải vay một khoản vay lớn hơn để tài trợ cho việc chuyển nhà. Nhưng đối với người mua một ngôi nhà lớn hơn, người cho vay có thể cung cấp lãi suất "hỗn hợp" kết hợp các điều khoản thế chấp hiện tại với khoản tài chính bổ sung theo lãi suất hiện tại, Tran giải thích.

Trong một ví dụ đơn giản, giả sử một cá nhân có khoản thế chấp chưa thanh toán là 150.000 đô la với lãi suất sáu phần trăm và muốn tái cấp vốn để thêm 150.000 đô la nữa theo lãi suất hiện tại là bốn phần trăm. Sau đó, bên cho vay có thể đưa ra mức lãi suất hỗn hợp là năm phần trăm cho tổng số tiền thế chấp là 300.000 đô la. Điều này cũng sẽ bỏ qua bất kỳ khoản phạt nào khi phá vỡ hợp đồng hiện tại.

Mặc dù ngày gia hạn thường sẽ không thay đổi đối với khoản thế chấp hỗn hợp, nhưng việc khấu hao có thể được gia hạn nếu người vay cần thời hạn dài hơn để trả khoản vay lớn hơn.

Một tùy chọn "hỗn hợp và gia hạn" tương tự cũng tồn tại đối với những người muốn tái cấp vốn và thêm vào thời hạn hiện tại của họ với sự kết hợp của lãi suất hiện tại. Một tùy chọn như vậy có thể thấy bên cho vay đưa ra một thời hạn năm năm mới kết hợp lãi suất cũ cho thời hạn ban đầu còn lại với lãi suất mới cho các tháng bổ sung.

Tran cho biết mặc dù việc chuyển nhượng là phổ biến, nhưng bên cho vay cũng có thể đề nghị xóa thế chấp cũ và bắt đầu lại "bảng mới" với khoản vay mới theo lãi suất hiện tại, đôi khi miễn hình phạt vì bên vay vẫn tiếp tục kinh doanh với cùng một ngân hàng.

Tran cho biết trong trường hợp hôn nhân tan vỡ, nếu không có khoản tiền mới nào được vay, bên cho vay có thể chỉ tính một khoản phí hành chính cho vợ/chồng hoặc thay đổi quyền sở hữu.

Có đáng để phá vỡ thế chấp không?

Có một số lựa chọn khác để giảm thiểu tác động của hình phạt.

Trong trường hợp phá vỡ thế chấp và chuyển sang một bên cho vay mới, Tran cho biết bên cho vay mới có thể sẵn sàng cộng thêm tới 3.000 đô la vào tổng khoản vay thế chấp để bù đắp tác động của hình phạt. Theo cách này, nỗi đau khi phải trả một phần tiền phạt đó sẽ được trải đều trong suốt thời hạn thế chấp thay vì phải chịu một cú sốc đột ngột ngay từ đầu.

Một số bên cho vay cũng sẽ cung cấp phần thưởng hoàn tiền hoặc một số tiền thưởng nhất định cho những người vay sẵn sàng chuyển đổi, điều này cũng có thể làm giảm nỗi đau của hình phạt.

Dasgupta lưu ý rằng đối với những hộ gia đình có thêm tiền trong tay trước khi biết mình sắp phá vỡ thế chấp, việc sử dụng số tiền đó để thanh toán trước có thể giúp giảm tổng hình phạt mà họ sẽ sớm phải đối mặt.

Ông giải thích: "Ví dụ, nếu bạn trả bớt 15 phần trăm tiền gốc, thì khi đó bạn có thể giảm chi phí hình phạt của mình xuống cùng một mức."

Đối với người Canada muốn tận dụng lãi suất thấp hơn trong một thỏa thuận tái cấp vốn, Tran cảnh báo rằng hình phạt không phải là yếu tố duy nhất cần cân nhắc.

Ngay cả khi cú sốc thanh toán trả trước từ hình phạt là xứng đáng trong dài hạn để tiết kiệm tiền cho thời hạn còn lại, ông lưu ý rằng vẫn có những chi phí khác đi kèm khi thiết lập một khoản thế chấp mới: phí pháp lý và thẩm định, bảo hiểm quyền sở hữu và trải qua quá trình tái thẩm định từ đầu.

Ông nói: "Về cơ bản, nó sẽ từ đầu. Và một số người sẽ làm như vậy miễn là nó có ý nghĩa. Vì vậy, nỗi đau ngắn hạn để đạt được lợi ích dài hạn".

© 2024 Global News, a division of Corus Entertainment Inc.

Bản tiếng Việt của The Canada Life