Sự chậm lại của bất động sản Canada cuối cùng cũng bắt đầu xuất hiện trong giá nhà mới. Cơ quan Thống kê Canada (Stat Can) đã công bố bản cập nhật tháng 12 cho Chỉ số giá nhà ở mới (NHPI). Dữ liệu cho thấy giá bị đình trệ và tăng trưởng hàng năm đã giảm tốc lần thứ chín liên tiếp. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất là bản phát hành này — với cơ quan dự báo tăng giá mà không có lý do thực sự.
Giá nhà mới của Canada bị đình trệ, tăng trưởng hàng năm giảm tốc
Trước tiên, hãy xem dữ liệu giá nhà mới. Giá nhà mới của Canada chững lại sau đợt tăng trưởng lớn nhất trong lịch sử. Ở cấp quốc gia, giá nhà không thay đổi trong tháng 12 và cao hơn 3,9% so với năm ngoái. Tốc độ tăng trưởng vẫn ổn định, nhưng có sự thay đổi lớn so với mức đỉnh tăng trưởng hàng năm 12,2% vào tháng 8 năm 2021. Đỉnh này là mức cao nhất kể từ bong bóng cuối những năm 80s và là bất thường theo bất kỳ thước đo nào.
Lãi suất cao hơn đang làm chậm giá nhà mới khi các nhà đầu tư rút lui
Cơ quan này đã công bố dữ liệu cả năm, cũng cho thấy sự chậm lại ở mức độ cao hơn. NHPI tăng 7,7% trong năm 2022, chậm lại so với mức tăng trưởng 10,3% được thấy một tháng trước đó. Lãi suất cao hơn và doanh số bán nhà giảm dẫn đến kết quả có thể dự đoán được đó. Đặc biệt là vì một phần đáng kể nhu cầu là dựa trên nhà đầu tư. Lãi suất cao hơn, đòn bẩy giảm và việc sử dụng vốn cạnh tranh hơn thường khiến các nhà đầu tư chuyển hướng, như Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ giải thích gần đây.
Mặt khác, điều này sẽ giúp hạ nhiệt lạm phát. NHPI là một yếu tố đóng góp đáng kể vào chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Mặc dù điều quan trọng cần nhớ là NHPI vẫn gần gấp đôi tốc độ tăng mục tiêu của CPI. Tăng trưởng nguội đi không giống như không tăng trưởng hoặc thu hẹp lại.
StatCan đưa ra dự báo về giá cao hơn mà không có nhiều lý do
StatCan dự kiến NHPI sẽ tiếp tục cho thấy giá nhà mới giảm trong nửa đầu năm 2023. Cơ quan này cho rằng điều này là do giá gỗ xẻ giảm và lãi suất tăng — nhưng không giải thích chi tiết. Họ có thể gợi ý rằng giá gỗ xẻ giảm sẽ cải thiện chi phí cho các nhà phát triển. Về lý thuyết, điều này có thể giúp họ xây dựng với giá thấp hơn.
Cơ quan này cũng đã thực hiện một động thái bất thường - khi dự báo rằng giá cả sẽ sớm tăng. “Khi lãi suất thế chấp ổn định và tình trạng không chắc chắn trên thị trường lắng xuống, nhu cầu nhà ở và tốc độ tăng giá sẽ tăng lên vào nửa cuối năm 2023,” bản phát hành của Stat Can viết.
Các chỉ số có xu hướng tụt hậu, do đó kỳ vọng tăng trưởng giá giảm trong ngắn hạn là phổ biến. Tuy nhiên, một sự đảo ngược dự báo thì khác, nó đòi hỏi một lý do vững chắc. Thật hợp lý khi cho rằng lãi suất thế chấp sẽ tăng và ổn định, và sau đó sự không chắc chắn sẽ giảm bớt. Tuy nhiên, đó cũng là những dự báo, điều đó cũng cần phải suy luận.
Kết hợp vấn đề với tuyên bố nhỏ nhưng liều lĩnh này, là sự thiếu cân nhắc về mặt quy định. Đến nửa cuối năm, các khoản thế chấp của nhà đầu tư sẽ tăng trọng số rủi ro. Điều đó không được xem xét trong đề xuất dự báo này.
Rất nhiều giả định được nhồi nhét trong một tuyên bố đó, bản thân nó dường như được thiết kế để tác động đến thị trường. Tốt nhất, đó là sự liều lĩnh đối với một cơ quan thống kê quốc gia. Họ cũng có thể vừa nói, “nó đang tăng lên bởi vì nó luôn luôn như vậy.”
Tất cả những điều này không có nghĩa là giá sẽ không tăng trong nửa cuối năm 2023. Lập luận chỉ cần thêm một chút lý luận, đặc biệt là vì nó mâu thuẫn với mọi dự báo khác. Trong lịch sử, giá nhà chững lại sau bong bóng, cho phép khả năng chi trả được cải thiện. Hầu như mọi dự báo chuyên nghiệp, từ Oxford Econ đến RBC, đều dự đoán tình huống này. Và thậm chí đó cũng là triển vọng từ ngành bất động sản.
© 2023 Better Dwelling
© Bản tiếng Việt của The Canada Life
