Doanh số bán nhà ở Toronto chạm mức thấp nhất trong 27 năm – và các nhà đầu tư căn hộ đang mắc kẹt trong cơn ác mộng

bettDoanh số bán nhà ở Toronto chạm mức thấp nhất trong 27 năm – và các nhà đầu tư căn hộ đang mắc kẹt trong cơn ác mộng

Thời tiết lạnh giá ở Toronto kéo dài đến tháng 4 – và sự đóng băng trên thị trường nhà ở của thành phố cũng kéo dài, với tháng trước chứng kiến số lượng bán lại tháng 3 thấp nhất ở Khu vực Đại Toronto (GTA) trong 27 năm.

Không gian căn hộ đang gặp khó khăn của Toronto đang góp phần lớn vào sự suy thoái đó. Ở khu vực trung tâm thành phố 416, doanh số bán giảm 21,6% vào tháng trước so với cùng thời điểm năm ngoái, góp phần vào sự sụt giảm tổng thể 23,5%, trong khi giá giảm 2,6% khi nguồn cung nhà tiếp tục tràn ngập thị trường.

Xu hướng đó và làn sóng các tòa nhà chung cư dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào mùa hè, đã làm dấy lên lo ngại rằng một sự thu hẹp lại sâu sắc khác đang diễn ra đối với một lĩnh vực của thị trường nhà ở từng được xem là gần như một canh bạc chắc chắn nhất mà các nhà đầu tư có thể có được.

Không có gì bí mật tại sao hoạt động trong không gian này đang lao dốc. Sự tăng vọt nhanh chóng của lãi suất sau đại dịch COVID-19 đột ngột biến nhiều giao dịch mua trước xây dựng của các nhà đầu tư thành một động thái âm dòng tiền, với các vấn đề thẩm định bùng nổ trong bối cảnh nhu cầu nguội lạnh hơn, giá trị căn hộ trượt dốc và xu hướng ngày càng tăng người mua bỏ cọc và khoản đầu tư.

Hàng loạt nhà đầu tư trước xây dựng hiện đang phát hiện ra rằng các tổ chức cho vay không sẵn sàng cung cấp khoản thế chấp cho mức giá mà người mua đã đồng ý trả nhiều năm trước, khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi thời gian chốt đến.

Hơn nữa, triển vọng số lượng người nhập cư thấp hơn – đặc biệt là trong số các nhóm mà các nhà đầu tư thường dựa vào để cho thuê căn hộ ở Toronto, chẳng hạn như sinh viên quốc tế – có nghĩa là nhu cầu thuê nhà ở Toronto có vẻ sẽ tiếp tục giảm trong những tháng tới.

Nhiều nhà đầu tư từng xem việc mua căn hộ ở Toronto để cho thuê là một con bò để vắt sữa tiền mặt hiện đang mắc kẹt trong cơn ác mộng khi họ vật lộn với một tình huống khó xử lớn: tiếp tục với hợp đồng mua đã ký và phải tìm cách trả khoản chênh lệch giữa giá đã thỏa thuận và khoản thế chấp được người cho vay cung cấp, hoặc đơn giản là từ bỏ thỏa thuận và khiến bản thân có nguy cơ bị các nhà phát triển kiện tụng.

Đừng mong đợi sự sụp đổ của thị trường căn hộ Toronto bất chấp những khó khăn hiện tại

Theo chuyên viên tư vấn thế chấp Toronto Kalson Jang, một số nhà đầu tư giữ lại tài sản đang tìm ra giải pháp bằng cách kéo dài thời gian trả góp và theo dõi việc tái cấp vốn khi lãi suất giảm.

Nhưng số lượng nhà đầu tư xếp hàng mua căn hộ trong thành phố đã chậm lại đến mức nhỏ giọt, ông nói với Canadian Mortgage Professional, đơn giản vì điều đó không có ý nghĩa gì từ góc độ dòng tiền.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là cuộc khủng hoảng sẽ trở thành một sự sụp đổ. Jang nói rằng đó là vấn đề khi nào, chứ không phải liệu nhu cầu cuối cùng có bắt kịp nguồn cung ở Toronto hay không.

Ông nói: "Một phần của vấn đề hiện tại là quá nhiều căn hộ đã được tiếp thị và xây dựng trong đợt tăng vọt lớn về bất động sản trong những năm 2010. Đến thời điểm chúng được xây dựng và chốt, lãi suất gần mức cao một thế hệ."

"Gần đây, bạn đã thấy ít dự án căn hộ được tiếp thị và xây dựng hơn nhiều – vì vậy, một khi chúng ta giải quyết xong lượng nhà dư thừa này, sẽ đến lúc có ít dự án đi vào xây dựng hơn nhiều và chúng ta sẽ thấy các điều kiện cung/cầu cân bằng trở lại."

Cơ hội có đang xuất hiện cho người mua nhà lần đầu ở Toronto?

Nói nhỏ thôi, nhưng cuộc khủng hoảng thậm chí có thể là tin tốt cho một loại người mua đã bị các nhà đầu tư chèn ép trên thị trường nhà ở Toronto trong thập kỷ qua: người mua nhà lần đầu.

Không chỉ giá nhà tăng vọt trong thập kỷ qua – tiền thuê nhà ở Toronto cũng tăng vọt, khiến nhiều người mua nhà đầy hy vọng mắc kẹt trên thị trường cho thuê và ngày càng khó khăn để dành dụm số tiền cần thiết cho khoản thanh toán trước.

Theo Jang, sự chậm lại gần đây có thể mang đến một số cơ hội cho những người mua trước đây bị đóng băng khỏi thị trường nhà ở. Ông nói: "Những người mua căn hộ hoạt động nhất [ở Toronto] chắc chắn là những người mua nhà lần đầu."

"Giá nhà đã giảm, nhưng căn hộ vẫn là điểm khởi đầu chính cho hầu hết những người mua nhà lần đầu. Đối với những người mua có thu nhập duy nhất muốn mua ngôi nhà đầu tiên của họ, đó thường là [giao dịch mua] duy nhất có thể."

Ông nói thêm, đó là dấu hiệu cho thấy vẫn còn những mầm xanh trên đường chân trời cho thị trường căn hộ của Toronto, bất chấp sự ảm đạm gần đây đã bao trùm không gian này. "Tôi vẫn lạc quan rằng đây sẽ là một năm tốt cho bất động sản," ông nói. "Lãi suất đã có xu hướng giảm trong một thời gian rồi.

"Với lãi suất cố định hiện đang quay trở lại phạm vi 3%, nhiều người mua sẽ xem đó là dấu hiệu để tham gia thị trường. Ngoài ra, giá căn hộ đã giảm quá nhiều đến mức nhiều người mua trước đây không thể mua bất cứ thứ gì giờ đây có thể mua được một căn hộ khá đẹp."

Bản tiếng Việt của The Canada Life