Thị trường căn hộ chung cư tại Greater Toronto đã bị các nhà đầu tư thống trị trong nhiều năm. Theo một phân tích mới từ CIBC Economics, điều đó đang thay đổi rất nhanh. Hơn 4 trong 5 nhà đầu tư có căn hộ cho thuê hoàn thành vào năm 2024 đang mất tiền, thu được ít tiền thuê hơn số tiền họ phải trả. Đây là một vấn đề đã tồn tại từ lâu, nhưng cuối cùng có thể đạt đến đỉnh điểm. Về mặt tích cực, điều đó đã cung cấp lượng tồn đáng kể cho người dùng cuối. Khi giá giảm, họ thậm chí có thể đủ khả năng chi trả vào một ngày nào đó.

Các nhà đầu tư căn hộ tại Toronto có thể đã tìm thấy "Kẻ ngốc vĩ đại nhất"

Căn hộ có dòng tiền âm là căn hộ mà nhà đầu tư có đòn bẩy sẽ tăng thêm chi phí duy trì. Các nhà đầu tư có đòn bẩy là những người sử dụng thế chấp cho các căn hộ của họ. Chi phí duy trì là khoản thanh toán thế chấp, phí chung cư và thuế tài sản. Nói một cách thẳng thắn, cho thuê căn hộ có dòng tiền âm là căn hộ mà chủ sở hữu sẽ bỏ thêm vào tiền cho thuê đã trả để thanh toán thế chấp.

Các khoản đầu tư có dòng tiền âm thường là một quyết định được đưa ra một cách có chủ ý. Nó phổ biến đến mức có một thuật ngữ trong tài chính—giao dịch chênh lệch lãi suất âm. Chúng được sử dụng để đầu cơ vào giá trị giao dịch của một mức giá, bỏ qua doanh thu thực tế của tài sản. Họ đang đánh cược hoàn toàn vào việc có thể bán tài sản cho ai đó với mức giá cao hơn trong tương lai. Phương pháp đầu tư này được biết đến nhiều hơn với tên gọi là thuyết về kẻ ngốc hơn vì thường có một kẻ ngốc sẽ trả nhiều hơn. Những nhà đầu cơ chỉ hy vọng họ không phải là kẻ ngốc lớn hơn—kẻ cuối cùng trong chuỗi bị mắc kẹt với một tài sản thua lỗ.

81% nhà đầu cơ đòn bẩy của Toronto thua lỗ khi cho thuê căn hộ chung cư mới

Phần lớn các căn hộ chung cư mới do các nhà đầu tư đòn bẩy sở hữu khi cho thuê đều có dòng tiền âm. Hơn 4 trong 5 (81%) căn hộ chung cư mới hoàn thành trong nửa đầu năm 2024 có dòng tiền âm. Con số này tăng đáng kể so với mức 77% của năm ngoái.

Hầu hết các nhà đầu tư đòn bẩy của Toronto đều thua lỗ khi cho thuê căn hộ chung cư

Tỷ lệ căn hộ chung cư mới hoàn thành tại Greater Toronto có khoản thế chấp là dòng tiền âm. Theo năm hoàn thành.

Nguồn: Urbanation; CIBC.

Chi phí tài chính cao hơn không giúp ích gì, nhưng chúng không phải là động lực duy nhất của vấn đề. Năm đầu tiên hầu hết các dự án hoàn thành đều có dòng tiền âm là vào năm 2022 (52%), khi lãi suất thế chấp ở mức thấp kỷ lục hoặc cao hơn một chút. Cũng đáng lưu ý là hầu hết các căn hộ chung cư mới hoàn thành đều được mua từ nhiều năm trước, khi giá bán thấp hơn nhiều khi mua tiền xây dựng. Đây cũng không phải là vấn đề mới - gần một nửa (44%) nhà đầu tư đã ở trong tình trạng này vào năm 2017.

Các nhà đầu tư căn hộ chung cư ở Toronto rút lui khỏi thị trường khi chi phí tăng

Lãi suất thấp đã giúp giá nhà tăng vọt và các nhà đầu tư thống trị thị trường căn hộ chung cư. CIBC lưu ý, các nhà đầu tư mua tới 70% căn hộ chung cư tiền xây dựng. Phần lớn nguồn cung này được chuyển cho người dùng cuối, nhưng rất nhiều được sử dụng làm nhà cho thuê. Lãi suất tăng đang làm tăng chi phí  và giá không còn tăng nữa, giết chết thị phần các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận đầu tư có lãi suất âm.

Thị phần căn hộ chung cư mới hoàn thành được sử dụng để cho thuê đã giảm mạnh trong năm nay. Việc các nhà đầu tư sử dụng căn hộ chung cư làm căn hộ cho thuê gần đây đã đạt đỉnh ở mức 34% trong số các căn hộ hoàn thành vào năm 2023. Khi lãi suất tăng, chỉ có 25% số căn hộ hoàn thành vào năm 2024 được biết là đã được đưa ra thị trường, với phần lớn nguồn cung được bán lại.

Ít nhà đầu tư mua căn hộ chung cư ở Toronto để cho thuê

Thị phần căn hộ chung cư ở Greater Toronto được sử dụng làm căn hộ cho thuê, theo phân khúc và năm hoàn thành (mới) hoặc mua (bán lại).

Nguồn: Urbanation; CIBC.

Tương tự như vậy, việc bán lại căn hộ chung cư cũng khiến các nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường. Tỷ lệ các căn hộ mà các nhà đầu tư mua để cho thuê đã đạt mức đỉnh gần đây là 14% số căn hộ vào năm 2023. Kể từ đó, con số này đã giảm xuống chỉ còn 5% số căn hộ trong nửa đầu năm 2024. Mặc dù ngân hàng chỉ cung cấp dữ liệu từ năm 2019 đến năm 2024, nhưng họ cũng đề cập rằng 10% được quan sát thấy vào năm 2023 là mức thấp nhất trong 10 năm, vì vậy năm nay ít nhất cũng sẽ đạt mức đó. Có khả năng là mức thấp kỷ lục.

Có rất nhiều nhà đầu tư trở thành chủ nhà, nhưng điều đó không nói lên được họ đại diện cho bao nhiêu thị trường. Theo một nghiên cứu gần đây của Cơ quan Thống kê Canada, các nhà đầu tư sở hữu tới 56,4% số căn hộ chung cư mới hoàn thành. Trong trường hợp này, những căn hộ mới hoàn thành có từ năm 2016. Nếu đây không phải là nhà cho thuê nhưng vẫn sở hữu và vận hành, thì mục đích sử dụng của chúng là một điều bí ẩn. Thật khó tin khi cứ 5 căn hộ mới thì có 1 căn được sử dụng làm ngôi nhà thứ hai, nhưng đó là vấn đề sẽ được thảo luận vào ngày khác.

©2024 Better Dwelling

Bản tiếng Việt của The Canada Life