Nhà kinh tế cho rằng dùng phương phá đo lường là một cách không chính xác để đánh giá sức khỏe của thị trường nhà ở.

Sự sụt giảm rõ rệt gần đây về giá trung bình của một ngôi nhà ở Canada đã làm dấy lên lo ngại về suy thoái kinh tế - nhưng biện pháp đó không phải là thước đo tốt nhất về sức khỏe của thị trường nhà ở, theo một nhà kinh tế hàng đầu.

Theo Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA), giá nhà trung bình trên toàn quốc đã giảm khoảng 18% kể từ khi đạt đỉnh vào tháng 2, do thị trường nhà ở của Canada nguội đi và hoạt động giảm bớt so với tốc độ điên cuồng trong hai năm qua.

Tuy nhiên, đó là một cách không hay để đo lường lạm phát hoặc giảm phát giá nhà vì giá trung bình có thể thay đổi theo thành phần của những thứ được bán từ tháng này sang tháng khác, theo Bob Dugan, nhà kinh tế trưởng tại Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) ).

Ông giải thích rằng sự kết hợp của các bất động sản được bán mỗi tháng ảnh hưởng lớn đến giá trung bình quốc gia, có nghĩa là nếu các căn hộ một gia đình bán chạy hơn căn hộ condo trong một tháng nhưng xu hướng đó bị đảo ngược trong thời gian tới, giá toàn quốc có thể sẽ giảm vì căn hộ  một gia đình thường đắt hơn căn hộ condo.

Ngược lại, MLS Home Price Index (HPI) Aggregate Composite Benchmark của CREA, kiểm soát những thay đổi trong thành phần, chỉ ghi nhận mức giảm 3,3% trong khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 6 - một mức giảm không đáng kể, Dugan cho biết, nhưng là mức thấp hơn nhiều so với mức trung bình toàn quốc chưa điều chỉnh.

“Hầu hết sự thay đổi về giá là thành phần,” ông nói với Canadian Mortgage Professional. “Không phải giá nhà giảm mạnh, mà là do lãi suất cao hơn, có thể mọi người không đủ tiêu chuẩn để mua căn hộ cho một gia đình - họ đang mua nhà liên kế, chung cư condo - và điều đó thực sự đã thay đổi sự kết hợp của những ngôi nhà đã bán.”

Những thay đổi về thành phần địa lý cũng có thể có tác động trực tiếp đến giá trung bình quốc gia, Dugan chỉ ra: nếu lượng nhà bán chậm ở các Khu vực Greater Toronto và Greater Vancouver (nơi giá cao) nhưng nhiều căn nhà được bán hơn ở các khu vực ít đắt đỏ hơn, thì mức giá trung bình chung rất có thể sẽ giảm.

Giá nhà trung bình giảm cũng mạnh hơn ở các khu vực GTA (18,5% ở Kitchener-Waterloo và 12,6% ở Greater Toronto) kể từ tháng 2 so với các nơi khác, với Thành phố Quebec và Winnipeg giảm giá trung bình lần lượt chỉ 2,3% và 1,2%.

CMHC dự báo giá trung bình quốc gia sẽ giảm 5% vào giữa năm 2023 so với mức cao nhất đầu năm 2022, một tính toán mà Dugan cho biết được thực hiện tương tự như chuẩn HPI.

“Rất nhiều nhà kinh tế đang nói về giá trung bình trong tương lai và dự đoán 10 - 20% [giảm]. Họ đang nói về mức giá trung bình trong đó sự kết hợp [hoặc thành phần] đang thay đổi - nhưng tôi không muốn nói về điều đó bởi vì tôi không nghĩ rằng người Canada mua một "ngôi nhà trung bình," ông nói.

“Một người nào đó đang tham gia thị trường mua căn hộ condo sẽ mua một căn condo, vì vậy họ quan tâm nhiều hơn đến việc giá căn hộ condo đã thay đổi như thế nào trong vài tháng qua, hoặc giá của những căn hộ dành cho một gia đình như thế nào, nếu đó là những gì bạn sẽ mua, đã thay đổi. Và do đó, phương pháp đo lường lạm phát của chúng tôi cố gắng đúng hơn với điều đó."

Dugan nói rằng trong khi gánh nặng tài chính đi kèm với lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng đến nhiều chủ nhà, các quy tắc đủ điều kiện và bài kiểm tra căng thẳng có nghĩa là viễn cảnh vỡ nợ thế chấp phổ biến là một điều xa vời.

Ở Canada, lãi suất tăng thường không có xu hướng dẫn đến số lượng người đi vay không trả được nợ thế chấp cao, có lẽ do các quy định khác nhau ở phía bắc biên giới so với Hoa Kỳ.

Ông Dugan nói: “Ở Canada, có toàn quyền truy đòi các khoản thế chấp. Quay trở lại cuộc khủng hoảng tài chính năm 2007-2008 ở Hoa Kỳ, bạn luôn nghe nói về những chủ nhà chỉ giao chìa khóa lại cho ngân hàng khi họ đang chìm trong thế chấp và họ bỏ đi.

“Vì quyền truy đòi ở Canada, bạn không thể làm điều đó. Nếu bạn giao lại chìa khóa của mình cho ngân hàng và họ bán căn nhà và không đủ hoàn thành khoản thế chấp còn lại, họ có thể tìm đến bạn để lấy các tài sản khác của bạn. "

Ông nói thêm rằng quyền truy đòi đó mang lại cho các chủ nhà nhiều cơ hội hơn, có nghĩa là họ thường sẽ cắt giảm các khu vực khác trước khi tụt lại phía sau các khoản thanh toán thế chấp của họ. “Họ có thể thiếu một số khoản thanh toán xe hơi, họ có thể thiếu một số khoản thanh toán bằng thẻ tín dụng,” ông nói, “nhưng họ trả tiền thế chấp.”

© 2022  Canadian Mortgage Professional

© Bản tiếng Việt của TheCanada.life