Điều gì tiếp theo với stress test?

Những gã khổng lồ trong ngành cho rằng có thể cần phải thay đổi - nhưng cơ quan quản lý không có dấu hiệu nhúc nhích

Đó là một động thái không mấy ngạc nhiên đối với các chuyên gia thế chấp Canada và các nhà quan sát thị trường: quyết định của cơ quan quản lý ngân hàng quốc gia giữ nguyên lãi suất stress test, nhằm bảo vệ sự ổn định của thị trường, không thay đổi trong tháng 12.

Văn phòng Định chế các Tổ chức Tài chính (OSFI) đã chọn giữ tỷ lệ đủ điều kiện tối thiểu cho các khoản thế chấp không có bảo hiểm ở mức cao hơn 5,25%, hoặc cao hơn hai điểm phần trăm so với lãi suất hợp đồng, một động thái đã nhanh chóng được Bộ trưởng Tài chính liên bang Chrystia Freeland lặp lại.

Trong khi giám đốc OSFI Peter Routledge thường xuyên nhấn mạnh tầm quan trọng của stress test đối với thị trường thế chấp, ông cũng thừa nhận hồi tháng 9 rằng biện pháp này là một phương tiện “không hoàn hảo” và “không đầy đủ” để kiểm tra người đi vay.

Quyết định đó được đưa ra trong bối cảnh chi phí thế chấp có lãi suất thay đổi tăng đột biến kể từ năm 2022 sau một loạt đợt tăng lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada, mặc dù Routledge nhấn mạnh rằng bài kiểm tra sức chịu đựng là một phương tiện hiệu quả để đảm bảo người đi vay có thể hấp thụ tác động của những khoản thanh toán cao hơn đó.

Cơ quan quản lý được kêu gọi đưa ra những thay đổi về stress test

Ít người mong đợi cơ quan quản lý sẽ đưa ra những thay đổi đáng kể đối với stress test vào tháng 12 – nhưng OSFI vẫn phải đối mặt với những lời kêu gọi trong thời gian gần đây về việc điều chỉnh tỷ lệ đủ điều kiện như một biện pháp cải thiện khả năng chi trả nhà ở ở Canada.

Trong bối cảnh tâm lý của giới xây dựng nhà sụt giảm và sự bi quan ngày càng tăng về triển vọng của người mua mới, Hiệp hội Xây dựng Nhà Canada (CHBA) gần đây cho rằng tỷ lệ stress test thấp hơn sẽ giúp người Canada mua nhà và cải thiện triển vọng xây dựng nhà.

Kevin Lee, giám đốc điều hành CHBA, nói với Canadian Mortgage Professional rằng việc cắt giảm lãi suất đủ điều kiện, cùng với việc nhấn mạnh vào các điều khoản thế chấp kéo dài hơn, cần được OSFI xem xét nghiêm túc.

Ông nói: “Chúng tôi biết lý do tại sao nó được đưa vào và chúng tôi biết rằng OSFI đã thực sự thận trọng trong việc thực hiện bất kỳ thay đổi nào để ổn định tài chính, nhưng khi bạn nhìn vào tất cả các dữ liệu, có thể thấy rằng đã có quá nhiều việc đã được thực hiện.”

“Chúng tôi rất ủng hộ việc không chỉ giảm bớt mức stress test chung mà còn cố gắng khuyến khích các khoản thế chấp dài hạn - đó là điều mà Ngân hàng Trung ương Canada cũng đã khuyến khích trong quá khứ. Việc chuyển sang thời hạn thế chấp 7 năm và 10 năm sẽ giúp người mua ổn định hơn nhiều khi họ hết thời hạn thế chấp và muốn gia hạn.”

Lee cho biết việc loại bỏ bài kiểm tra căng thẳng đối với các thời hạn thế chấp dài hơn đó có thể có tác động tích cực đến khởi công xây dựng nhà ở, đồng thời duy trì sự ổn định của thị trường nói chung.

Ông nói: “Nếu chúng ta muốn tăng gấp đôi nguồn cung nhà ở, mọi người cần có phương tiện tài chính để có thể tham gia vào thị trường và chúng ta phải quyết định những gì chúng ta muốn trong không gian thế chấp.”

“Tôi nghĩ có rất nhiều khả năng để giảm bớt một số biện pháp thắt chặt quá mức này nhằm mục đích để có nhiều chủ nhà hơn có thể tham gia thị trường trong khi vẫn có một hệ thống tài chính rất ổn định và lành mạnh cho người Canada.”

Người đi vay tiếp tục phải gánh chịu lãi suất cao

Trong khi giá nhà giảm ở nhiều thị trường Canada trong những tháng gần đây, lãi suất cao và stress test đã khiến khả năng chi trả chắc chắn nằm ngoài tầm với của nhiều người mua.

Nghiên cứu gần đây của Ratehub.ca cho thấy thu nhập cần thiết để mua nhà tăng vọt hàng năm ở 9 trên 10 thị trường lớn trong tháng 1 dựa trên tỷ lệ stress test là 7,37% (cao hơn hai điểm phần trăm so với lãi suất thế chấp 5,37%).

Tuy nhiên, Ngân hàng Trung ương Canada cũng nhấn mạnh rằng stress test đã đóng một vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu tác động của chi phí vay tăng cao trong những năm gần đây và sẽ tiếp tục đóng vai trò là một công cụ quan trọng khi đối mặt với những khó khăn tiềm ẩn khi gia hạn thế chấp.

Ngân hàng báo cáo vào tháng 12: “Hầu hết người đi vay sẽ cần phải thực hiện các điều chỉnh, đôi khi là đáng kể, để đảm bảo họ có thể tiếp tục trả khoản thế chấp của mình. Tuy nhiên, tác động đến sự ổn định tài chính sẽ được giảm thiểu phần nào nhờ chính sách an toàn vĩ mô.”

Ngân hàng trung ương cho biết stress test “sẽ cung cấp một lớp đệm cho [hầu hết] người đi vay để hấp thụ mức tăng lãi suất và các cú sốc khác.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life