Một số người Canada đã kéo dài thời gian khấu hao đối với các khoản thế chấp của họ và các chuyên gia bất động sản nói rằng điều đó có thể mang lại sự không chắc chắn cho các lần gia hạn.

Khấu hao đề cập đến thời gian cần thiết để trả lại một khoản thế chấp. Khi lãi suất tăng cao ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, một số người đã kéo dài thời gian khấu hao của họ trong vài thập kỷ và chỉ trả lãi cho ngôi nhà.

Daniel Vyner, nhà môi giới chính tại DV Capital, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với BNNBloomberg.ca hôm thứ Hai, xu hướng này chỉ ra những rủi ro và vấn đề vỡ nợ tiềm ẩn đối với một số người mua.

Theo quan điểm của ông, những người nắm giữ thế chấp có lãi suất thay đổi với các khoản thanh toán cố định sắp đạt hoặc đã đạt đến mức kích hoạt, nghĩa là khi khoản thanh toán thế chấp của chủ sở hữu nhà không đủ để trang trải tiền lãi tích lũy kể từ lần thanh toán cuối cùng.

Ông nói: “Những khoản khấu hao kéo dài này, đây thực sự chỉ là một giải pháp hỗ trợ ban đầu tạm thời, theo quan điểm của tôi là ngăn ngừa tình trạng vỡ nợ thế chấp.”

“Nói cách khác, nếu ai đó đang ở trong một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, trong đó mỗi lần lãi suất cơ bản này tiếp tục tăng và họ không đủ khả năng thanh toán các khoản thế chấp này, thì khoản thế chấp đó sẽ bị vỡ nợ.”

Theo Cơ quan Định chế các Tổ chức Tài chính  (OSFI), khoảng 12 phần trăm chủ sở hữu thế chấp không có bảo hiểm chỉ trả tiền lãi hoặc khấu hao âm.

Theo báo cáo thường niên năm 2022 của Ngân hàng Thương mại Hoàng gia Canada, 26% danh mục thế chấp nhà ở của ngân hàng này được khấu hao ở mức hoặc hơn 35 năm. Ngân hàng Toronto-Dominion đã tuyên bố trong báo cáo thường niên năm 2022 rằng 25,2% danh mục đầu tư thế chấp nhà ở của họ bao gồm các khoản vay có thời hạn trả dần ở mức hoặc hơn 35 năm.

LÃI SUẤT CÓ THỂ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỜI HẠN KHẤU HAO NHƯ THẾ NÀO?

Leah Zlatkin, một nhà môi giới thế chấp và chuyên gia của LowestRates.ca, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với BNNBloomberg.ca rằng chi phí của các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi đã tăng lên theo các đợt tăng lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada.

Cô nói rằng có hai loại sản phẩm thế chấp thay đổi, một loại mà khoản thanh toán của bạn thay đổi theo lãi suất qua đêm của ngân hàng trung ương và một loại khác với các khoản thanh toán cố định, trong đó một người trả số tiền chính xác như nhau mỗi tuần.

Zlatkin cho biết với các sản phẩm thế chấp có lãi suất thay đổi thanh toán tĩnh, các khoản thanh toán đó không tăng theo lãi suất, thay vào đó, tỷ lệ lãi so với tiền gốc trong khoản vay của họ sẽ thay đổi.

“Để cho phép bạn trả cùng một số tiền thanh toán và lãi suất tăng lên bên trong số tiền thanh toán đó và số tiền gốc được giảm xuống, khoản khấu hao của bạn – hoặc khoảng thời gian mà bạn cần phải trả lại khoản thế chấp đó – trở nên dài ra,” cô nói.

“Nó mở rộng ra để phù hợp với thực tế là bạn đang trả ít tiền gốc hơn.”

GIA HẠN

Zlatkin cho biết thời gian khấu hao kéo dài đặt ra câu hỏi về cách những người cho vay sẽ giải quyết tình huống khi một khoản thế chấp sắp được gia hạn.

Trong lịch sử, việc gia hạn thế chấp luôn “được cho trước,” cô nói, nếu bạn không thể thương lượng mức lãi suất thấp hơn ở một người cho vay khác, thì bạn thường có thể được gia hạn ở người cho vay hiện tại của mình. Nhưng có thể có sự không chắc chắn xuất hiện trong vài năm tới đối với những người muốn gia hạn nhưng không thể đảm bảo gia hạn với ngân hàng hiện tại của họ hoặc chuyển đổi người cho vay.

“Những người cho vay đó có thể chưa sẵn sàng cung cấp các khoản gia hạn đó hoặc họ có thể đủ điều kiện cho bạn [tại thời điểm] gia hạn và nếu bạn không đủ điều kiện, họ có thể không gia hạn cho bạn,” Zlatkin nói và cho biết thêm rằng điều này sẽ đóng vai trò quan trọng trong vòng ba đến bốn năm tới.

Cô nói rằng người Canada thường trả các khoản thế chấp của họ và việc vỡ nợ là không phổ biến.

Cô nói thêm rằng hầu hết các ngôi nhà ở Canada đều mang đến cơ hội cho vay theo giá trị tốt cho những người cho vay, điều này thường khuyến khích các ngân hàng gia hạn các khoản thế chấp và giúp mọi người tìm cách tiếp tục thanh toán.

“Họ không muốn nhiều người rơi vào cảnh vỡ nợ, vì khi đó họ phải ra sức bán hết những căn nhà đó. Có gì trong đó cho họ? Ngân hàng sẽ không muốn làm điều đó nếu ai đó tiếp tục trả tiền cho họ,” cô nói.

Tuy nhiên, hiện tại có sự không chắc chắn về việc gia hạn cho những người “đang ở tình huống đỉnh điểm,” những người có tỷ lệ cho vay trên giá trị căn nhà ở mức cao hoặc có khả năng không thanh toán được một số khoản thanh toán, Zlatkin nói. Do đó, mọi người có thể có ít lựa chọn hơn khi đàm phán gia hạn thế chấp.

“Nếu bạn không đủ điều kiện ở một nơi khác, bạn có thể phải nhận những gì họ đưa cho bạn,” cô nói.

Vyner nói rằng những người đi vay có vốn tốt có các khoản thanh toán thế chấp thay đổi theo lãi suất cố định thường không bị bối rối bởi thời gian khấu hao kéo dài. Tuy nhiên, ông nói rằng họ hiểu rằng “chuyến đi miễn phí” sẽ kết thúc và họ sẽ cần “tăng các khoản thanh toán này hoặc trả bớt tiền gốc.”

“Nhưng có nhiều người mà tôi nói chuyện, (những người) đang nhận ra rằng khi đến hạn của khoản thế chấp của họ và họ sẽ phải trả hết tiền gốc hoặc tăng khoản thanh toán thế chấp này, họ sẽ không có khả năng thanh toán khoảng thanh toán thế chấp này,”Vyner nói.

Vyner cho biết những người không có khả năng chi trả các khoản thanh toán của họ có thể cần khám phá các lựa chọn, có thể bao gồm những việc như bán nhà, mua lại hoặc tìm kiếm nguồn tài chính thay thế.

Ông nói: “Khi gia hạn, đó là ngày phán xét và chúng tôi sẽ xem liệu những chủ nhà này có thể thực hiện các khoản thanh toán của họ hay không.

© 2023 BNN Bloomberg

Bản tiếng Việt của The Canada Life