Dự báo bất động sản mùa xuân ở Toronto và dự báo thời tiết mùa xuân của thành phố có một điểm chung: không thể đoán trước.

Khi chúng ta hướng tới những tháng ấm áp hơn, các nhà môi giới, người bán, người mua và những người sẽ mua đang ngồi bên lề, háo hức theo dõi thị trường bất động sản Greater Toronto Area (GTA) để tìm những dấu hiệu mới của cuộc sống.

Tuy nhiên, nếu chúng ta đã học được bất cứ điều gì trong những năm gần đây, thì đó là thị trường nhà ở luôn kịch tính của GTA là một thị trường khó dự đoán. Với những cuộc nói chuyện về một cuộc suy thoái sắp xảy ra vẫn còn quay cuồng, bầu không khí lãi suất cao ngất ngưởng và thực tế rõ ràng là doanh số bán nhà thấp, một số tiêu đề chắc chắn cảnh báo về sự diệt vong và u ám trên mặt trận bất động sản khi chúng ta bước sang năm 2023.

Các số liệu không nói dối: Doanh số bán nhà ở GTA đã giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 1 và doanh số bán nhà mới giảm xuống mức thấp nhất trong 23 năm trong cùng tháng.

Nhưng một số chuyên gia nói rằng vẫn có chỗ cho sự lạc quan. Trong báo cáo triển vọng thị trường gần đây nhất của họ, Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB) đã gọi năm 2023 là “một năm gồm hai nửa.” Báo cáo tổng kết năm 2022 & Triển vọng thị trường năm 2023 cho thấy hoạt động bất động sản GTA sẽ tăng lên trong nửa cuối năm, thời điểm chúng ta sẽ thấy hoạt động bán gia tăng, cạnh tranh giữa những người mua tăng cao và áp lực tăng giá nhà mới.

“Chúng ta ít nhiều bắt đầu một năm ở nơi chúng ta đã trải qua mùa thu và mùa đông năm 2022, nhưng tôi dự đoán rằng, khi chúng tôi bước sang nửa cuối năm — và điều đó có thể bao gồm một phần của thị trường mùa xuân — rằng chúng ta sẽ bắt đầu thấy một số lượng lớn hơn những người có khả năng mua nhà sẽ đứng ngoài lề,” Jason Mercer, nhà phân tích thị trường chính của TRREB, nói với STOREYS. “Nếu bạn nghĩ về các chu kỳ lãi suất trước đây và thậm chí là sự khởi đầu của cuộc kiểm tra căng thẳng OSFI vài năm trước, thì phải mất khoảng một năm hoặc một năm rưỡi cho sự thay đổi trong môi trường lãi suất có tác động đầy đủ đến thị trường. Mọi người phải lùi lại và suy nghĩ về cách họ sẽ giảm thiểu tác động của chi phí đi vay cao hơn. Họ có thể xem xét một ngôi nhà có giá khác hoặc ở một khu vực khác của GTA, nhưng — sau một năm — mọi người đã đưa ra quyết định đó.”

Vì vậy, Mercer nói rằng họ sẽ quay trở lại thị trường - mặc dù có khả năng đánh giá lại các kỳ vọng. Mercer nhấn mạnh: “Tất cả các điều kiện tiên quyết khác cho nhu cầu nhà ở đã sẵn sàng. Chúng ta có thị trường cực kỳ thắt chặt và chúng ta đang chứng kiến dân số tăng với tốc độ kỷ lục — mọi người cần một nơi để sinh sống.”

Như đã nói, không thể phủ nhận rằng thị trường bất động sản vào mùa xuân năm nay sẽ khác so với những năm gần đây, đặc biệt là sau cuộc đua phá kỷ lục và nóng bỏng của GTA bắt đầu không lâu sau khi thuật ngữ “cách ly xã hội” trở thành một từ phổ biến trong từ vựng tập thể của chúng ta.

Mercer thừa nhận: “Chắc chắn, chúng tôi đã có một năm lập kỷ lục vào năm 2021. Vào năm 2022, thị trường mùa xuân không phải là một đợt tăng giá, bởi vì chúng ta đã nhận thấy tác động ban đầu của chi phí đi vay cao hơn. Tôi hy vọng sẽ thấy nhiều xu hướng theo mùa hơn trong năm nay — tôi thực sự mong đợi sẽ thấy nhiều doanh số bán nhà hơn vào mùa xuân so với chúng ta đã làm vào tháng 1 và tháng 2 — nhưng doanh số bán hnhà chắc chắn sẽ giảm nếu bạn so sánh nó từ góc độ lịch sử đến năm 2021 và nhiều năm trong thập niên qua hoặc lâu hơn.”

Mercer cho biết một số khu vực nhất định của GTA có thể có nhiều hành động hơn những khu vực khác. Mercer cho biết: “Một điều chúng tôi nhận thấy trong cuộc thăm dò ý kiến người tiêu dùng IPSOS của mình là những người mua lần đầu sẽ đại diện cho một lượng đáng kể những người có ý định mua trong năm nay. Nếu bạn nghĩ về loại nhà phổ biến nhất cho những người mua lần đầu, thì căn hộ chung cư đứng đầu danh sách đó. Vì vậy, chắc chắn những khu vực có nguồn cung căn hộ lớn có thể được nhóm này quan tâm. Rõ ràng, Thành phố Toronto có nhiều khu chung cư phát triển, nhưng trong suốt GTA, cũng có nhiều điểm chung cư khác nhau: Trung tâm Thành phố Mississauga, Trung tâm Đô thị Vaughan, v.v.”

Mercer chỉ ra rằng trọng tâm, có thể hiểu được, là ở phía cầu của thị trường - sản phẩm phụ của việc tăng lãi suất - nhưng GTA cũng không thấy nhiều chuyển động về phía nguồn cung.

“Vì vậy, trong trung và dài hạn, đây vẫn là một vấn đề lớn đối với GTA,” ông nói. “Nếu chúng ta đang chứng kiến mức độ nhập cư kỷ lục và rất nhiều người trong số đó đang chọn chuyển đến GTA và Greater Golden Horseshoe, thì chúng ta cần cung cấp đủ nhà ở cho cả thị trường cho thuê và sở hữu. Trong cả hai trường hợp, trong thập niên qua, chúng ta đã chứng kiến sự cạnh tranh giữa những người cần nhà ở. Vì vậy, chỉ vì chúng ta nhận thấy thị trường sở hữu đang chậm lại do chi phí đi vay cao hơn, điều đó không có nghĩa là chúng tôi sẽ giảm phanh khi có thêm nguồn cung đi vào thị trường. Tất cả các cấp chính quyền đã cam kết giải quyết cuộc khủng hoảng nguồn cung và chúng ta cần tiếp tục điều này.”

Mặc dù doanh số bán nhà thấp kỷ lục chắc chắn đã khiến một số nhà môi giới thức trắng đêm, nhưng một số người trong ngành chỉ ra rằng việc thiếu hàng nguồn cung liên tục là động lực để giữ cho thị trường cạnh tranh trong những tháng tới. Đầu tháng này, John Pasalis, Chủ tịch Realosophy Realty, nhấn mạnh rằng nguồn cung nhà thấp tầng đã giảm xuống dưới hai tháng trong GTA, trong khi nguồn cung chung cư giảm xuống dưới ba tháng. Theo Pasalis vào thời điểm đó, đây có thể là những dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần nóng lên.

Tất nhiên, lượng nhà thấp thường có nghĩa là người mua thường sẽ trả nhiều tiền hơn cho nhà vì nhu cầu cho số lượng hạn chế trên thị trường có xu hướng cao hơn. Pasalis đã nhanh chóng nói với STOREYS rằng ông không cho rằng thị trường sắp trở nên cạnh tranh như năm ngoái, nó chỉ cạnh tranh hơn so với  mùa thu.

Davelle Morrison, nhà môi giới bất động sản ở GTA có thể xác nhận rằng chắc chắn có sự cạnh tranh trên thị trường. Morrison nói với STOREYS: “Đáng ngạc nhiên là tôi đang chứng kiến rất nhiều cuộc chiến đấu thầu. Đêm qua, khách hàng của tôi đang chào mua một căn nhà phố ở North York và có 19 lời đề nghị. Chúng tôi nghĩ rằng họ chắc chắn sẽ có được nó - đặc biệt là vì nó chỉ có hai phòng ngủ - nhưng họ đã thua cuộc. Họ chỉ là chào mua cao thứ hai.”

Khi chúng tôi nói chuyện, Morrison nói rằng cô sắp giới thiệu một căn hộ chung cư ở trung tâm thành phố vào đầu ngày, nhưng nhận được email từ người môi giới nói rằng họ vừa nhận được một chào giá đã đăng ký.

Morrison nói về những gì cô ấy hiện đang thấy trên thị trường: “Vì vậy, tôi cảm thấy rằng mọi thứ đang tăng lên ngay bây giờ ở cả bên niêm yết cũng như bên mua.” Nhưng cô không tin rằng xu hướng này sẽ tiếp tục trong những tháng ấm hơn. Cô nói: “Mọi người dường như luôn chờ đợi thị trường mùa xuân, nghĩ rằng đây là thời điểm thích hợp để niêm yết một ngôi nhà. Tôi sẽ không đồng ý, bởi vì đó là lúc bạn có thể thấy một chút chậm lại bởi vì chúng ta sẽ có nhiều nguồn cung hơn — đó là điều mà mọi người đang tìm kiếm — nhưng tôi nghĩ nguồn cung đó có thể đủ để đáp ứng một số ít người mua ở đó ngay bây giờ. Vì vậy, trong khi có rất nhiều cuộc chiến đấu thầu ngay bây giờ, tôi không chắc rằng điều kiện tương tự sẽ xảy ra vào tháng 4 hoặc tháng 5.”

Morrison cho biết mọi người sẽ niêm yết những ngôi nhà của họ, nhưng những người mua có thể sẽ không phải đối mặt với những cuộc chiến đấu thầu mà họ đang phải chống lại ngay bây giờ. Davelle nói về tác động của lãi suất đối với thị trường mùa xuân: “Tôi đang khoanh tay và hy vọng Ngân hàng Trung ương Canada giữ lời hứa tạm dừng tăng lãi suất. Ngân hàng Canada gần đây đã báo hiệu rằng cuối cùng sẽ tạm dừng việc tăng lãi suất vĩnh viễn.

“Tôi nghĩ rằng mối quan tâm lớn nhất của tôi là các quy tắc mà OFSI có thể đưa ra,” Morrison nói về các bài kiểm tra căng thẳng tài chính có khả năng nghiêm ngặt hơn của Văn phòng Giám đốc các Tổ chức Tài chính (OSFI). “Vào tháng 1, họ nói rằng họ sẽ thực hiện một số cuộc tham vấn — sẽ kết thúc vào khoảng giữa tháng 4 — và những cuộc tham vấn này sẽ thắt chặt các yêu cầu thế chấp. Tôi không biết chính xác điều gì sẽ xảy ra, nhưng tôi cảm thấy vào cuối năm - có thể là mùa hè hoặc mùa thu - tôi cảm thấy rằng sẽ có một số thắt chặt, điều này sẽ khiến người mua khó tham gia thị trường hơn rất nhiều và tác động đến người bán đang cố gắng bán.”

Trên lưu ý đó, cô ấy khuyên người bán rằng bây giờ không phải là lúc để chờ đợi khi niêm yết tài sản của họ. Cô ấy nói: “Rất có thể bạn sẽ nhận được ít hơn nếu bạn chờ đợi lâu hơn. Hiện có rất nhiều thông điệp lẫn lộn trên thị trường. Bạn có số liệu thống kê về doanh số bán nhà và giá nhà giảm, nhưng đồng thời, bạn có các cuộc chiến đấu thầu. Tôi có thể nói rằng thị trường nhà đất hiện nay mạnh hơn rất nhiều so với thị trường chung cư. Các căn hộ chung cư dường như có mặt trên thị trường lâu hơn rất nhiều, trong khi có nhiều hoạt động hơn với nhà ở.”

Ron Butler, nhà môi giới thế chấp và nhà bình luận bất động sản tại Toronto, lưu ý rằng có một “sự bùng nổ hoạt động nhỏ” bắt đầu ngay trong năm mới, với cả yêu cầu và chấp thuận đều tăng lên. Ông nói: “Nhưng điều đó dường như đang giảm dần trong 10 đến 12 ngày qua. Tất nhiên, có một mối tương quan trực tiếp giữa lãi suất thế chấp và hoạt động bán hàng. Những gì chúng ta đã trải qua trong tháng 12 và tháng 1 là việc giảm lãi suất thế chấp có lãi suất cố định - các lựa chọn hai năm, ba năm và năm năm đã giảm xuống. Rõ ràng, biến số tăng lên vì nó luôn tăng lên. Chúng ta đã thấy mức thấp 4,24 cố định trong 5 năm. Con số đó có vẻ không quá thấp so với mức 1,99 một năm trước đây, nhưng nó vẫn tốt hơn nhiều so với 5,29. Chúng ta đã thấy mức cố định trong ba năm ở mức 4,68 và nó bắt đầu tạo ra một chút khả năng chi trả khi tỷ lệ thấp như vậy.”

Butler nhanh chóng chỉ ra rằng “thấp” là tương đối. Ông nói: “'Thấp' chỉ là một chức năng của việc không có một lãi suất bắt đầu với số 5.” Tuy nhiên, Butler nói rằng lãi suất đã tăng trở lại trong hai tuần qua. “Lãi suất ba năm đã tăng 80 điểm cơ bản; kỳ hạn 5 năm đã tăng 70 điểm cơ bản; ngoại trừ CMHC cố định 5 năm, chúng ta sẽ thấy lại mọi lãi suất trong phạm vi 5% vào tuần này,” ông nói. “Vì vậy, đó là một thay đổi lớn và có ý nghĩa khi nói đến khả năng chi trả.”

Butler nói rằng, nếu xu hướng này tiếp tục, triển vọng cho thị trường mùa xuân sẽ không được tốt. “Nó sẽ không quá co giãn,” ông nói. "Nó đơn giản như vậy." Ông nói rằng gần một nửa số danh sách rao bán ở GTA đã bị chấm dứt.

Butler nói: “Chúng tôi có một nhóm người có thể muốn bán, nhưng muốn khám phá xem căn nhà của họ sẽ được giá bao nhiêu. Vì vậy, họ cố gắng. Nhưng chúng tôi thấy nhiều danh sách rao bán bị chấm dứt khi họ phát hiện ra không ai trả giá và họ rút lại danh sách. Sau đó, chắc chắn có những người quan tâm đến việc mua. Chúng tôi thấy rằng khi một bất động sản được niêm yết, nó được thiết kế cho nhiều tình huống đặt giá thầu. Một người đang dự kiến niêm yết ngôi nhà của họ ở mức 699K và bán nó với giá 899K. Vì vậy, bạn sẽ có 25 người đến xem ngôi nhà vì họ nghĩ rằng có khả năng ngôi nhà sẽ được bán với giá thấp. Điều đó cho thấy có những người quan tâm đến việc mua căn nhà đầu tiên của họ.”

Ngược lại, ông nói rằng thị trường không thấy hoạt động tương tự trong thị trường trên 2 triệu đô la. “Những người mua nhà lần đầu tạo ra đáy của kim tự tháp bất động sản,” Butler nói. “Nếu họ thấy nó không hợp túi tiền, thì sẽ không có nhiều hành động như vậy. Điều này rất kỳ lạ nhưng đúng là khoản thế chấp bắt đầu bằng số bốn thú vị hơn nhiều so với khoản thế chấp bắt đầu bằng số năm. Nếu môi trường thế chấp có lãi suất cố định tiếp tục đi lên, đó sẽ là một mùa xuân rất yên tĩnh.”

Butler gọi tình hình lãi suất hiện tại là “hơi hỗn loạn” và nhấn mạnh sự nhạy cảm của Canada đối với thị trường Hoa Kỳ (Mỹ).

“Ngân hàng Trung ương Canada cam kết tạm dừng tăng lãi suất cơ bản; sẽ không có đợt tăng lãi suất nào trong tháng 3,” Butler nói. “Nhưng có áp lực ở phía nam biên giới vì Cục Dự trữ Liên bang đã trở nên diều hâu hơn nhiều trong hai tuần qua. Đã có những báo cáo việc làm lớn ở Hoa Kỳ, lạm phát của họ không giảm nhanh như của chúng ta và có thể có những đợt tăng nhỏ liên tục ở đó. Có thể có sự gia tăng một phần tư điểm phần trăm vào tháng tới, tháng sau và thậm chí có thể một lần nữa vào mùa hè — và điều đó ảnh hưởng đến Canada. Cuối cùng, nếu họ tiếp tục tăng lãi suất quỹ liên bang, điều đó sẽ dẫn đến áp lực tăng lãi suất ở đây - cả cố định và biến đổi.”

Vì vậy, chúng ta phải theo dõi số lượng việc làm và lạm phát ở cả Hoa Kỳ và Canada, Butler nói. Ông nói: “Theo một cách nào đó, tình hình của Hoa Kỳ sẽ bắt đầu kiểm soát tình hình của Canada.

Trong thời gian chờ đợi, trong khi những cơn mưa rào tháng 4 có thể đến gần đến mức chúng ta gần như có thể cảm nhận được chúng, liệu mùa xuân có thổi sức sống mới vào thị trường bất động sản GTA hay không vẫn chưa có gì rõ ràng.

2023 © STOREYS Publishing Inc.

© Bản tiếng Việt của The Canada Life