Với việc Ngân hàng Trung ương Canada tăng lãi suất chính sách đến năm 2023, các chuyên gia dự kiến khoảng cách giữa lãi suất thế chấp cố định và thay đổi sẽ thu hẹp lại. Nếu bạn đang tham gia thị trường cho vay thế chấp, dưới đây là một số lời khuyên về những điều cần cân nhắc khi quyết định chọn loại hình nào.
Các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi có lãi suất có thể dao động so với lãi suất qua đêm của Ngân hàng Trung ương Canada. Các khoản thế chấp có lãi suất cố định, được định giá dựa trên lợi tức trái phiếu, cho thấy người đi vay phải trả cùng một mức lãi suất trong suốt thời hạn của khoản vay của họ.
"Khoảng cách này thực sự thay đổi [dựa trên] chu kỳ kinh tế, vì vậy không có gì ngạc nhiên khi ở một số thời điểm, nó thu hẹp và sau đó ở một số thời điểm nó lại mở rộng,"nhà kinh tế cao cấp Robert Hogue của Ngân hàng Hoàng gia Canada nói với CTVNews.ca trong một cuộc phỏng vấn qua điện thoại hôm thứ Ba. “Chỉ một năm rưỡi hoặc hai năm trước, cả [lãi suất] biến đổi và cố định trong 5 năm đều như nhau, sau đó khoảng cách đã mở rộng đáng kể và giờ nó đang thu hẹp lại.”
Mark Ostland, giám đốc trải nghiệm di động tại Meridian Credit Union, cho biết những người có khoản thế chấp lãi suất thay đổi sẽ thấy khoản thanh toán lãi suất hàng tháng của họ tăng lên ngay sau khi Ngân hàng Trung ương Canada tăng lãi suất. Kể từ ngày 31 tháng Năm, lãi suất cho khoản thế chấp 5 năm của Meridian Credit Union là 2,6%. Ostland cho biết mức tăng 0,5% đối với khoản thế chấp 600.000 đô la, sẽ khiến tiền trả lãi hàng tháng tăng khoảng 170 đô la.
Ngân hàng Trung ương Canada đã tăng lãi suất qua đêm thêm 0,5% vào giữa tháng Tư, nhằm mục đích hạ nhiệt lạm phát với mức tăng lớn nhất trong hơn 20 năm. Theo Cơ quan Thống kê Canada, tỷ lệ lạm phát của nước này đạt 6,8% vào tháng trước, mức cao nhất trong hơn 30 năm. Ngân hàng Trung ương Canada cho biết mục tiêu của họ là giữ lạm phát từ 1 đến 3%.
Khi khoảng cách giữa lãi suất thế chấp cố định và thay đổi thu hẹp, các chuyên gia do dự khi đề xuất lãi suất này thay vì lãi suất kia.
Lãi suất thế chấp thay đổi thấp hơn lãi suất thế chấp cố định tại thời điểm hiện tại. Tính đến ngày 31 tháng Năm, lãi suất cho các khoản cho vay thế chấp thay đổi trong 5 năm giữa các ngân hàng lớn của Canada nói chung là từ 2,5 đến 3%, trong khi các khoản thế chấp có lãi suất cố định được bảo đảm trong 5 năm có lãi suất từ 4,5 đến 5%.
Ostland cho biết, các khoản thế chấp lãi suất thay đổi trong quá khứ cũng mang lại cho chủ nhà chi phí thế chấp rẻ hơn trong suốt nhiều năm, chủ yếu là do chúng vốn có nhiều rủi ro hơn đối với người tiêu dùng.
Ông nói: “Dữ liệu cho thấy về lâu dài, lãi suất biến đổi [tạo ra] mức lãi suất thấp nhất trong một khoảng thời gian dài. “Sẽ có đỉnh và đáy. Hiện tại, chúng ta đang ở trên đỉnh… nhưng trong 30 năm qua, chúng ta chắc chắn cũng có thể nhìn thấy các đáy.”
Tuy nhiên, Ian Lee, phó giáo sư tại Trường Kinh doanh Sprott của Đại học Carleton, dự đoán Ngân hàng Trung ương Canada sẽ tiếp tục tăng lãi suất chính sách của mình lên hơn 3% vào cuối năm 2023. Do đó, ông nói rằng nên xem xét một khoản thế chấp có lãi suất cố định, vì chủ sở hữu được miễn nhiễm với bất kỳ đợt tăng lãi suất nào cho đến khi các khoản thế chấp của họ được gia hạn.
“Nếu ai đó nghĩ rằng lãi suất đang tăng, đó là dấu vết để theo lãi suất cố định,” Lee nói với CTVNews.ca vào thứ Ba trong một cuộc phỏng vấn qua điện thoại. "Bởi vì sau đó bạn chốt [và] nó sẽ không tăng lên đối với bạn mặc dù lãi suất chung đang tăng."
Cuối cùng, Hogue, Lee và Ostland đều nói rằng quyết định chọn một loại thế chấp này hoặc kia là do nhu cầu rủi ro của cá nhân. Những người muốn có cảm giác thoải mái hơn khi biết khoản thanh toán thế chấp gốc và lãi của họ sẽ là bao nhiêu mỗi tháng sẽ được khuyên nên đi theo lãi suất cố định.
Lee nói, lãi suất thế chấp cố định có thể cung cấp sự chắc chắn về các khoản thanh toán hàng tháng, trong khi người sẵn sàng chấp nhận một số rủi ro hơn và thực hiện thanh toán lãi suất tăng dần theo thời gian, thế chấp lãi suất thay đổi vẫn là một lựa chọn vững chắc.
Lee nói: “Nếu bạn thích đánh bạc và đầu cơ, thì hãy theo lãi suất thay đổi. Nếu bạn thận trọng hơn về mặt tài chính [và] không muốn bị ảnh hưởng bởi bất kỳ điều bất ngờ nào, thì hãy chốt mức lãi suất.”
TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CỦA CANADA
Với một số đợt tăng lãi suất dự kiến từ Ngân hàng Trung ương Canada trong thời gian tới, Hogue cho biết ông thừa nhận rằng một số người đi vay có thể lo lắng về việc liệu họ có thể đáp ứng các nghĩa vụ nợ của mình hay không. Điều này có thể đặc biệt khó khăn trong bối cảnh lạm phát cao hiện nay, với chi phí hàng tạp hóa, khí đốt và các mặt hàng khác đang tăng lên, Ostland nói.
Ostland cho biết: “Điều này không tốt cho cá nhân đang vay thế chấp - tất cả những gì lạm phát gây nên là làm tăng phần lãi suất của khoản thanh toán [thế chấp] khiến người đi vay không thể trả nợ gốc. Đó là một bất lợi lớn."
Tuy nhiên, Hogue không hy vọng sẽ thấy hầu hết người Canada vỡ nợ khi thanh toán thế chấp khi lãi suất tăng lên, ông nói. Một phần lý do cho điều này là bài kiểm tra khả năng tài chính mà người mua nhà Canada phải vượt qua trước khi được vay thế chấp. Để đủ điều kiện cho một khoản thế chấp, người vay phải chứng minh rằng họ có khả năng trả lãi suất cao hơn hai phần trăm so với lãi suất hợp đồng thế chấp của họ, hoặc 5,25 phần trăm, tùy theo mức nào cao hơn.
“Đây là lúc mà bài kiểm tra khả năng tài chính trở nên thực sự hữu ích bởi vì những người đi vay… đã được kiểm tra về loại tình huống này, lãi suất tăng đột biến [và] nhanh chóng này,” ông nói. “Vì vậy, phần lớn những người có thế chấp sẽ có thể chịu được lãi suất cao hơn.”
Lãi suất tăng cũng dự kiến sẽ tiếp tục hạ nhiệt thị trường nhà ở đang nóng lên của Canada. Hoạt động trong thị trường có dấu hiệu chậm lại trong tháng Tư, với số lượng nhà bán được ít hơn so với tháng trước. Giá trung bình của một ngôi nhà ở Canada cũng giảm từ 796.068 đô la vào tháng Ba xuống còn 746.146 đô la trong tháng Tư, theo Hiệp hội Bất động sản Canada. Các mức giá này không được điều chỉnh theo mùa và đại diện cho tổng thể của tất cả các loại bất động sản nhà ở.
Khi lãi suất tăng, kỳ vọng là giá nhà sẽ giảm trên khắp Canada trong những tháng tới, Hogue nói.
Ông nói: “Chúng tôi nghĩ rằng nó sẽ hạ nhiệt nhu cầu nhà ở sau khi thị trường này cực kỳ nóng vào mùa hè năm 2020. Điều đó sẽ giúp tái cân bằng thị trường và dẫn đến một số đợt giảm giá”.
Giá nhà thấp hơn đã dẫn đến sự nuối tiếc của người mua trên thị trường, với một số người mua nhà bày tỏ lo ngại rằng họ có thể đã trả quá nhiều cho một bất động sản mới mua hiện đang giảm giá trị. Cuối cùng, Ostland nói, nó sẽ dẫn đến giá nhà phản ánh nhiều hơn giá trị thực tế của một bất động sản.
“Giả sử bạn đến cửa hàng và có một mặt hàng trên kệ và 10 người trong số bạn muốn có nó, bạn bị cuốn vào cơn điên cuồng của việc trả giá quá cao,” ông nói. “Việc hạ nhiệt hiện phản ánh giá trị thực của một ngôi nhà, chứ không phải giá trị tăng cao dựa trên các yếu tố kinh tế bên ngoài.”
Lee nói rằng giá nhà giảm cuối cùng là một điều tốt.
“Những người trẻ tuổi và người nhập cư đã bị loại bỏ dần khỏi thị trường ở Canada vì tình huống bất thường, chưa từng có này và tôi tin rằng có sự gia tăng bất hợp lý [giá nhà] trong hai, ba năm qua,” Lee nói. “Nếu chúng ta muốn làm cho nhà ở có giá cả phải chăng cho [những nhóm người này], thì chúng ta cần chấp nhận rằng thị trường cần phải giảm bớt và đảo ngược một số mức tăng khủng khiếp đã xảy ra.”
“Tôi không thấy giải pháp nào khác… cho giá nhà ở mức cao.”
XÉT DUYỆT ĐIỀU KIỆN ƯU ĐÃI, CHUYỂN ĐỔI THẾ CHẤP
Để chuẩn bị cho đà tăng trong tương lai, Hogue khuyên người Canada nên cập nhật thông tin về hoạt động thị trường và nói chuyện với các chuyên gia thế chấp để được hướng dẫn. Ông cũng khuyên người đi vay nên thận trọng trong việc chi tiêu và giảm các khoản chi tiêu tùy ý nếu cần thiết để có đủ các khoản thanh toán hàng tháng.
“Hãy hết sức lưu ý, từ góc độ ngân sách, rằng bạn có thể phải đối mặt với lãi suất cao hơn trong thời gian tới,” Hogue nói.
Ostland cũng khuyến nghị người dân Canada nên cân nhắc thêm các điều kiện vào đề nghị của họ, chẳng hạn như kiểm tra nhà. Với việc những ngôi nhà có khả năng nhận được ít giá hỏi mua hơn so với những tháng trước, có thể người bán sẽ dễ dàng đồng ý hơn với các điều kiện khi quyết định chấp nhận đề nghị nào, ông nói. Ostland cho biết cũng nên xem xét khả năng chuyển đổi các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi hiện tại sang các khoản cố định.
[Với] nhiều người cho vay khác nhau, bạn có thể chuyển đổi lãi suất biến đổi thành cố định tại bất kỳ thời điểm nào,” ông nói. "Lãi suất cao hơn, nhưng nó có thể mang lại cho bạn khoản thanh toán cố định mà bạn đang tìm kiếm và cuối cùng là sự yên tâm."
Hogue cho biết ông dự báo một đợt tăng lãi suất nữa là 50 điểm cơ bản vào tháng Bảy, tiếp theo là hai lần tăng thêm 25 điểm cơ bản trước khi kết thúc năm 2022. Tại thời điểm đó, ông cho biết, ngân hàng có khả năng sẽ tạm dừng việc tăng lãi suất để đánh giá tình hình và xác định tác động của những sự gia tăng này đối với mức lạm phát ở Canada trước khi đưa ra quyết định hơn nữa.
©CTVNews.ca
©Bản tiếng Việt của TheCanada.life
