Chuyên gia kinh tế cảnh báo việc sửa đổi chỉ số giá bất động sản của Canada là không đáng tin cậy

Một công ty nổi tiếng cảnh báo Chỉ số Giá nhà (HPI) nổi bật nhất của Canada đã nhận được một thay đổi có thể khiến nó không đáng tin cậy. Oxford Economics đang cảnh báo khách hàng rằng những thay đổi mới nhất đối với HPI của Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA) khiến nó trở nên có vấn đề. Sự thay đổi mới nhất đã dẫn đến một sự sửa đổi lớn về lịch sử, giảm thiểu sự tăng trưởng trong vài năm qua. Do đó, Oxford Economics sẽ không còn dựa vào HPI nữa và trong một số trường hợp sẽ không sử dụng dữ liệu CREA.

Chỉ Số Giá Nhà

HPI là nguồn của tiêu chuẩn CREA, hay giá nhà “điển hình.” Vì thành phần của doanh số bán nhà thay đổi mỗi tháng nên có thể có sự khác biệt lớn về trị số giá bán trung bình và giá bán trung bình. Về lý thuyết, HPI giải quyết vấn đề này bằng cách tạo một chỉ số. Chỉ số này thực hiện các điều chỉnh định lượng và định tính, sử dụng phương pháp đánh giá điển hình hơn.

Để đảm bảo hỗn hợp đại diện cho doanh số bán hiện tại, CREA cập nhật giỏ giá hàng năm. Không có gì mới, nhưng thông thường họ sử dụng một quy trình gọi là liên kết—một sự điều chỉnh kết nối tiêu chuẩn hiện tại với tiêu chuẩn lịch sử. Bây giờ họ đang bỏ liên kết, dẫn đến việc tính toán lại chỉ số này cho mỗi lần cập nhật hàng năm.

CREA lập luận rằng điều này sẽ làm cho chỉ số đáng tin cậy hơn, nhưng Oxford Economics đang cảnh báo khách hàng rằng sửa đổi mới nhất là cực đoan hơn mức cần thiết. Nó sẽ làm xáo trộn các xu hướng, khiến cho việc theo dõi chỉ số này sẽ khó khăn hơn, đó là một lợi ích và cũng là một vấn đề, tùy thuộc vào người xem nó.

Sửa đổi bất động sản Canada cắt giảm gần 40% tăng trưởng

Tìm ra những vấn đề mà Stillo đang đề cập đến không khó, người ta chỉ cần nhìn vào sự thay đổi. Bắt đầu từ năm 2007 trở đi, chỉ số HPI đã được điều chỉnh thấp hơn 10%. Đồng thời, giá chuẩn tăng 9% khi bắt đầu chuỗi năm 2005. Xu hướng lịch sử hiện đã được giảm thiểu, cả hai đều cho thấy sự điều chỉnh nhỏ hơn nhiều.

Khoảng cách giữa đáy và đỉnh hiện đang gần nhau hơn nhiều—thu hẹp mức tăng. Trong trường hợp của HPI, mức tăng giá từ năm 2005 đến năm 2023 đang mức tăng 236% giảm xuống còn tăng 197% trong dữ liệu mới được sửa đổi. Đó là một cách để cắt giảm mức tăng giá 39% và làm cho nhà ở “giá cả phải chăng hơn,” đó không phải là cách đúng đắn.

Stillo giải thích: “Những sửa đổi quan trọng của CREA đối với HPI và giá nhà lịch sử, trên toàn quốc và trên các thị trường, là vấn đề khó dự đoán và gây khó khăn cho việc duy trì giá nhà cân bằng hợp lý trong dài hạn.

Prominent Economics Suggests Using More Reliable Measures, Like The Teranet-National Bank HPI

Kinh tế học nổi bật đề xuất sử dụng các biện pháp đáng tin cậy hơn, như The Teranet-National Bank HPI

Một vấn đề trung tâm ở đây là những gì HPI thực sự đo lường. Hầu hết đều cho rằng nó đo lường sự thay đổi của giá nhà, nhưng đó không phải là cách mà Stillo nhìn nhận. Bằng cách sử dụng mô hình kiểu đánh giá này, ông lập luận rằng nó đo lường giá trị mà mọi người gán cho từng thuộc tính trong giá nhà.

Xem xét trong các thị trường chật hẹp, những thứ như vị trí và tiện nghi đóng một vai trò nhỏ hơn trong việc xác định giá, HPI sẽ có ít lợi ích cho bất kỳ ai muốn xác định xu hướng.

Trong tương lai, Oxford Economics đề xuất sử dụng các phương pháp nhất quán và đáng tin cậy hơn. Phân tích của họ sẽ tập trung vào giá bán trung bình được điều chỉnh theo mùa của CREA. Oxford Economics lập luận rằng nó biến động hơn nhiều so với một chuẩn giá, nhưng việc thu thập dữ liệu cho thấy một biến thể nhỏ hơn so với bản sửa đổi mới tạo ra.

“Mặc dù sự chú ý của chúng tôi sẽ chuyển chủ yếu sang giá bán trung bình được điều chỉnh theo mùa của CREA, nhưng chúng tôi cũng sẽ tiếp tục theo dõi các nguồn dữ liệu khác ít được báo cáo rộng rãi hơn về giá nhà. Đứng đầu trong danh sách của chúng tôi là Teranet-National Bank HPI, sử dụng phương pháp đo lường giá bán lại để đảm bảo chất lượng không đổi của từng tài sản,” Oxford Economics cho biết.

Bản tiếng Việt của The Canada Life