Cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả nhà ở của Canada có thể được giải quyết như thế nào?

Chuyên gia lập luận rằng hệ thống nhà ở hiện tại không tính đến xu hướng thay đổi dân số

Cuộc suy thoái về khả năng chi trả nhà ở của Canada hầu như không có dấu hiệu giảm bớt vào năm 2023 - và bất chấp sự suy thoái của thị trường trong thời gian gần đây, thu nhập cần thiết để mua nhà ở các thành phố lớn vẫn cao đến mức đáng kinh ngạc.

Theo Ratehub.ca, nơi phát hành thông tin cập nhật hàng tháng về thu nhập tối thiểu cần thiết để mua một bất động sản trung bình ở các thị trường khác nhau, khả năng chi trả đã giảm ở 10 khu đô thị nổi bật trong khoảng thời gian từ tháng 8 đến tháng 9 năm nay.

Vancouver và Toronto không có gì ngạc nhiên khi đứng đầu danh sách về mức thu nhập cần thiết để mua nhà. Tại Vancouver, người mua cần có thu nhập trung bình hàng năm là 250.000 đô la – tăng 3.900 đô la so với tháng trước mặc dù giá nhà giảm trong cùng kỳ – trong khi ở Toronto, con số đó là 235.100 đô la.

Điều đó dựa trên lãi suất kiểm tra sức chịu đựng trong tháng 9 là 8,33% và lãi suất thế chấp là 6,33%, với sáu trong số tám thành phố khác trong danh sách yêu cầu thu nhập trên 100.000 đô la để mua một bất động sản trung bình.

Ratehub cho biết chỉ có Edmonton và Winnipeg – với mức lần lượt là 87.850 đô la và 81.860 đô la – là đủ khả năng chi trả cho những người Canada có mức lương dưới sáu con số.

Triển vọng xấu đi đối với người mua độc thân nói riêng

Tất cả những điều đó làm tăng thêm triển vọng khó khăn về khả năng chi trả đối với những người mua nhà tiềm năng, đặc biệt là những người Canada độc thân muốn mua một bất động sản – và hệ thống nhà ở hiện tại đã lỗi thời và bị đè nặng một cách không cân xứng trước số lượng người mua tương lai chỉ dựa vào một thu nhập duy nhất ngày càng tăng, theo một báo cáo.

JP Boutros, cố vấn quan hệ chính phủ hàng đầu trong ngành thế chấp, nói với Canadian Mortgage Professional rằng những người Canada độc thân hoặc chưa có bạn đời phải đối mặt với thách thức to lớn về việc đủ điều kiện vay thế chấp theo các thỏa thuận hiện tại.

“Điều đó khó hơn nhiều vì cách hệ thống này được thiết kế cho thế hệ bùng nổ dân số [với] giả định rằng có hai mức thu nhập trong một hộ gia đình hoặc có hai người trong một hộ gia đình,” ông nói, “và điều đó không đúng cho thực tế của các thế hệ mới hơn, thế hệ hậu thiên niên kỷ.”

“Những cư dân gen Z đó có thể chỉ thích ở một mình hoặc có thể bị buộc phải sống một mình – họ phải sống trong một thế giới dường như cho rằng có hai người sống cùng nhau. Và điều đó rõ ràng là sai ở thời điểm hiện tại.”

Theo StatCan, dân số độc thân của Canada đã tăng nhanh trong những thập kỷ gần đây. Năm 2000, cả nước có 7,63 triệu nam giới độc thân và 6,74 triệu phụ nữ độc thân, con số này đã tăng lên 9,67 triệu và 8,6 triệu vào năm 2022.

Boutros cho biết cần phải có sự thay đổi đáng kể trong chính sách của chính phủ đối với thị trường nhà đất để phản ánh bối cảnh đang thay đổi đó, một điều vẫn chưa thành hiện thực.

Ông nói: “Cách thị trường được thiết kế , cách khả năng vay tiền được thiết kế, cách tính giá thuê được thiết kế, chỉ khiến mọi việc trở nên khó khăn hơn nhiều. Và từng chút một của việc hoạch định chính sách đều cần được thảo luận nhiều hơn với chính phủ và các quan chức được bầu.”

“Chi phí phát triển, các mốc thời gian thay đổi quy hoạch, mọi thứ đều không thể tăng tốc đủ để tính đến những gì đã biết trong ba năm qua, đó là mọi người đang sống khác biệt và mọi người không được phép sống theo cách đó bởi vì về [cách] mọi thứ được cấu trúc.”

Hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra nếu chính phủ không giải quyết được khủng hoảng

Tại hội nghị Mortgage Professionals Canada (MPC) tuần trước ở Toronto, phó kinh tế trưởng của CIBC, Benjamin Tal, đã lập luận rằng hậu quả của việc không giải quyết được cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở hiện tại có thể là một cơn địa chấn.

Tal nói: “Chúng ta đang gặp phải một vấn đề lớn về khả năng chi trả mà cuối cùng sẽ dẫn đến các cuộc biểu tình giá thuê nhà, tình trạng bất ổn dân sự và tâm lý chống người nhập cư.

Nhà kinh tế kỳ cựu lập luận rằng cuộc khủng hoảng nghiêm trọng hơn những gì được nhận thấy rộng rãi vì chính phủ đang tính thấp hơn số lượng cư dân không thường trú ở Canada có thể lên tới hàng trăm nghìn.

Đó là vì Cơ quan Thống kê Canada giả định thời điểm thị thực tạm thời của sinh viên hết hạn, cá nhân đó sẽ rời khỏi đất nước – nhưng một tỷ lệ lớn đang ở Canada hợp pháp theo tình trạng tạm thời và bằng các phương tiện khác. “Nếu bạn cho rằng sự mất cân bằng cung cầu là tồi tệ thì nó còn tệ hơn bạn nghĩ nhiều,” Tal nói.

Boutros cho biết, sự hiện diện của các đại diện dân cử và các nhà hoạch định chính sách, những người hiểu rõ sự thay đổi thế hệ đang diễn ra trong xã hội Canada, là điều cần thiết để đảm bảo rằng vấn đề này sẽ được giải quyết trong tương lai.

“Việc để những người trẻ tuổi nắm giữ đòn bẩy quyền lực là rất quan trọng để đưa ra một quan điểm mà có lẽ các thành viên lớn tuổi hơn trong quốc hội, Thượng nghị sĩ và những người ở cấp cao trong các tổ chức như Ngân hàng Trung ương Canada và OSFI [Văn phòng Định chế các Tổ chức Tài chính] chưa nhất thiết phải biết,” ông nói.

“Nó không thể là thiển cận được. Nó phải phản ánh thực tế. Và đó là một [sự thay đổi] toàn diện cần được thực hiện thông qua những thay đổi chính trị.”

BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE