Chủ nhà, chuyên gia bất động sản nên thực hiện các bước để bảo vệ chống lại gian lận quyền sở hữu: các chuyên gia

Đã nhiều năm trôi qua kể từ khi bạn trả xong khoản thế chấp của mình, vì vậy, lá thư gửi từ ngân hàng nói rằng bạn không trả được nợ và hiện đang nợ tiền là một cú sốc.

Bạn không có những không thế chấp tài sản của mình mà trước đây chưa từng giao dịch với ngân hàng đó. Tuy nhiên, các tài liệu bạn được cung cấp lại nói khác.

Lúc này, bạn nhận ra mình có thể đã là nạn nhân của một kẻ lừa đảo.

Khả năng kịch bản đó xảy ra có vẻ rất xa vời, nhưng các chuyên gia cho rằng gian lận quyền sở hữu và thế chấp đang tăng tốc nhanh chóng ở Canada và chủ nhà nên thực hiện các bước để bảo vệ tài sản — và danh tính của mình.

Gian lận quyền sở hữu đề cập đến khi quyền sở hữu hoặc quyền sở hữu tài sản bị thay đổi một cách gian lận hoặc các tài liệu bị giả mạo để cho phép một kẻ lừa đảo bán hoặc tái cấp vốn trái phép tài sản đó.

Vấn đề này đã trở nên nổi bật vào năm ngoái trong bối cảnh hai cuộc điều tra của cảnh sát Toronto, trong đó những ngôi nhà đã được rao bán mà chủ sở hữu không hề hay biết, trong đó có một vụ về ngôi nhà đã được bán.

Daniel La Gamba, luật sư bất động sản và đối tác tại LD Law LLP, cho biết, trong khi đó là những trường hợp "cực đoan," phổ biến hơn là gian lận thế chấp, trong đó những kẻ lừa đảo nhận được khoản thế chấp từ người cho vay.

La Gamba cho biết một trường hợp gian lận điển hình như vậy liên quan đến việc thủ phạm đánh cắp danh tính của một chủ nhà hợp pháp – sử dụng ID giả, thư xin việc, báo cáo tín dụng hoặc tài liệu tham khảo – để vay thế chấp thông qua ngân hàng.

Nếu ngân hàng được thuyết phục bởi danh tính của người đó, họ sẽ tạm ứng cho họ số tiền thế chấp, nhưng chỉ để phát hiện ra rằng người chủ sở hữu giả đã không thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào cho số tiền đó nhiều tháng sau đó.

La Gamba cho biết: “Ngay cả với tất cả các biện pháp bảo vệ được áp dụng… những kẻ lừa đảo đang ngày càng tinh vi hơn trong khả năng sao chép ID, đánh cắp danh tính.”

"Đôi khi, chúng ta thực sự chỉ còn lại phản ứng bản năng. Nếu có mùi gì đó không ổn, chúng ta sẽ bắt đầu đào bới và đặt thêm một vài câu hỏi."

Khi chủ sở hữu thực sự nhận được thư của ngân hàng yêu cầu khoản thanh toán đó, đặt ra cảnh báo rằng họ đã bị lừa, đó có thể là một "gánh nặng căng thẳng và rất tốn kém" khi phải chứng minh rằng họ là nạn nhân của hành vi lừa đảo và không cần phải trả tiền thế chấp đó, La Gamba nói.

Ông cho biết cách bảo vệ hiệu quả nhất về mặt chi phí cho chủ sở hữu nhà là nếu họ đã có bảo hiểm quyền sở hữu - phí bảo hiểm thường có giá khoảng 900 đô la cho một bất động sản trị giá 1 triệu đô la và bao gồm toàn bộ thời gian sở hữu.

Ông nói: “Nếu bạn có bảo hiểm quyền sở hữu, về cơ bản họ sẽ đứng vào vị trí của bạn và thực hiện bất kỳ bước nào cần thiết để khắc phục vấn đề.”

“Nếu bạn không có bảo hiểm quyền sở hữu, đó là lúc bạn phải tự lo liệu… và đó sẽ là một nỗ lực rất tốn kém và mất thời gian.”

Người mới đến, người cao tuổi dễ bị tổn thương nhất

Công ty bảo hiểm quyền sở hữu FCT ước tính ít nhất một vụ gian lận quyền sở hữu hoặc thế chấp diễn ra mỗi bốn ngày làm việc. John Tracy, cố vấn pháp lý cấp cao của FCT Canada, cho biết trong hai đến ba năm qua, công ty đã từ chối bảo hiểm các khoản thế chấp và chuyển nhượng trị giá 539 triệu đô la “trên cơ sở rằng họ quá đáng nghi đối với chúng tôi.”

Ông cho biết lý do khiến lĩnh vực bất động sản trở thành tâm điểm ngày càng gia tăng của những kẻ lừa đảo rất đơn giản: “Tiền thu được rất lớn.”

"So với việc có thẻ tín dụng đứng tên tôi - bạn có thể có được thiết bị âm thanh nổi hoặc thẻ quà tặng trị giá 10.000 đô la. Nhưng nếu bạn có thể đánh cắp giấy tờ tùy thân của tôi và thế chấp nhà của tôi, số tiền sẽ lớn hơn gấp nhiều lần."

Các chuyên gia cho biết mục tiêu phổ biến nhất của các nỗ lực gian lận quyền sở hữu hoặc thế chấp bao gồm những người mới đến Canada, những người đặc biệt dễ bị tổn thương nếu gặp rào cản ngôn ngữ, cũng như người cao tuổi.

La Gamba cho biết: “Nói chung, những kẻ lừa đảo thực sự thích nhắm mục tiêu vào những ngôi nhà không có thế chấp.”

"Người già có xu hướng trở thành mục tiêu khá thường xuyên trong kịch bản này. Họ đã sở hữu nhà hơn 20, 30 năm và các khoản thế chấp của họ đã được trả hết."

Daniela DeTommaso, chủ tịch FCT Canada, cho biết công ty bắt đầu theo dõi các nỗ lực gian lận quyền sở hữu vào năm 2010, chứng kiến mức tăng 70% trong 10 năm đầu tiên. Cô nói rằng tốc độ đó có thể đã tăng nhanh trong thời kỳ đại dịch khi sự phụ thuộc vào công nghệ từ xa và xác minh kỹ thuật số ngày càng tăng.

Bà nói: “Công nghệ là một điều tuyệt vời, nhưng nó cũng tạo ra khả năng cho những kẻ lừa đảo sao chép danh tính theo cách mà ngay cả những con mắt tinh tường cũng gần như không thể nắm bắt được.”

“Với 5.000 USD, bạn có thể mua một chiếc máy in có thể sao chép khá nhiều thông tin nhận dạng.”

DeTommaso cho biết FCT giám sát “một mục tiêu di động” của các dấu hiệu cảnh báo tiềm năng. Cô nói rằng tổ chức này thuê một người kiểm tra gian lận được chứng nhận và các nhóm bảo lãnh “công việc duy nhất của họ là thực sự tìm kiếm một số dấu hiệu đỏ này.”

Cô nói: “Các nhà bảo lãnh của chúng tôi rất giỏi, có những kế hoạch luôn đi trước một bước, vì vậy chúng tôi hiện đang hợp tác với một công ty nơi chúng tôi đang tận dụng xác minh danh tính kỹ thuật số thực sự vượt xa việc xem xét thực tế một tài liệu.”

Các nhà môi giới ở Ontario được yêu cầu giám sát các dấu hiệu nguy hiểm

Mùa thu năm ngoái, Cơ quan Quản lý Dịch vụ Tài chính của Ontario đã ban hành hướng dẫn nhằm chống gian lận thế chấp, trong đó đặt ra các yêu cầu đối với các nhà môi giới “tiến hành kinh doanh theo cách không tạo điều kiện cho hành vi không trung thực, gian lận hoặc bất kỳ hành vi bất hợp pháp nào khác.”

Hướng dẫn này bao gồm các nghĩa vụ như giám sát các dấu hiệu cảnh báo gia tăng về gian lận tiềm ẩn. Nó cũng khuyến nghị sử dụng xác thực đa yếu tố là phương pháp tốt nhất để xác minh danh tính.

“Theo quan điểm của chúng tôi, điều mà một nhà môi giới cần là phải có khả năng chứng minh là họ đã thực hiện các bước hợp lý để xác định gian lận và điều đó sẽ bao gồm … để xác minh danh tính của khách hàng, xác minh khách hàng thực sự có thẩm quyền thế chấp tài sản,” Antoinette Leung, người đứng đầu bộ phận tổ chức tài chính và môi giới thế chấp của FSRA cho biết.

“Bất cứ ai nhận thấy những dấu hiệu đỏ này nên theo dõi và xem xét chúng.”

Cô cho biết các dấu hiệu nguy hiểm có thể bao gồm tên của một người được liên kết với quyền sở hữu tài sản trông hơi khác so với tên được liệt kê trên giấy tờ tùy thân hoặc hóa đơn tiện ích của họ. Hướng dẫn cũng nhấn mạnh các thư tuyển dụng cần được tham chiếu chéo để đảm bảo người sử dụng lao động của người nộp đơn thế chấp thực sự tồn tại và họ làm việc ở đó.

FSRA, cơ quan có thẩm quyền quản lý và xử phạt các nhà môi giới thế chấp, môi giới, đại lý và quản trị viên được cấp phép, cảnh báo họ có thể thực hiện hành động cưỡng chế nếu nhận được thông tin đáng tin cậy về khả năng gian lận hoặc không tuân thủ luật pháp và các quy định của luật.

Leung nói: “Nếu bạn đang tạo điều kiện cho hành vi gian lận và không có cách nào để bạn thấy bằng chứng cho thấy điều ngược lại thì (các nhà môi giới) sẽ phải từ bỏ giao dịch đó”.

BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE