Trong năm 2023, giá nhà giảm mạnh sẽ khôi phục lại sự cân bằng trong thị trường nhà đất của Canada — theo một báo cáo của Desjardins. Khi so sánh với mức cao nhất mọi thời đại được thiết lập vào tháng 2 năm nay, Desjardins dự báo rằng giá nhà trung bình trên toàn quốc sẽ giảm hơn 25% vào thời điểm kết thúc năm 2023.

Trong dự báo bất động sản nhà ở gần đây nhất, Desjardins tuyên bố rằng họ dự đoán một sự điều chỉnh đáng kể trong thị trường nhà ở Canada. Đây là một sự điều chỉnh so với dự báo trước đó, dự đoán giá nhà trung bình giảm 15% trong cùng khoảng thời gian. Theo Desjardins, dự báo ảm đạm hơn là kết quả của cả dữ liệu kém tích cực hơn về thị trường bất động sản và chính sách tiền tệ hạn chế hơn so với dự đoán ban đầu.

Theo TD Economics, thị trường nhà đất của Canada sẽ không hồi phục cho đến năm 2024. Dự báo hiện tại của họ là giá nhà trung bình của Canada sẽ thoái lui khoảng một nửa mức tăng đã đạt được trong đại dịch, mặc dù bức tranh nguồn cung phát triển như thế nào là một rủi ro nghiêm trọng đối với dự báo này. Với lãi suất tăng khiến các chủ sở hữu nhà phải trả hàng tháng nhiều hơn, một số người có thể buộc phải rao bán bất động sản của họ (mặc dù cho đến nay, mức cung mới tung ra thị trường mỗi tháng vẫn trì trệ).

Nếu một số lượng đủ lớn những chủ sở hữu nhà này niêm yết nhà của họ, điều đó có thể gây áp lực giảm giá nhiều hơn những gì TD Economics dự đoán. Doanh số bán nhà đã giảm hơn 40% kể từ tháng 2, đang có xu hướng ở các mức được nhìn thấy lần cuối vào năm 2012 và dường như đang thấp hơn mức nhất quán với các nguyên tắc cơ bản như thu nhập và nguồn cung nhà ở.

Và tất nhiên, chúng đã tăng trong tháng 10, nâng mức tăng trưởng doanh số trung bình động 3 tháng lên -1,7%, mức tốt nhất kể từ tháng 3. Tuy nhiên, họ dự đoán Ngân hàng Trung ương Canada sẽ tiếp tục tăng lãi suất, điều này sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến nhu cầu và giá cả. Trên thực tế, chúng sẽ tiếp tục giảm cho đến đầu năm 2023.

Tính đến tháng 10 năm 2022, doanh số bán nhà hiện có của Canada đã tăng 1,3% hàng tháng trong tháng 10 mặc dù vẫn thấp hơn 17% so với mức trước đại dịch. Doanh số bán nhà tăng ở 8 trong số 10 tỉnh, với mức tăng mạnh nhất diễn ra ở PEI (+26,3% hàng tháng), B.C. (+5,8%), Manitoba (2,4%) và Alberta (2,2%). Ngược lại, doanh số bán nhà giảm ở Quebec (-2,4%) và Newfoundland and Labrador (-1,5%).

Thị trường nhà ở Canada – Thống kê quốc gia – Tháng 11 năm 2022

Báo cáo gần đây do Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA) công bố cho thấy doanh số bán nhà trên toàn quốc tăng nhẹ vào tháng 10 năm 2022. Từ tháng 8 đến tháng 9 năm 2022, doanh số bán nhà ghi nhận trên Hệ thống MLS® của Canada đã giảm 3,9%. Mức giảm hàng tháng đã giảm dần từ tháng 5 đến tháng 8.

Kết quả tháng 9 đã thêm vào tình trạng suy thoái doanh số bán nhà hiện tại, bắt đầu với đợt tăng lãi suất đầu tiên của Ngân hàng Trung ương Canada vào tháng 3. Trong khi doanh số bán nhà giảm ở khoảng 60% tại tất cả các thị trường địa phương từ tháng 8 đến tháng 9, con số quốc gia đã giảm xuống do thực tế là mức giảm xảy ra ở Greater Vancouver, Calgary, Greater Toronto Area (GTA) và Montreal.

Những điểm chính từ Báo cáo Nhà ở Canada

Doanh số bán nhà trên toàn quốc đã tăng 1,3% so với tháng trước trong tháng 10.

Hoạt động hàng tháng thực tế (không điều chỉnh theo mùa) thấp hơn 36% so với tháng 10 năm 2021.

Số lượng bất động sản mới được niêm yết tăng 2,2% so với tháng trước.

Chỉ số giá nhà (HPI) MLS® giảm 1,2% so với tháng trước và giảm 0,8% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán trung bình thực tế toàn quốc (không điều chỉnh theo mùa) đã giảm 9,9% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 10.

“Vào tháng 10, doanh số bán trên toàn quốc lần đầu tiên tăng kể từ trước khi lãi suất bắt đầu tăng vào mùa đông năm ngoái,” Chủ tịch CREA, Jill Oudil, cho biết. “Tất nhiên, chúng tôi biết là có nhu cầu, vì vậy đơn giản chỉ là vấn đề chờ đợi khi chi phí đi vay và giá cả điều chỉnh.” Vào năm 2023, người bán và người mua có thể sẽ quay lại thị trường, nhưng đây là một thị trường khác biệt đáng kể so với một năm trước đó. “Như thường lệ, cơ hội tốt nhất của bạn để biết thông tin và trợ giúp về cách điều hướng thị trường hiện tại là liên hệ với nhà môi giới bất động sản địa phương của bạn,” Oudil nói thêm.

Shaun Cathcart, chuyên gia kinh tế cấp cao tại CREA cho biết: “Tháng 10 cung cấp dữ liệu đáng giá của một tháng nữa cho thấy sự chậm lại của thị trường nhà ở Canada sắp kết thúc. Doanh số bán nhà thực sự tăng từ tháng 9 đến tháng 10 và mức giảm giá hàng tháng đang ngày càng thấp hơn trong tháng thứ tư liên tiếp.”

Vào tháng 10, số lượng nhà mới được niêm yết đã tăng 2,2% so với tháng trước, với sự gia tăng ở Greater Toronto Area (GTA) và British Columbia Lower Mainland đang cân bằng các mức cắt giảm ở Montreal và Halifax-Dartmouth. Với doanh số tăng ít hơn một chút so với danh sách mới trong tháng 10, tỷ lệ bán hàng trên danh sách niêm yết mới đã giảm xuống còn 51,6% từ 52% trong tháng 9. Mức trung bình dài hạn của thước đo này là 55,1%.

Quỹ nhà quốc gia ở mức 3,8 tháng vào cuối tháng 10 năm 2022, tăng từ mức 3,7 tháng vào cuối tháng 9. Mặc dù số tháng quỹ nhà thấp hơn đáng kể so với mức trung bình dài hạn khoảng 5 tháng, nhưng nó vẫn cao hơn đáng kể so với mức thấp kỷ lục là 1,7 tháng được thiết lập vào đầu năm 2022.

Vào tháng 10 năm 2022, Chỉ số giá nhà (HPI) MLS® tổng hợp đã giảm 1,2%, mức giảm nhỏ nhất kể từ tháng 6. Chỉ số giá nhà (HPI) MLS® tổng hợp đã giảm 0,8% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 10. Vào tháng 10 năm 2022, giá nhà trung bình trên toàn quốc là 644.643 đô la, giảm 9,9% so với cùng kỳ năm trước. Greater Vancouver và GTA, hai trong số những khu vực nhà ở đắt đỏ nhất của Canada, ảnh hưởng lớn đến mức giá trung bình toàn quốc. Loại trừ hai thị trường này sẽ làm giảm mức giá trung bình trên toàn quốc thêm 125.000 đô la.

Thị trường nhà ở sẽ sụp đổ ở Canada?

Nguồn: Hiệp hội Bất động sản Canada và Desjardins, Nghiên cứu Kinh tế

Những lý do dẫn đến dự đoán ảm đạm cho thị trường nhà ở của Canada bao gồm số liệu thống kê tồi tệ hơn trong năm 2022 và chính sách tiền tệ quyết liệt hơn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến giá vay thế chấp tăng. Người ta đã dự đoán rằng lãi suất chính sách của Ngân hàng Canada sẽ đạt đỉnh 3,25% vào cuối năm nay. Tuy nhiên, sự yếu kém của nền kinh tế Canada, chủ yếu là do sự sụp đổ của thị trường nhà ở, có thể buộc Ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất vào cuối năm tới. Lợi suất trái phiếu dường như đã đạt đỉnh và thị trường dường như đang dự đoán điều này.

Như đã đề cập ở trên, TD Economics cũng đã thay đổi dự báo thị trường nhà đất ở Canada để cho phép doanh số bán nhà và giá giảm mạnh hơn trong năm 2023, sau đó là sự phục hồi vào năm 2024. Theo ngân hàng, giá nhà ở Canada sẽ giảm thêm 11% vào năm 2023, sau khi giảm 22% kể từ mức cao kỷ lục vào tháng 2. Doanh thu sẽ giảm 16% trong năm tới.

TD dự đoán doanh số bán nhà sẽ chạm đáy ở mức thấp hơn 20% so với mức trước đại dịch vào đầu năm 2023 do lãi suất tăng và chi phí đắt đỏ khiến hầu hết người Canada không thể mua nhà. TD dự đoán thị trường nhà ở sẽ hồi sinh vào năm 2024. Ngân hàng dự đoán doanh số bán nhà năm 2024 sẽ tăng 19% và giá sẽ tăng 6%.

Hạn chế về khả năng chi trả đối với người Canada khắc nghiệt hơn so với người Mỹ vì giá nhà trung bình của Canada cao hơn nhiều so với giá trung bình của Hoa Kỳ là 390.000 đô la. Giá nhà điển hình ở Canada đạt đỉnh 604.000 đô la vào tháng 2 trước khi giảm xuống còn 472.000 đô la. Một đô la Canada = 0,74 đô la Mỹ. Chỉ số khả năng chi trả của Canada—sử dụng thước đo chung là chi phí nhà ở hàng tháng không được vượt quá 30% thu nhập hàng tháng—cũng khó khăn hơn tương tự.

Theo Ngân hàng Hoàng gia Canada, một ngôi nhà trung bình ở Canada có giá cao hơn 67% so với khả năng chi trả của một hộ gia đình trung bình. Nghiên cứu này khuyến nghị một hộ gia đình trung bình sẽ chi 60% thu nhập cho nhà ở. Desjardins dự đoán rằng khả năng mua nhà ở Canada sẽ xấu đi trong ba đến sáu tháng nữa do lãi suất tăng.

Kể từ tháng 3, ngân hàng trung ương của Canada đã tăng lãi suất cơ bản thêm 300 bps, nhiều hơn cả Fed của Hoa Kỳ. Edmonton và Calgary sẽ trở lại mức khả năng chi trả trước đại dịch vào cuối năm 2024, nhưng Toronto, Montreal và Vancouver sẽ mất nhiều thời gian hơn do giá nhà đất tăng vọt. Theo CREA, giá nhà ở Toronto và Vancouver trung bình trên 800.000 đô la trong tháng 9.

Dự báo nhà ở khu vực Canada

Các tỉnh của Canada có mức tăng giá nhiều nhất trong thời kỳ đại dịch dự kiến sẽ có mức điều chỉnh giá nhiều nhất. Do đó, đợt giảm giá đáng kể nhất có thể xảy ra ở New Brunswick, Nova Scotia và Đảo Hoàng tử Edward. Tình trạng tăng giá ở Maritimes diễn ra phổ biến, một phần là do lượng người nhập cư đáng kể từ các tỉnh lân cận trong thời gian dịch bệnh bùng phát.

Do sự thay đổi từ làm việc toàn thời gian từ xa sang sắp xếp công việc kết hợp khiến việc di cư đến các tỉnh có chi phí rẻ hơn trở nên ít khả thi hơn, các khu vực pháp lý này có thể có nhu cầu nhà ở thấp hơn đáng kể trong những tháng tới. Tuy nhiên, giá ở Maritimes đạt đỉnh muộn hơn và giảm nhanh hơn ở Ontario và British Columbia.

Trong khi giá bất động sản tăng ít hơn ở Bờ Đông, khả năng chi trả ở các thành phố như Toronto và Vancouver đã xấu đi trước đại dịch. Nó chỉ trở nên tồi tệ hơn kể từ đó và ở nhiều nơi hơn, khi các thành phố nhỏ hơn phải đối mặt với mức tăng giá cao nhất trong thời kỳ đại dịch. Do đó, sự điều chỉnh ở Ontario và British Columbia nghiêm trọng hơn những nơi khác. Tuy nhiên, với dự đoán rằng tốc độ giảm giá sẽ giảm nhờ nhập cư nước ngoài, quay trở lại làm việc và khả năng chi trả tăng tiếp tục tạo ra những thúc đẩy thuận lợi cho thị trường nhà đất của Canada.

Giá nhà ở Quebec bắt đầu giảm muộn hơn ở Canada và vẫn chưa giảm nhiều. Vào tháng 4, giá nhà trung bình là hơn 510.000 đô la, so với hơn 1 triệu đô la ở Ontario và British Columbia vào tháng 2, cùng tháng mức trung bình toàn quốc đạt đỉnh. Sự điều chỉnh của Quebec nhẹ hơn.

Giá giảm 2% so với 10% trên khắp Canada. Giá nhiều tỉnh đang giảm. Trong khi giá nhà ở Quebec đã theo dõi ước tính của tháng 6, những con số này đã được điều chỉnh giảm xuống. Đến năm 2023, giá ước tính sẽ thấp hơn 17% so với tháng 6. Dự đoán đã sửa đổi này phản ánh sự trở lại cân bằng nhanh chóng của thị trường và lãi suất thế chấp tăng cao hơn dự kiến.

Alberta, Saskatchewan và Newfoundland-Labrador là những tỉnh sản xuất dầu mỏ. Các tỉnh này hiện đang được hưởng lợi từ những hỗ trợ sau đại dịch, phần lớn là do giá hàng hóa cao hơn. Các công việc và nhân viên nhiều hơn nữa sẽ thúc đẩy giá và doanh số bán nhà hiện tại. Doanh số bán của các tỉnh Prairie dự kiến sẽ giảm ít hơn so với các khu vực khác của Canada trong hai năm tới.

Newfoundland và Labrador có thể chứng kiến doanh số bán nhà thấp hơn so với các tỉnh sản xuất hàng hóa khác do giá dầu tăng ít ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế của tỉnh này. Thị trường nhà ở Manitoba ổn định hơn những nơi khác. Tỉnh này sẽ không miễn dịch khỏi ảnh hưởng của việc tăng lãi suất và tăng trưởng toàn cầu chậm hơn, nhưng nền kinh tế đa dạng và sự mất cân đối cung-cầu nhỏ sẽ tránh được một sự điều chỉnh thảm khốc.

Tóm lại: Triển vọng thị trường nhà ở Canada 2023

Thị trường nhà ở Canada sụt giảm sẽ gây ra nhiều thách thức cho các gia đình. Cả doanh số bán nhà và giá đã giảm nhanh chóng và chắc chắn sẽ giảm nhiều hơn nữa trong 18 tháng tới. Sự thay đổi này đang giúp mang lại sự hợp lý cho thị trường bất động sản Canada nhưng không làm giảm bớt những khó khăn mà một số người Canada đang phải chịu đựng.

Khi giá giảm, nhiều thị trường đang tái cân bằng và khả năng chi trả đang được cải thiện. Thị trường nhà đất giúp Ngân hàng Trung ương Canada chống lại lạm phát. Chúng tôi dự đoán sự chậm lại sẽ giảm bớt áp lực lạm phát đủ để Ngân hàng trung ương đảo ngược một số đợt tăng lãi suất vào năm tới. Điều này sẽ làm tăng khả năng chi trả khi thị trường nhà đất của Canada ổn định vào năm tới. Những sự kiện như vậy sẽ tạo tiền đề cho sự phục hồi lâu dài.

© 2022, Norada Real Estate Investments

© Bản tiếng Việt của The Canada Life