Dữ liệu từ Urbanation và CIBC nêu bật thực tế rằng GTA đang "đối mặt với thử thách quan trọng nhất kể từ cuộc suy thoái năm 1991" và các nhà đầu tư vào chung cư đang cảm thấy khó khăn.

Mặc dù các nhà đầu tư vào chung cư có thể bị chỉ trích trong một thị trường đắt đỏ và thiếu nguồn cung, nhưng thực tế là họ không thực sự ngồi yên và kiếm lợi nhuận từ bất động sản của Greater Toronto Area. Trên thực tế, hiện nay, hầu hết đều đang thua lỗ mỗi tháng. Một báo cáo mới từ Shaun Hildebrand của Urbanation và Benjamin Tal của CIBC Economics nêu bật thực tế này, nhấn mạnh thực tế rằng GTA đang "đối mặt với thử thách quan trọng nhất kể từ cuộc suy thoái năm 1991" và các nhà đầu tư vào chung cư đang cảm thấy khó khăn.

Như báo cáo nêu bật, giá tăng, dòng tiền cho thuê và niềm tin của thị trường là những yếu tố chính của đầu tư vào chung cư. Tuy nhiên, hiện tại, thị trường chung cư GTA đang trong "lãnh thổ suy thoái, với tình hình xấu đi đến mức chưa từng thấy trong nhiều thập kỷ". Do đó, báo cáo cho biết, phần lớn các nhà đầu tư đều có dòng tiền âm.

Tại sao điều này quan trọng

Trong một thành phố với tình trạng vô gia cư tràn lan và đói nghèo dai dẳng, có vẻ như một số người khó có thể thông cảm với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực tế vẫn là thị trường chung cư đang gặp khó khăn có những tác động lan rộng. Đáng chú ý nhất là điều này có nghĩa là ít nhà chung cư được ra mắt hơn. Theo Urbanation, các nhà đầu tư chung cư chiếm 70% thị trường chung cư bán trước. Hơn nữa, nếu không có ít nhất 70% bán trước, các dự án không thể bắt đầu xây dựng, do đó, việc thiếu nguồn cung chỉ gây tổn hại đến khả năng chi trả nhà ở cho mọi người - từ người thuê nhà đến người (sẽ) mua nhà.

"Khóa chặt kinh tế"

Theo Urbanation, thị trường chung cư GTA đang trong tình trạng "khóa chặt kinh tế" vì các điều kiện hiện tại đã khiến thị trường chung cư bị đình trệ. Theo báo cáo, phép tính này đơn giản là không hợp lý. "Giá quá cao khiến các nhà đầu tư không thể mua so với giá bán lại, tiền thuê và lãi suất, trong khi các nhà phát triển không thể hạ giá do chi phí phát triển cao", báo cáo viết. Thêm vào đó, phí của nhà phát triển đã tăng đáng kể vào thời điểm gần đây tại GTA. Hiện tại, doanh số bán chung cư mới đang ở mức thấp nhất kể từ cuối những năm 1990s, đánh dấu một thời điểm rất khác trên mặt trận xây dựng nhà ở trong khu vực. Theo báo cáo, tỷ lệ chung cư tiền xây dựng tại GTA được bán trước đang ở mức thấp nhất trong 20 năm.

Theo báo cáo, giá chung cư mới đã giảm 5% so với mức cao nhất, trong khi giá bán lại đã điều chỉnh 12% và có khả năng sẽ giảm thêm nữa nhờ sự gia tăng đáng kể trong danh sách niêm yết. “Nói một cách đơn giản, đầu tư vào căn hộ chung cư mới không hiệu quả với mức giá trung bình hiện tại của thị trường là gần 1.400 đô la một foot vuông”, báo cáo cho biết. Đáng chú ý, khoảng cách bán lại hiện tại giữa căn hộ chung cư mới và căn hộ chung cư bán lại đang ở mức cao kỷ lục là 60%.

Báo cáo nêu bật cách nguồn cung căn hộ chung cư cho thuê mới tại GTA đã giảm xuống còn 25%, sau mức cao gần đây là 34% vào năm 2023 và đó là một sự thay đổi trùng khớp với lãi suất thế chấp cao ngất ngưởng. Đồng thời, cũng có sự suy giảm trong hoạt động đầu tư vào thị trường bán lại. Tại đây, tỷ lệ các căn hộ được mua rồi cho thuê đã giảm xuống mức thấp nhất trong ba năm là 10% trước khi giảm xuống chỉ còn 2% trong nửa đầu năm. Theo báo cáo, dòng tiền đổ vào các căn hộ chung cư cho thuê tập trung vào các dự án mới - chiếm hơn ba phần tư số căn hộ chung cư cho thuê được thêm vào thị trường vào năm ngoái và hầu hết các căn hộ chung cư cho thuê cho đến nay trong năm 2024.

Các con số

Có vẻ như "thời hoàng kim" dành cho các nhà đầu tư căn hộ chung cư đã kết thúc. Trung bình, các nhà đầu tư căn hộ chung cư GTA không có dòng tiền dương từ thu nhập bất động sản của họ kể từ năm 2021-2022.

Như báo cáo nêu bật, trong số các căn hộ cho thuê mới hoàn thành vào năm 2023, 58% có thế chấp và có dòng tiền âm. Điều này có nghĩa là dòng tiền thu nhập cho thuê của họ không bao gồm các khoản như chi phí thế chấp, phí chung cư và thuế tài sản. Chỉ có 18% có thế chấp và có dòng tiền dương. Khi tập trung vào các nhà đầu tư có đòn bẩy, con số đáng kinh ngạc là 77% có dòng tiền âm vào năm 2023, đánh dấu một bước nhảy vọt so với năm 2022. Sau đó, 52% căn hộ chung cư ở Toronto có dòng tiền âm nhìn chung, đánh dấu lần đầu tiên phần lớn các nhà đầu tư có dòng tiền âm. Đối với năm 2024, sau nửa đầu năm, 81% nhà đầu tư có dòng tiền âm.

Trung bình, các nhà đầu tư vào căn hộ chung cư đã chốt các căn hộ mới hoàn thành của họ vào năm 2023 đã phải chịu dòng tiền âm trung bình là 597 đô la mỗi tháng - gấp đôi con số này vào năm 2022, khi số tiền này là -223 đô la. Tiền thuê nhà tăng vẫn không thể sánh được với chi phí sở hữu ngày càng tăng. Tiền thuê nhà chung cư mới hoàn thành đã tăng 8% lên mức cao kỷ lục trung bình là 2700 đô la, trong khi chi phí sở hữu trung bình hàng tháng tăng 21% lên gần 3250 đô la. Kể từ năm 2020, chi phí sở hữu đã tăng hơn 60%, gấp đôi mức tăng tiền thuê nhà trong cùng kỳ.

Số liệu thống kê cho thấy 30% nhà đầu tư vào các căn hộ chung cư mới hoàn thành vào năm 2023 đã bị âm dòng tiền 1000 đô la trở lên vào năm 2023 và con số đó cao hơn gấp đôi so với 14% được ghi nhận vào năm 2022.

Khi nói đến lợi nhuận cho thuê, quy mô rất quan trọng. Theo báo cáo, căn hộ càng lớn thì vị thế dòng tiền âm càng lớn. Nó cho thấy rằng, trong số các căn hộ chung cư hoàn thành vào năm 2023, các căn hộ studio thực sự trung tính về dòng tiền. Trong khi đó, các căn hộ một phòng ngủ có dòng tiền âm là 523 đô la, các căn hộ hai phòng ngủ có dòng tiền âm là 734 đô la và các căn hộ ba phòng ngủ có dòng tiền âm là 866 đô la. Hiểu được điều này, các nhà đầu tư căn hộ chung cư GTA đang lựa chọn các căn hộ nhỏ hơn, với chỉ 3% căn hộ cho thuê hoàn thành vào năm 2023 là căn hộ ba phòng ngủ. Nhưng hãy nói rõ: bằng cách làm như vậy, họ không nói đến nhu cầu.

Tiến về phía trước

Nhìn về phía trước, khi chi phí xây dựng bắt đầu giảm và lãi suất giảm (các tác giả dự đoán rằng lãi suất cho vay qua đêm sẽ đạt 2,75% vào cuối năm 2025), điều này sẽ giúp các nhà phát triển cuối cùng đưa giá gần hơn với nhu cầu thị trường. Báo cáo cũng nhấn mạnh vai trò của tăng trưởng dân số đối với thị trường nhà ở, điều mà các tác giả cho biết sẽ chậm hơn đáng kể vào năm 2025 và 2026 do các biện pháp hạn chế đối với sinh viên quốc tế và cư dân tạm trú. Điều này, kết hợp với việc hoàn thành chung cư sắp tới, sẽ giảm bớt một số áp lực lên thị trường cho thuê và tạo ra "những trở ngại tiếp theo" cho nhu cầu đầu tư.

Như báo cáo nêu bật, để đầu tư vào chung cư lấy lại sức hấp dẫn, giá bán lại và giá thuê sẽ phải tăng nhanh hơn và lãi suất sẽ phải giảm đáng kể hơn. "Ít nhất là hiện tại, chúng tôi nghi ngờ những động lực này sẽ cho phép các nhà phát triển hạ giá xuống mức thu hút các nhà phát triển quay trở lại thị trường", các tác giả viết. "Lãi suất vẫn cao và phí phát triển đô thị ngày càng tăng có nghĩa là giá chung cư mới sẽ vẫn cao". Hiện tại, GTA đang có số lượng căn hộ chung cư cao kỷ lục trên thị trường. Vì vậy, tin tốt cho những ai đang tìm kiếm là bạn có nhiều lựa chọn.

©2024 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life