Các nhà dự báo nói rằng năm 2024 sẽ mang đến những đợt cắt giảm lãi suất đã được chờ đợi từ lâu, một số biện pháp giảm nhẹ thế chấp và có lẽ là một thị trường nhà ở mùa xuân sôi động hơn.
Đây có thể là một năm mới, nhưng có vẻ như bất động sản Canada sẽ phải đối mặt với nhiều áp lực tương tự như năm 2023. Lãi suất và lạm phát sẽ tiếp tục là những vấn đề lớn trong năm tới, cũng như nhiều khía cạnh của cuộc khủng hoảng nhà ở.
Đồng thời, các chuyên gia dường như đồng ý rằng sẽ có một số dấu hiệu nhẹ nhõm sắp diễn ra. Các dự báo được đưa ra vào cuối năm ngoái cho biết rằng năm 2024 có thể mang đến những đợt cắt giảm lãi suất đã được chờ đợi từ lâu, một mức độ giảm nhẹ thế chấp và có lẽ là một thị trường nhà ở mùa xuân sôi động hơn.
Nới lỏng thắt chặt lãi suất sẽ diễn ra
Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) đã gây chú ý vào năm 2023 khi nâng lãi suất chính sách lên mức cao nhất trong 22 năm là 5% vào tháng 7. Mặc dù vậy, đây là một năm yên tĩnh hơn về lãi suất so với năm 2022, với việc BoC chỉ chọn ba lần tăng lãi suất (và năm lần giữ lãi suất) trong suốt năm ngoái.
Thống đốc Ngân hàng trung ương Canada (BoC) Tiff Macklem cho biết trong bài phát biểu cuối năm vào tháng trước: “Mục tiêu lạm phát 2% hiện đã nằm trong tầm ngắm. Nền kinh tế không còn quá nóng và điều đó đang làm giảm áp lực lạm phát. Lạm phát đã giảm từ mức hơn 8% vào giữa năm ngoái xuống còn 3,1% vào tháng 10. Đó là sự tiến bộ đáng kể.”
Tuy nhiên, Macklem cũng cảnh báo rằng ngân hàng cần phải thấy “đà giảm nhiều hơn” trong lạm phát cơ bản trước khi có thể xem xét giảm lãi suất. Trong khi đó, lạm phát nhà ở, chiếm hơn 40% Chỉ số Giá Tiêu dùng Cốt lõi, vẫn ở mức cao trong bối cảnh dân số tăng kỷ lục và tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở mang tính hệ thống, khiến giá tăng cao mặc dù hoạt động mua đã giảm.
Macklem nói với các phóng viên vào tháng 12 rằng Hội đồng vẫn chưa “loại bỏ” khả năng tăng lãi suất thêm nữa hoặc bắt đầu thảo luận về việc cắt giảm lãi suất. Ông cũng cho biết “còn quá sớm” để ngân hàng xem xét việc cắt giảm lãi suất.
Tuy nhiên, với chỉ số lạm phát mới nhất là 3,1% (thấp hơn nhiều so với mức 8,1% được ghi nhận vào giữa năm 2022), nhiều nhà kinh tế đang dự đoán rằng động thái lớn tiếp theo của ngân hàng thực sự sẽ là cắt giảm lãi suất. James Orlando của TD và Randall Bartlett của Desjardins dự báo đợt cắt giảm đầu tiên sẽ diễn ra ngay sau tháng 4, trong khi Clair Fan của RBC dự đoán đợt cắt giảm vào một thời điểm nào đó trong quý 2 năm 2024.
Giá nhà sẽ trượt dốc và sau đó tăng trở lại
Tính thời vụ và thực tế lãi suất cao hơn đã dẫn đến hoạt động mua nhà sụt giảm trong vài tháng cuối năm 2023, và do đó, giá nhà ở Canada đã giảm kể từ tháng 9. Số liệu mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản Canada cho thấy giá nhà trung bình toàn quốc ở mức 646.134 đô la tính đến tháng 11.
Theo một chuyên gia, trong những ngày đầu năm 2024, áp lực giảm giá dự kiến sẽ còn tiếp tục tồn tại. Một dự báo gần đây của TD cảnh báo rằng giá có thể giảm tới 10% so với mức quý 3 vào đầu năm 2024, phần lớn là do doanh số bán giảm “mạnh hơn dự đoán” cùng với cung nhà tăng đột biến ở cả hai thị trường bất động sản của Ontario và BC.
“Tuy nhiên, một số quan điểm vẫn được đảm bảo. Giá nhà trung bình giảm 10% vẫn sẽ khiến chúng cao hơn 15% so với mức trước đại dịch,” dự báo của TD giải thích. “Dự đoán của chúng tôi rằng Ngân hàng Trung ương Canada sẽ cắt giảm lãi suất vào cuối quý 2 năm sau sẽ ngăn chặn sự sụt giảm mạnh hơn.”
Trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt và dân số Canada ngày càng tăng, việc điều chỉnh giá dự kiến sẽ không kéo dài. Royal LePage dự báo rằng giá nhà tổng hợp trên toàn quốc sẽ tăng 5,5% so với cùng kỳ năm trước lên 843.684 đô la vào quý 4 năm 2024. Phần lớn sự tăng giá này sẽ tập trung vào nửa cuối năm 2024, công ty bất động sản cho biết, và giá nhà cuối cùng dự kiến sẽ quay trở lại mức đỉnh điểm của đại dịch được ghi nhận vào quý đầu tiên của năm 2022.
Lãi suất thế chấp thấp hơn có thể thúc đẩy thị trường mùa xuân
Vài tháng cuối năm 2023 chứng kiến hoạt động mua nhà chậm lại và với cả nhu cầu và giá cả đều giảm, nhiều người bán đã bị đẩy ra ngoài lề. Do đó, số liệu mới nhất từ CREA cho thấy doanh số bán nhà giảm 0,9% so với tháng trước và so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 11.
Shaun Cathcart của CREA cho biết vào tháng trước rằng nhiều người muốn bán đã “muốn chờ đợi” cho đến năm 2024. Ông nói thêm rằng, tùy thuộc vào thời điểm cắt giảm lãi suất, thị trường nhà ở Canada có thể “hoạt động tích cực hơn” vào mùa xuân này so với dự kiến ban đầu.
Thực tế thế chấp hiện tại (và sắp xảy ra) cũng là tín hiệu tốt cho thị trường mùa xuân. Nhà kinh tế Robert Kavcic của BMO đã viết trong một báo cáo gần đây rằng chi phí đi vay có thể đã lên đến đỉnh khi chu kỳ thắt chặt của BoC dường như sắp kết thúc.
Theo quan điểm của ông, một số người cho vay - bao gồm Ngân hàng Equitable, THINK Financial và MCAP - đã giảm lãi suất cố định 5 năm được bảo hiểm xuống dưới 5% vào giữa tháng 12. Kavic lưu ý rằng với lợi suất GoC kỳ hạn 5 năm đã giảm khoảng 115 điểm cơ bản so với mức cao nhất đầu tháng 10, lãi suất thế chấp cố định có thể sẽ giảm hơn nữa khi năm 2024 diễn ra. Các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi sẽ sẵn sàng đi theo chiều hướng khi ngân hàng giảm lãi suất chính sách.
Khởi công nhà ở đối mặt với một năm suy giảm hàng năm nữa
Về phía nguồn cung, số lượng nhà mới xây đã giảm 22% trong tháng 11 theo số liệu mới nhất từ Tập đoàn Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC). Mặc dù kết quả của tháng 11 diễn ra ngay sau mức khởi công nhà ở mạnh mẽ đáng ngạc nhiên được quan sát thấy trong những tháng trước đó, nhưng Kevin Hughes của CMHC nói rằng số lần khởi công giảm là kết quả không thể tránh khỏi và được dự đoán trước của “điều kiện kinh tế thắt chặt hơn ảnh hưởng đến tiến độ xây dựn.g.” Hughes cũng báo trước tốc độ khởi công sẽ chậm hơn trong những tháng tới.
Robert Hogue và Benjamin Richardson của RBC đã đề cập đến dự đoán khởi công nhà ở trong năm 2024 trong một dự báo gần đây, nói rằng những thách thức do tình trạng thiếu lao động (đặc biệt là trong các ngành nghề có tay nghề cao), doanh số bán trước khi xây dựng giảm nhẹ vào năm 2023 và mức tăng trưởng dân số kỷ lục sẽ gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung vẫn tồn tại khi năm 2024 trôi qua.
Theo dự báo của RBC, số lượng khởi công nhà ở mới dự kiến sẽ chỉ cao hơn một chút so với mức của năm 2023 vào năm 2024 và sẽ bị vượt xa bởi nhu cầu nhân khẩu học.
Nhà kinh tế học Douglas Porter của BMO trình bày một quan điểm khác về vấn đề khởi công nhà ở, cho biết trong một báo cáo gần đây rằng BMO dự đoán rằng tổng số khởi công nhà ở trong năm 2024 sẽ giảm xuống thấp hơn mức của năm 2023, đánh dấu mức giảm hàng năm thứ ba liên tiếp và “đi ngược lại chính xác với những lời kêu gọi phổ biến về nhiều-nhiều nguồn cung cấp hơn nữa.”
Porter viết: “Khi nói đến việc xây nhà mới, các chính trị gia đề xuất, nhưng thị trường lại từ bỏ,” đồng thời nói thêm rằng hoạt động khởi công nhà ở đi xuống sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi trả nhà ở, khiến nó trở nên tồi tệ hơn nữa so với “mức vốn đã khủng khiếp.”
Nhà đầu tư sẽ có lý do để đánh giá lại kế hoạch mua
Người mua thuộc mọi loại hình, bao gồm cả các nhà đầu tư, đã quay lưng lại với việc mua bất động sản khi năm 2023 tiến triển, nhưng một nhà kinh tế nói rằng năm 2024 sẽ có lý do để đánh giá lại các kế hoạch mua trên diện rộng.
“Rào cản đối với các nhà đầu tư khi quay trở lại thị trường có lẽ cao hơn đối với người dùng cuối. Kỳ vọng về mức tăng giá đơn giản là không còn như trước đó trong chu kỳ (hãy nghĩ đến những người mua trước khi xây dựng) và sự chênh lệch giữa lãi suất trần và lợi suất phi rủi ro vẫn rất chặt chẽ về mặt lịch sử,” Robert Kavcic của BMO viết trong báo cáo ngày 14 tháng 12.
“Về chênh lệch, chúng tôi hiện đang thấy sự cải thiện khi giá giảm, giá thuê tăng và lợi suất trái phiếu dài hạn giảm trong những tháng gần đây, vì vậy chúng ta đang tiến gần hơn, nhưng nhiều nhà đầu tư có lẽ vẫn cần phải nhìn thấy thêm một số điều chỉnh.”
Đối với những người có khả năng khai thác đầu tư bất động sản, các báo cáo riêng biệt từ PwC Canada và Morguard đã nói rằng loại tài sản đa gia đình (bao gồm các tài sản ngách như nhà ở dành cho sinh viên và người cao tuổi) và loại tài sản công nghiệp sẽ mang đến những cơ hội tốt nhất cho các nhà đầu tư bất động sản vào năm 2024 vì đây là những phân khúc sẽ vừa thiếu nguồn cung vừa có nhu cầu cao.
PwC cũng nói đến sức mạnh của lĩnh vực bán lẻ, lưu ý rằng “tâm lý xung quanh loại tài sản bán lẻ nói chung đã được cải thiện đáng kể, đặc biệt là khi nói đến các dự án phát triển tập trung vào hàng tạp hóa phục vụ các cộng đồng đang chứng kiến sự gia tăng dân số mạnh mẽ.” Báo cáo cho biết thêm rằng các trung tâm mua sắm cộng đồng và khu vực dân cư lân cận đang được xếp hạng “đặc biệt cao về triển vọng đầu tư” khi chúng ta bước vào năm 2024.
© 2024 STOREYS
BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE
