Ngày xửa ngày xưa, thị trường nhà ở của Canada có một chu kỳ hàng năm rất dễ đoán. Doanh số bán nhà chậm lại trong những tháng mùa đông, chạm đáy vào tháng 1, sau đó sẽ tăng vọt vào mùa xuân, đạt mức cao nhất vào tháng 5 và duy trì mạnh trong suốt những tháng mùa hè, cho đến khi bắt đầu giảm vào mùa thu, quay trở lại thời kỳ ảm đạm của mùa đông.
Nhưng trong ba năm qua, đó không phải là cách nó diễn ra. Khi đợt phong tỏa do đại dịch Covid-19 bắt đầu vào tháng 3 năm 2020, doanh số bán nhà đã giảm mạnh. Mạch mua nhà mùa xuân về cơ bản đã bị hủy bỏ. Nhưng rất nhanh chóng, khi mọi người đã quen với cuộc sống trong đại dịch, doanh số bán nhà đã bùng nổ trở lại, đạt mức cao bất thường vào mùa hè và mùa thu năm 2020.
Và trong khi đại dịch đã lắng xuống và cuộc sống (hầu hết) đã trở lại bình thường, thì thị trường nhà ở vẫn tiếp tục diễn biến theo những cách kỳ lạ và khó đoán.
Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Canada về doanh số bán nhà hiện tại vẽ nên bức tranh này: Doanh số bán nhà được điều chỉnh theo mùa đạt đỉnh vào khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 3 năm 2021, sau đó giảm trong suốt mùa xuân và mùa hè, trước khi tăng trở lại vào những tháng cuối năm. Chúng duy trì mạnh mẽ trong suốt quý từ tháng 1 đến tháng 3 năm 2022, và sau đó giảm xuống khi mùa xuân đến, giảm xuống dưới mức trước đại dịch.
Mùa bán nhà mùa đông sôi động, mùa bán nhà mùa xuân và mùa hè mát mẻ hạ nhiệt. Điều gì đang xảy ra?
Câu trả lời, một cách đơn giản nhất, là trong ba năm qua, Canada đã ở một nơi rất khác thường về mặt kinh tế và điều đó đã được phản ánh trong hành vi của thị trường nhà ở. Lãi suất thế chấp cực thấp trong năm 2020 và 2021 — được thúc đẩy bởi các biện pháp kích thích nền kinh tế của Ngân hàng Trung ương Canada trong bối cảnh đại dịch làm gián đoạn hoạt động — đã kéo theo rất nhiều nhu cầu về nhà ở.
Sau đó, vào năm 2021, lạm phát bắt đầu tăng và Ngân hàng Trung ương Canada đã đảo ngược hướng đi. Lãi suất thấp nhất trở thành một trong những mức lãi suất cao nhất trong nhiều năm, và chi phí thế chấp cũng theo đó mà tăng lên. Khả năng chi trả sụp đổ, thổi bay những lực đẩy của thị trường nhà ở trong năm 2022.
Doug Porter, Nhà kinh tế trưởng tại BMO Financial Group, cho biết đợt tăng lãi suất năm ngoái đã “thống trị” các mô hình theo mùa thường thấy trên thị trường nhà ở - theo cách tương tự như việc đóng cửa và mở cửa trở lại do đại dịch đã xóa bỏ mô hình theo mùa vào năm 2020.
Porter dự đoán rằng một khi lãi suất thế chấp ổn định, mô hình theo mùa truyền thống của thị trường sẽ xuất hiện trở lại.
“Tôi thực sự tin rằng có một chu kỳ đang diễn ra, đặc biệt là ở Canada, nơi mà thời tiết đóng một vai trò quan trọng như vậy, và cả năm học nữa,” ông nói.
Nhưng ông nói thêm một cảnh báo thú vị: Một số điều đã thay đổi trong thị trường nhà ở có thể có nghĩa là mô hình theo mùa trong tương lai sẽ không còn mạnh mẽ như trước đây.
Đứng đầu trong số đó là vai trò của các nhà đầu tư trong thị trường nhà đất. Porter chỉ ra dữ liệu từ Cơ quan Thống kê Canada, được công bố vào đầu năm nay, cho thấy một phần đáng kể nhà ở ở Canada — bao gồm cả nhà ở dành cho một gia đình — hiện thuộc sở hữu của các nhà đầu tư.
Tính đến năm 2020, 20,2% quỹ nhà ở của Ontario thuộc sở hữu của nhà đầu tư, trong khi ở British Columbia, tỷ lệ đó là 23,3%. Tỷ lệ nhà biệt lập được sử dụng làm khoản đầu tư là 15% ở Ontario và 16,5% ở British Columbia.
Ông Porter cho biết những người mua nhà đầu tư “ít bị chi phối bởi các yếu tố theo mùa,” có nghĩa là trong tương lai, mô hình hàng năm điển hình có thể trầm lắng hơn. Có thể chỉ là điều bình thường mới khi doanh số bán nhà sẽ mạnh hơn vào tháng 12 và doanh số bán tương đối yếu hơn vào mùa xuân.
Nhưng điều đó giả định rằng các nhà đầu tư là một phần đang phát triển của thị trường - điều này khó có thể phân biệt được trong dữ liệu StatCan, Porter lưu ý, vì đây là điều mà cơ quan thống kê chỉ mới chú ý đến gần đây. Không có bộ dữ liệu lịch sử để so sánh.
Farah Omran, một nhà kinh tế tại Scotiabank, người theo dõi thị trường nhà đất, nhận thấy những lý do khác khiến mô hình theo mùa có thể không như những gì nó đã diễn ra trong tương lai.
Bà viết trong một email cho STOREYS: “Các yếu tố kích hoạt tiềm năng trái mùa của nhu cầu trong tương lai có thể là sự gia tăng dân số mạnh mẽ thông qua nhập cư, những người mua nhà lần đầu đã tích lũy đủ tiền tiết kiệm cho khoản trả trước trong thời kỳ thị trường nhà đất suy thoái và bình thường hóa lãi suất như dự kiến vào năm tới.”
Nhưng Omran cảnh báo không nên phá vỡ mô hình quá nhiều - bởi vì mô hình đó vẫn còn nguyên vẹn, ít nhất là một phần.
Số lượng nhà bán trong tiêu đề báo cáo của CREA được điều chỉnh theo mùa — nghĩa là chúng không phải là những con số bán thô, nhưng được điều chỉnh lên hoặc xuống để xóa ảnh hưởng của các mô hỉnh theo mùa.
Nhiều số liệu thống kê được điều chỉnh theo cách này để tránh rút ra kết luận sai từ dữ liệu. Ví dụ, nếu CREA báo cáo rằng doanh số bán nhà tăng gấp đôi từ tháng 1 đến tháng 5, mọi người có thể kết luận rằng có một sự bùng nổ lớn đột ngột trên thị trường nhà ở, trong khi thực tế họ đang nhìn thấy mô hình thông thường được thấy trong bất kỳ năm nào. Các con số được điều chỉnh theo mùa cung cấp một cách để vượt qua điều đó, để xem các mô hình cơ bản trên thị trường.
Omran đã tạo ra một biểu đồ so sánh những con số được điều chỉnh theo mùa với những con số không được điều chỉnh theo mùa và thực tế, chu kỳ hàng năm vẫn ở đó - mặc dù có một số thay đổi đáng chú ý.
“Nhìn vào [dữ liệu không được điều chỉnh theo mùa], thực sự bạn thấy rằng trong vài năm qua, chu kỳ theo mùa điển hình, mặc dù vẫn được duy trì một phần, nhưng đã bị bóp méo,” Omran viết.
Tuy nhiên, có điều gì đó đã thay đổi trong mô hình theo mùa của những năm gần đây: Vào năm 2021 và 2022, đỉnh điểm của thị trường nhà ở đến sớm hơn bình thường. Trong thời kỳ trước đại dịch, doanh số bán nhà đạt đỉnh vào tháng 5, nhưng trong những năm này, đỉnh điểm lại đến vào tháng 3.
Omran cho biết lý do cho điều đó có thể khác nhau giữa các năm.
“Tỷ lệ thấp trong lịch sử và kết quả là năng lượng sợ bị bỏ lỡ trên thị trường… đã thúc đẩy nhu cầu tăng lên vào năm 2021 và cùng với đó là mức đỉnh của thị trường từ tháng 5 đến tháng 3. Ngoài ra, sự suy giảm khả năng chi trả dẫn đến thời điểm đó là một trong những lý do tiềm ẩn khiến thị trường quay đầu sau tháng 3,” Omran viết.
Vào năm 2022, đỉnh của thị trường có thể đã được đẩy nhanh “nhờ sự phục hồi kinh tế mạnh mẽ, thị trường lao động phục hồi cực kỳ mạnh mẽ và sự gia tăng nhập cư, chưa kể đến việc tăng lãi suất sắp tới được kỳ vọng rộng rãi, đẩy người mua trở lại thị trường trước khi lãi suất đi lên. Vào thời điểm đó, tâm lý xấu đi và sự không chắc chắn ngày càng tăng từ chiến tranh [ở Ukraine] và lạm phát và thậm chí giá cả không thể chấp nhận được, kết hợp với chu kỳ tăng lãi suất… đã buộc thị trường chậm lại vào đầu tháng 3.”
Tất cả những điều đó có nghĩa là, không có gì đảm bảo rằng đây là điều bình thường mới. Giống như sự hồi phục của thị trường nhà ở năm nay — với lãi suất thế chấp cao — gây ngạc nhiên cho nhiều người, thì năm tới cũng có thể mang đến những bất ngờ mới.
“Thời gian thay đổi hoàn toàn tạo ra các chu kỳ thị trường hoàn toàn khác,” Ron Butler của Butler Mortgage có trụ sở tại Ontario đã viết trong một email.
“Từ năm 2009 đến năm 2020, Canada đã trải qua 11 năm có lãi suất thế chấp rất thấp và ổn định. Các chu kỳ bất động sản mùa xuân và mùa thu tuân theo các mô hình đã được thiết lập từ rất lâu của chúng. Covid và đợt đóng cửa vào đầu năm 2020 đã phá vỡ hoàn toàn chu kỳ đó.
“Làn sóng làm việc tại nhà rầm rộ vào năm 2021, với giá nhà tăng chưa từng có, đã phá vỡ nó một lần nữa. Và vào năm 2022, tỷ lệ phần trăm lãi suất thế chấp [và lãi suất cho vay chính của Ngân hàng Trung ương Canada] tăng nhanh nhất, cao nhất trong lịch sử của Canada đã phá vỡ các chu kỳ bình thường một lần nữa.
“Rất có thể, những thời điểm bất thường này sẽ tiếp tục cho đến khi một mô hình lãi suất thế chấp ổn định xuất hiện và những biến động kinh tế lắng xuống.”
Trong khi đó, Steve Saretsky, đại lý bất động sản khu vực Vancouver và là nhà bình luận nổi tiếng về thị trường nhà ở, nhận thấy thị trường nhà đất hồi phục vào mùa xuân này là dấu hiệu cho thấy sự trở lại bình thường này đã xảy ra.
“Đúng vậy, tính chu kỳ của thị trường nhà đất đã bị gián đoạn trong những năm gần đây do mức độ biến động quá lớn,” ông viết trong một email gửi tới STOREYS. “Tuy nhiên, tôi nghĩ bây giờ chúng ta đang chứng kiến sự trở lại bình thường hơn. Thị trường mùa đông chậm lại, mùa xuân hồi phục và tôi nghĩ chúng ta bắt đầu thấy nhu cầu giảm xuống một chút khi bước vào những tháng mùa hè.”
© 2023 STOREYS
Bản tiếng Việt của The Canada Life
