Chi phí đi vay đang bắt đầu giảm sau đợt cắt giảm lãi suất đầu tiên trong chu kỳ của Ngân hàng Trung ương Canada, thúc đẩy sự suy đoán từ mọi ngóc ngách của thị trường nhà ở về cách người mua và người bán sẽ phản ứng.

Việc cắt giảm một phần tư điểm của Ngân hàng Trung ương Canada vào đầu tháng này đánh dấu một bước ngoặt đối với thị trường nhà đất, vốn đã hạ nhiệt đáng kể sau cơn sốt điên cuồng trong thời kỳ đại dịch chứng kiến lãi suất chạm đáy mở ra cơ hội cho một lượng lớn người mua mới.

Chu kỳ tăng lãi suất liên tục đó đã loại bỏ nhiều người muốn mua nhà, những người không đủ điều kiện hoặc đang chờ xem giá nhà ổn định ở đâu trước khi tự mình nhảy vào thị trường.

Clay Jarvis, chuyên gia bất động sản tại NerdWallet Canada, nói với Global News rằng ý tưởng “định thời điểm thị trường” thường khiến những người mua “hiểu biết, có kinh nghiệm” cố gắng tận dụng việc giá nhà giảm trong thời gian yên tĩnh, nhảy vào trước cơn sốt để có được thỏa thuận tốt nhất với ít sự cạnh tranh.

Dữ liệu từ Hiệp hội Bất động sản Canada công bố cho thấy nhiều thị trường nhà đất trên cả nước thực sự đã chậm lại trong mùa xuân này. Những người trong cuộc tại CREA cho biết câu hỏi quyết định mức độ bận rộn trong thời gian còn lại của năm sẽ phụ thuộc vào việc chu kỳ nới lỏng của Ngân hàng Canada diễn ra nhanh đến mức nào.

Cuộc thăm dò từ Ipsos được thực hiện dành riêng cho Global News đã ủng hộ điều đó. Trong số những người không phải là chủ sở hữu được khảo sát sau đợt cắt giảm lãi suất của ngân hàng trung ương trong tháng này, khoảng 63% cho biết họ cần thấy sự nới lỏng hơn nữa trước khi bước vào và tham gia thị trường.

Nhưng Davelle Morrison, nhà môi giới bất động sản của Bosley Real Estate ở Toronto, nói rằng những người mua đang chờ đợi lãi suất thế chấp lý tưởng có thể đang bỏ lỡ cơ hội có được một hợp đồng tốt hơn trong thị trường chậm chạp hiện nay.

Khi lãi suất giảm hơn nữa, Morrison cho biết có khả năng sẽ có nhiều người mua quay trở lại thị trường. Bà nói, điều đó làm tăng sự cạnh tranh đối với các danh sách rao bán có sẵn và thậm chí có thể khiến các cuộc chiến giá trở nên phổ biến hơn, một môi trường có thể chứng kiến giá trị nhà tăng lên.

Morrison nói rằng người Canada nên cân nhắc cả lãi suất thế chấp mà họ có thể hội đủ điều kiện và giá mua nhà, nhưng không nhất thiết phải bằng nhau. Bà lưu ý, người mua nhà chỉ có một cơ hội để chốt giá mua bất động sản của mình nhưng sẽ gia hạn lãi suất thế chấp nhiều lần trong suốt thời gian vay.

Morrison nói: “Tôi sẽ đề nghị với một số người đang chờ đợi bên lề, như họ nói, rằng bạn kết hôn với ngôi nhà, nhưng bạn hẹn hò với lãi suất.”

Trả một mức lãi suất cao hơn và hy vọng gia hạn thành một thứ gì đó rẻ hơn trong một vài năm tới có thể đáng để đánh đổi nếu bạn có thể mua được một căn hộ chung cư ban đầu ở mức 600.000 đô la thay vì 700.000 đô la khi chi phí vay giảm, bà đưa ra một ví dụ .

Thực tế tài chính vẫn là rào cản

Tất nhiên, việc có thể tính toán thời gian cho thị trường đồng nghĩa với việc ngay từ đầu người mua tiềm năng có thể đủ điều kiện.

Jarvis nói rằng trong khi một số chủ nhà có thể tranh luận liệu đây có phải là thời điểm tốt để mua nhà hay không thì đối với nhiều người, “rào cản thực sự sẽ là tài chính.”

Việc đủ điều kiện để vay thế chấp sẽ tính đến lịch sử tín dụng của một cá nhân, số tiền trả trước và mức thu nhập của họ.

Jarvis giải thích, việc cắt giảm lãi suất một phần tư phần trăm sẽ không làm thay đổi số học đối với những người Canada trước đây không đủ điều kiện vay thế chấp vì các quyết định về lãi suất chính sách của Ngân hàng Trung ương Canada ảnh hưởng trực tiếp đến các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi trên thị trường.

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, lãi suất thay đổi trên thị trường vẫn ở mức trên 6%, trong khi các khoản thế chấp có lãi suất cố định thường thấp hơn ít nhất một điểm phần trăm. Khi nói đến việc đủ điều kiện để vay thế chấp và vượt qua bài kiểm tra căng thẳng, hiện nay người mua nhà đang đủ điều kiện ở mức lãi suất cao hơn hai điểm phần trăm so với lãi suất hợp đồng của họ.

Điều đó có nghĩa là đủ điều kiện ở mức lãi suất ít nhất là 8% đối với các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi, hoặc gần hơn 7% đối với một số lãi suất cố định.

Jarvis nói rằng đối với những người mua nhà lần đầu muốn hội đủ điều kiện, việc xem xét lộ trình lãi suất cố định ngay bây giờ sẽ hợp lý hơn vì mức lãi suất thấp hơn đó.

Nhưng ông lưu ý rằng thị trường lãi suất cố định không gắn chặt với các quyết định của Ngân hàng Trung ương Canada. Đúng hơn, các khoản thế chấp cố định được định giá trên thị trường trái phiếu, vốn có lãi suất từ việc đặt cược về đường đi của lãi suất ngân hàng trung ương. Thị trường trái phiếu có thể giảm xuống không chỉ do việc cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada mà còn do những kỳ vọng của thị trường dựa trên dữ liệu lạm phát hoặc thậm chí là giọng điệu của các nhà hoạch định chính sách ngân hàng trung ương thảo luận về triển vọng.

Hanif Bayat, giám đốc điều hành của trang web so sánh Wowa.ca, nói với Global News rằng đã có một số nới lỏng về lãi suất thế chấp cố định trong bối cảnh chu kỳ nới lỏng của Ngân hàng Trung ương Canada bắt đầu.

Kể từ đầu tháng 6, lãi suất trái phiếu Chính phủ Canada kỳ hạn 5 năm chuẩn – chỉ số cho biết lãi suất đưa ra đối với các khoản thế chấp cố định kỳ hạn 5 năm – đã giảm gần nửa điểm phần trăm.

Bayat nói rằng một số tổ chức cho vay lớn ở Canada đã bắt đầu nới lỏng các đề nghị lãi suất cố định của họ để phản ứng, nhưng ông cảnh báo rằng các động thái ở đây diễn ra từ từ hơn so với việc cắt giảm của Ngân hàng Trung ương Canada.

Khi các khoản thế chấp có lãi suất cố định đã giảm xuống đủ để người Canada đủ điều kiện nhận được mức thế chấp mà họ cần và chi phí hàng tháng mà họ có thể xử lý, Jarvis cho biết sẽ chỉ còn là vấn đề thời gian trước khi cạnh tranh nóng lên trên thị trường nhà ở Canada.

Cuộc thăm dò của Ipsos từ đầu tháng cho thấy 6% người không phải là chủ sở hữu được khảo sát cho biết lãi suất sẽ phải giảm ít hơn 1 điểm phần trăm để họ cân nhắc mua bất động sản. Một phần tư cho biết nó cần phải cắt giảm từ 1 đến 3,99 điểm phần trăm để tham gia thị trường, trong khi 10% cho biết nó cần giảm mạnh hơn để có thể sở hữu nhà.

“Ngay sau khi mọi người quyết định, mức giá đủ thấp để tôi tham gia, họ sẽ tham gia. Và một khi họ làm vậy, điều đó sẽ làm tăng tính cạnh tranh,” Jarvis nói.

“Có thể không đến mức mà chúng ta đã thấy trong vài năm qua - chắc chắn không phải trong thời kỳ đại dịch - nhưng một khi rào cản gia nhập đối với mọi người được dỡ bỏ, tại sao mọi người lại phải chờ đợi?”

Liệu giá có tăng khi lãi suất giảm?

Tuy nhiên, Bayat không tin rằng một vài đợt cắt giảm lãi suất tiếp theo nhất thiết sẽ khiến nhu cầu - và nói rộng ra là giá cả - tăng vọt.

Ông thừa nhận đã có những trường hợp tăng giá sau khi cắt giảm lãi suất trước đây, đáng chú ý nhất là đại dịch COVID-19, khi giá nhà tăng vọt do người mua tràn vào thị trường với lãi suất thế chấp rẻ.

Nhưng Bayat giải thích điều đó chỉ có thể thực hiện được nhờ thu nhập hộ gia đình tương đối ổn định trong quá trình phục hồi sau đại dịch, được hỗ trợ bởi gói kích thích tài chính mạnh mẽ từ các chính phủ.

Tuy nhiên, ngày nay, chu kỳ nới lỏng lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế Canada có dấu hiệu suy yếu.

“Có một yếu tố đang trở nên quan trọng hơn - đó là thị trường việc làm,” Bayat giải thích.

Tỷ lệ thất nghiệp lên tới 6,2% trên toàn quốc và thậm chí còn cao hơn ở một số thành phố như Toronto, nơi tỷ lệ thất nghiệp tháng 5 đã tăng lên 7,9%.

Với những kỳ vọng từ những người theo dõi thị trường rằng nền kinh tế sẽ vẫn yếu kém và tỷ lệ thất nghiệp có thể tăng cao hơn trong những tháng tới, Bayat lập luận rằng nhu cầu trên thị trường nhà đất sẽ vẫn hạn chế nếu thu nhập của người dân Canada bị ảnh hưởng.

Một yếu tố khác ảnh hưởng đến giá cả là nguồn cung nhà ở. Trong khi Canada đang phải đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung mang tính cấu trúc khiến giá nhà tăng cao ngay cả trong thời kỳ điều chỉnh, một số phân khúc thị trường dường như bị dư thừa; Bayat lưu ý rằng danh sách có sẵn ở Toronto chẳng hạn, đạt mức cao nhất trong 14 năm tính đến giữa tháng 6.

Bayat cho biết, xu hướng giá cả có thể khác nhau tùy theo khu vực ở Canada, tùy thuộc vào lĩnh vực nào của nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong thời kỳ suy thoái hiện nay. Nhưng ở một số phân khúc, chẳng hạn như thị trường căn hộ chung cư Toronto và Vancouver, ông không thấy giá nhà tăng nhanh, nếu có, trong năm nay mặc dù dự đoán Ngân hàng Trung ương Canada sẽ cắt giảm lãi suất thêm ba lần nữa.

Trợ lý kinh tế trưởng của RBC, Robert Hogue, cho biết trong một báo cáo rằng cần phải có một đợt giảm lãi suất “có ý nghĩa” hơn để “giải phóng nhu cầu lớn bị dồn nén” trên thị trường nhà ở Canada vốn đã tăng lên sau đợt tăng lãi suất những năm qua.

Ông cũng nghi ngờ rằng hoạt động nhà ở sẽ chỉ tăng trưởng một cách đáng kể ở hầu hết các thị trường vào năm 2025.

FOMO và các quyết định về nhà ở

Theo quan điểm của Bayat, những người mua nhà tiềm năng không cần phải vội vã và có thể chờ chi phí đi vay đáp ứng nhu cầu tài chính của họ trước khi mua.

Jarvis đồng ý rằng trước khi để nỗi sợ bỏ lỡ (FOMO) thúc đẩy việc mua nhà trong bối cảnh lãi suất giảm, người Canada nên “lùi lại một bước.”

Ví dụ nếu việc sở hữu một ngôi nhà là một phần quan trọng trong chiến lược nghỉ hưu, thì Jarvis nói rằng có, người mua nên tập trung mục tiêu của họ vào việc thâm nhập thị trường nhà đất.

Ở đây, người mua nên cân nhắc cả thực tế dài hạn và ngắn hạn của mình: liệu việc mua nhà ngày hôm nay có đảm bảo được tương lai tài chính của bạn với chi phí ngân sách eo hẹp hơn trong nhiều năm không?

Mặt khác, nếu đó là động lực cảm xúc - chẳng hạn như cảm thấy rằng quyền sở hữu nhà là một bước cần thiết để "cảm thấy mình là người trưởng thành" - Jarvis cảnh báo rằng FOMO có thể đẩy những người mua tương lai vào các tình huống cuộc chiến giá cả mà họ đưa ra nhiều hơn mức thực tế cho mục tiêu của mình.

“Vấn đề về FOMO là nó là động lực thực sự trước khi bạn làm điều gì đó, nhưng một khi nó đã mất đi… thì động lực của bạn là gì? Còn lại gì?” ông hỏi.

“Bạn đang cân nhắc giữa cảm xúc và thực tế tài chính của mình. Và tôi nghĩ khi có một cuộc cạnh tranh giữa hai động lực đó, thực tế tài chính nói chung sẽ giành chiến thắng.”

© 2024 Global News

Bản tiếng Việt của The Canada Life