Tác giả: Ricardo Tranjan

Với mức tiền thuê nhà cao gây xôn xao dư luận hàng tuần, chúng ta mong đợi một cuộc tranh luận sôi nổi về cách trực tiếp nhất để hạn chế vấn đề: kiểm soát tiền thuê nhà.

Chỉ có năm tỉnh kiểm soát việc tăng tiền thuê nhà, với các quy định đầy rẫy những miễn trừ và lỗ hổng. Tuy nhiên, quan điểm phổ biến là chúng ta không cần phải thảo luận về vấn đề này vì phán quyết đã có: mọi biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà luôn luôn tệ.

Điều đó không đúng.

Một cuộc tranh luận nghiêm túc về cách kiểm soát tiền thuê nhà hiệu quả trong khi giảm thiểu những bất lợi tiềm ẩn sẽ có lợi cho người thuê nhà và nhiều lĩnh vực của nền kinh tế mà tiền thuê nhà cao gây bất lợi cho doanh nghiệp. Cuộc tranh luận như vậy đang diễn ra ở các quốc gia khác.

Tại Pháp, Tổng thống Emmanuel Macron phản đối các biện pháp kiểm soát mà người tiền nhiệm của ông đã ban hành nhưng sau đó quyết định giữ nguyên chúng. Tại Hoa Kỳ, kế hoạch kiểm soát tiền thuê nhà do Tổng thống Joe Biden đề xuất đã gây ra cả lời khen ngợi và chỉ trích. Tại Anh, Thủ tướng Lao động mới Keir Starmer đang phải đối mặt với áp lực nội bộ để hành động về vấn đề này.

Để khởi động cuộc tranh luận rất cần thiết này ở Canada, chúng ta cần thiết lập một số sự kiện cơ bản.

Đầu tiên, có nhiều loại quy định về tiền thuê nhà, tương tác với các biện pháp nhà ở khác, chính sách tài khóa và tiền tệ và bối cảnh kinh tế nói chung.

Việc đóng băng tiền thuê nhà được ban hành vào nửa đầu thế kỷ XX (gọi là kiểm soát tiền thuê nhà thế hệ đầu tiên) đã làm chậm quá trình xây dựng — nghiên cứu đã chỉ rõ điều này. Nhưng bối cảnh rất quan trọng. Chính phủ đã áp dụng biện pháp đóng băng tiền thuê nhà trong thời kỳ suy thoái kinh tế và chiến tranh, thường không có ngày kết thúc, điều này đã tạo ra rất nhiều bất ổn. Đồng thời, chính sách tài khóa và tiền tệ ưu tiên các nỗ lực chiến tranh, khiến nhà ở trở thành một trong nhiều mối quan tâm thứ yếu.

Ngược lại, các quy định về tiền thuê nhà hiện nay (gọi là kiểm soát tiền thuê nhà thế hệ thứ hai) cho phép tiền thuê nhà theo kịp lạm phát. Ở một số tỉnh, các quy định về tiền thuê nhà hiếm khi thay đổi, tạo ra khả năng dự đoán rằng một nghiên cứu đã liên kết đến việc khởi công xây dựng nhà ở cao. Chúng ta cũng có chính quyền liên bang và một số chính quyền tỉnh khuyến khích xây dựng và môi trường kinh tế tương đối ổn định.

Vào năm 2020, Tổng Công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) đã phân tích cẩn thận tác động của các biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà được ban hành sau năm 1971. Phát hiện chính của nghiên cứu này: "Không có bằng chứng đáng kể nào cho thấy việc khởi công xây dựng nhà ở thấp hơn ở các thị trường có kiểm soát tiền thuê nhà so với các thị trường không kiểm soát tiền thuê nhà."

Năm 2023, Tạp chí Chính sách Nhà ở Quốc tế đã công bố một phân tích lịch sử cho thấy kiểm soát tiền thuê nhà tác động tiêu cực đến xây dựng "theo hình thức đóng băng tiền thuê nhà nghiêm ngặt". Quan trọng hơn đối với các cuộc tranh luận hiện tại, nghiên cứu không tìm thấy mối tương quan đáng kể nào giữa kiểm soát tiền thuê nhà thế hệ thứ hai và khởi công xây dựng nhà ở.

Các nghiên cứu khác xem xét kiểm soát tiền thuê nhà thế hệ thứ hai thường đưa ra kết quả trái chiều, mời các nhà hoạch định chính sách cân nhắc ưu và nhược điểm của nhiều chính sách khác nhau tùy thuộc vào bối cảnh.

Đó là những gì chúng ta nên làm.

Thay vào đó, các phát hiện về đóng băng tiền thuê nhà thường được sử dụng để dập tắt hoàn toàn các cuộc thảo luận về quy định về tiền thuê nhà.

Sự thật thứ hai mà chúng ta phải làm rõ là chính phủ liên bang có thể hành động theo quy định về tiền thuê nhà.

Hầu hết các biện pháp kiểm soát hiện nay có từ năm 1975, khi Ottawa ép buộc các tỉnh ban hành chúng như một phần của kế hoạch chống lạm phát. Nó đã có hiệu quả. Khi lạm phát đạt 12,5 phần trăm vào năm 1981, lạm phát tiền thuê nhà là 6,4 phần trăm. Ngược lại, trong giai đoạn lạm phát cao gần đây, tiền thuê nhà mất kiểm soát đã đẩy lạm phát lên cao.

Ví dụ, chính phủ liên bang có thể buộc các tỉnh một lần nữa bằng cách đặt điều kiện tài trợ cơ sở hạ tầng là phải tuân theo quy định chặt chẽ về tiền thuê nhà. Chính phủ cũng có thể áp dụng mức trần tăng tiền thuê nhà, giống như lãi suất hình sự hạn chế mức lãi suất mà bên cho vay có thể tính. Điều đó có thể thực hiện được.

Thực tế thứ ba là việc kiểm soát tiền thuê nhà có lợi cho người thuê nhà và doanh nghiệp.

Người sử dụng lao động từ trước đến nay không thích tiền thuê nhà cao vì chúng gây áp lực tăng lương. Tiền thuê nhà cao cũng buộc người lao động phải sống xa nơi làm việc hơn, làm tăng thời gian đi lại, làm giảm sự hài lòng trong công việc và năng suất.

Các doanh nghiệp trên phố chính bán ít hơn khi các gia đình thuê nhà chi quá nhiều cho nhà ở. Và tiền thuê nhà của họ cũng không được quản lý.

Việc không kiểm soát tiền thuê nhà cũng làm giảm đáng kể rủi ro đầu tư bất động sản, khiến đây trở thành trò chơi tốt nhất trong thị trấn, với rủi ro tương đối thấp và lợi nhuận cao. Tại sao các ngân hàng lại quay lại tài trợ cho hoạt động kinh tế có hiệu quả khi tất cả mọi người đều muốn một phần của sự bùng nổ bất động sản?

Trong khi cuộc chiến chính là giữa chủ nhà và người thuê nhà, thì còn nhiều điều hơn thế nữa đang bị đe dọa.

Mấu chốt của câu hỏi là liệu chính phủ có nên cho phép chi phí kinh tế của tiền thuê nhà cao lan sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế hay tìm cách thông minh để điều chỉnh việc tăng tiền thuê nhà.

Liệu điều đó có đáng để tranh luận không?

Tiến sĩ Ricardo Tranjan là nhà nghiên cứu cấp cao về nhà ở và chính sách xã hội tại Trung tâm Chính sách Thay thế của Canada và là tác giả của The Tenant Class.

© 2024 Financial Post

Bản tiếng Việt của The Canada Life