Chuyên gia: Số lượng nhà cho thuê còn trống đạt mức thấp kỷ lục khi giá tăng cao

Mặc dù có nhiều niêm yết cho thuê hơn nhưng nhu cầu cực cao đang hấp thụ những con số đó. Và với nhu cầu đó, giá thuê ngày càng tăng.

Báo cáo thị trường cho thuê gần đây của CMHC đã vẽ ra một bức tranh nghiêm túc về cuộc khủng hoảng cho thuê toàn diện. Trên toàn Canada, tỷ lệ trống đã đạt mức thấp kỷ lục. (Căn hộ) dùng để ở mức 1,5% tỷ lệ trống, với căn hộ chung cư cho thuê là 0,9%. Ở Toronto, mọi thứ thậm chí còn thắt chặt hơn: tỷ lệ căn hộ chung cư sẵn có hiện ở mức không thể tin được là 0,7% - mức thấp nhất trong nhiều thập kỷ. So sánh tỷ lệ đó với tỷ lệ trống 3% mà CMHC cho là lành mạnh và bạn sẽ thấy mức độ nghiêm trọng của vấn đề.

Số lượng căn hộ cho thuê sẵn có thực sự tăng lên khá nhiều so với cùng kỳ năm trước. Nhưng trong khi có nhiều danh sách niêm yết hơn, nhu cầu cực cao đang hấp thụ những con số đó. Và với nhu cầu đó, giá thuê ngày càng tăng.

Chi phí thuê nhà đã vượt xa cả lạm phát và tăng trưởng tiền lương. Mọi người đang chi tiêu nhiều thu nhập của họ cho nhà ở hơn bao giờ hết, điều đó có nghĩa là họ tiết kiệm ít hơn (nếu có), khiến họ không thể chạy đua để sở hữu nhà. Vì vậy, ngay cả khi họ có thể tìm được một nơi, nhiều người cũng không thể bỏ ra 2.500 đô la hoặc 3.500 đô la mỗi tháng.

Việc thiếu khả năng chi trả đang khiến nhiều người rơi vào tình thế không thể đứng vững – và đó là lúc bạn nhận được những báo cáo đáng lo ngại, chẳng hạn như tin tức gần đây về 25 sinh viên sống ở một tầng hầm Brampton.

Làm thế nào chúng ta rơi vào tình cảnh này? Có một số yếu tố sau.

Dân số tăng vọt

Chỉ riêng năm 2023, 1,2 triệu người nhập cư và thường trú nhân đã đến Canada. Điều này đã góp phần rất lớn vào cuộc khủng hoảng tiền thuê nhà và không phải ai cũng tính đến nó trong các dự báo hoặc mô hình kinh tế - theo tôi, đây là một thất bại lớn khác của các nhà hoạch định chính sách.

Nhập cư đã làm được hai điều: nó giữ giá nhà tương đối ổn định, vì vậy chúng ta chưa thấy mức giảm mà mọi người mong đợi. Và nó đã thực sự thúc đẩy thị trường cho thuê; Không chỉ hầu hết những người Canada mới thuê nhà mà nhiều người trong số đó những người có khả năng mua nhà cũng bị ngăn cản việc đó bởi lệnh cấm người mua nước ngoài có hiệu lực cho đến cuối năm 2024 (lệnh cấm đã được gia hạn thêm hai năm.)

Chi phí vay cao

Lãi suất và giá bất động sản cao đang cản trở người thuê nhà trở thành chủ sở hữu nhà. Bằng cách tiếp tục đi thuê, họ đang tạo thêm áp lực cho thị trường.

Các nhà phát triển đang ngồi trên một đống nguồn cung căn hộ chưa bán được

Lượng cung căn hộ chung cư mới chưa bán được đã tăng 41% so với cùng kỳ năm ngoái trong năm 2023, tăng lên hơn 22.000 căn vào cuối năm ngoái. Những người mua dự án đang thua lỗ, tháo chạy và bán phá giá những gì họ có thể vào thị trường chuyển nhượng miễn phí cho tất cả mọi người. Phần lớn những căn hộ đó lẽ ra đã được thêm vào nguồn cung cho thuê, nhưng thay vào đó, chúng lại bị bỏ trống. Các nhà phát triển không muốn cho thuê những căn hộ đó và tôi không thấy điều đó sẽ thay đổi.

Công trình xây dựng mới đã chậm lại

Với tất cả cung chưa bán được ngoài kia, các nhà phát triển đã phải giảm hoạt động xây dựng khá nhiều. Vào nửa cuối năm 2023, hoạt động xây dựng ở GTA đã giảm 72% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có khoảng 4.400 công trình khởi công được ghi nhận. Thêm vào đó là tình trạng quan liêu nặng nề, chi phí xây dựng cao hơn và sự thiếu hụt lao động ngành nghề có tay nghề cao, và bạn sẽ thấy tại sao việc xây dựng về cơ bản lại bị đình trệ.

Và trong khi chính phủ đang cung cấp kinh phí để giúp khởi động việc xây dựng, sẽ không có nhiều điều xảy ra nếu các nhà phát triển không thể thuê được những người có tay nghề cao hoặc vượt qua hàng núi thủ tục hành chính cản đường họ.

Các nhà đầu tư không còn đủ khả năng để trở thành chủ nhà nữa

Các nhà đầu tư bất động sản là những người đóng góp rất lớn vào nguồn cung cho thuê. Nhưng họ không chỉ từ bỏ những căn hộ tiền xây dựng – họ còn bán những bất động sản bán lại. Và các nhà đầu tư mới sẽ không tham gia thị trường trong bối cảnh này. Danh sách căn hộ rao bán đã tăng lên đáng kể và không có gì ngạc nhiên, bởi vì ngay cả khi họ có thể tính giá thuê theo giá thị trường, những người trả lãi suất hiện nay cũng không thể trang trải được chi phí của mình.

Tôi đã nói chuyện với một khách hàng của Property.ca, người gần đây đã cho thuê bất động sản đầu tư của mình - một căn hộ chung cư hai phòng ngủ ở phía nam Mississauga. Cô nhận được một khoản tiền thuê kỷ lục, nhưng với khoản thế chấp có lãi suất thay đổi (cộng với phí bảo trì, thuế tài sản và bảo hiểm), tiền thuê chỉ đủ trả 80% chi phí vận hành của cô … Và đó thực sự là một kịch bản khá thú vị.

Vòng quay khách thuê thấp

Người thuê nhà biết rằng họ không thể chuyển đi nếu không trả nhiều tiền hơn cho ít không gian hơn. Vì vậy, ngay cả khi địa điểm hiện tại không đáp ứng được nhu cầu của họ, hầu hết đều ở lại - đây lại là một biến số khác khiến nguồn cung không được đưa ra thị trường.

Tất cả những yếu tố đó đang góp phần khiến thị trường rơi vào khủng hoảng. Còn rất nhiều việc phải làm để người Canada có được nhà ở mà họ cần, và chưa có nhiều sự trợ giúp trước mắt, ít nhất là trong ngắn hạn. Tôi cho rằng sẽ phải mất ít nhất hai đến ba năm trước khi các chính sách được áp dụng hiện nay bắt đầu tạo ra sự khác biệt.

Bài viết này được sản xuất với sự hợp tác của STOREYS Custom Studio.

BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE