Dữ liệu mới về doanh số bán nhà cuối cùng đã trả lời câu hỏi của những người theo dõi bất động sản: việc cắt giảm lãi suất ban đầu của Ngân hàng Trung ương Canada vào tháng 6 đã không mở ra cơ hội cho người mua, nhiều người trong số họ vẫn phải ngồi ngoài trong một thị trường nhà ở mùa xuân chậm chạp một cách bất hợp lý.

Số liệu bán hàng từ các hội đồng bất động sản địa phương được công bố cho thấy doanh số bán nhà trong tháng trước không tăng nhiều sau đợt cắt giảm 25 điểm của Ngân hàng Trung ương Canada vào ngày 5 tháng 6, mức giảm đầu tiên trong 4 năm và sự thay đổi đáng kể trong chính sách tiền tệ sau chu kỳ thắt chặt nhanh nhất được ghi nhận của ngân hàng trung ương.

“Mặc dù Ngân hàng Trung ương Canada đã cắt giảm lãi suất vào đầu tháng trước, nhiều người mua vẫn giữ nguyên quyết định mua nhà,” Ủy ban Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB) cho biết trong báo cáo hàng tháng cho thấy mức giảm so với cùng kỳ năm ngoái trong báo cáo bán nhà tháng 6 của mình.

Hội đồng Bất động sản Greater Vancouver lặp lại những phát hiện về sự do dự của người mua vẫn tồn tại trong tháng 6, với doanh số bán nhà tại thị trường đô thị ở phía Tây cũng duy trì dưới mức theo mùa.

Phil Soper, CEO của Royal LePage, nói với Global News rằng ông nghĩ rằng sẽ có nhiều phản ứng thực tế hơn sau đợt cắt giảm chi phí đi vay được chờ đợi từ lâu.

“Thành thật mà nói, tôi mong đợi nhiều phản ứng hơn từ thị trường,” ông nói.

Tại Re/Max Canada, chủ tịch Christopher Alexander nói với Global News rằng việc cắt giảm lãi suất “không thực sự tác động đáng kể”, ngoại trừ doanh số bán tăng nhẹ ở một số thị trường ngay sau khi cắt giảm.

Ông nói rằng trong khi tháng 3 khởi đầu thị trường mùa xuân với một khởi đầu “khá mạnh mẽ”, thì tháng 4 và tháng 5 lại tụt lại do những người mua tiềm năng đang chờ đợi kết quả của quyết định lãi suất tháng 6 trước khi thực hiện bất kỳ động thái nào.

Và mặc dù Alberta đã là một “ngoại lệ” trong nhiều năm nay do khả năng chi trả tương đối thu hút người mua từ các tỉnh khác, nhưng người mua ở Ontario và British Columbia vẫn bị loại do chi phí vay và giá cả vẫn cao, Alexander nói.

Ông lập luận rằng cho đến khi có “động lực” đáng kể ở những thị trường đó, hoạt động nhà ở ở phần còn lại của đất nước có thể sẽ vẫn im ắng.

Bán trước, mua sau

Soper cho biết phản ứng trước việc giảm chi phí đi vay dường như xuất hiện đầu tiên trong số các chủ sở hữu hiện tại đã bắt đầu niêm yết bất sản của họ, bằng chứng là nguồn cung nhà đang gia tăng tại các thị trường trên khắp Canada.

Alexander nói rằng các chủ nhà đang áp dụng tư duy bán trước mua sau trong thị trường ngày nay để họ biết chính xác mức giá mà họ đang phải đối mặt khi bắt đầu mua căn nhà tiếp theo. Ông lưu ý rằng đó là một sự đảo ngược rõ rệt so với sự điên cuồng của ba năm trước, khi chủ sở hữu có thể yên tâm rằng ngôi nhà của họ sẽ bán với giá cao và việc mua được một bất động sản trong bối cảnh cuộc chiến đấu thầu là một phần khó khăn.

Ông dự đoán rằng khi nhóm người bán đầu tiên bán được nhà, họ sẽ trở thành người mua với hy vọng tận dụng lãi suất thế chấp đang giảm trong năm.

Alexander nói: “Tôi thực sự được khích lệ bởi số lượng cung nhà mới mà chúng tôi thấy vì tôi nghĩ điều đó sẽ bắt đầu kích thích mua nhiều hơn.”

Đối với những người chưa thực hiện bước đầu tiên trên bậc thang bất động sản, Soper nói rằng việc cắt giảm 25 điểm cơ bản là không đủ để “thay đổi trò chơi về khả năng chi trả” đối với những người mua lần đầu vẫn đứng ngoài thị trường sở hữu.

Trong khi nhiều người mua trên thị trường ngày nay có thể đảm bảo các khoản thế chấp có lãi suất cố định dưới mức 5%, Soper dự kiến lãi suất đưa ra sẽ phải bắt đầu thả nổi trong khoảng 4,0-4,5% trước khi người mua đủ tự tin để kiểm tra thị trường một cách nghiêm túc.

Ông nói: “Có lẽ sẽ cần thêm một vài đợt cắt giảm lãi suất ở mức độ đó nữa để bắt đầu tạo ra sự khác biệt thực sự.”

Chủ tịch TRREB Jennifer Pearce cho biết cuộc thăm dò được tiến hành bởi hội đồng địa phương cho thấy việc nới lỏng tích lũy 100 điểm cơ bản là cần thiết để thúc đẩy doanh số bán nhà “bằng bất kỳ số lượng đáng kể nào.”

Alexander cho biết ông dự đoán sẽ cần phải có ít nhất hai lần cắt giảm lãi suất nữa trước khi người mua quay trở lại một cách đáng kể.

Nếu ngân hàng trung ương thực hiện cắt giảm lãi suất vào cuối tháng này, ông kỳ vọng mùa nhà ở mùa thu sẽ bắt đầu với tháng 9 “thực sự mạnh mẽ.”

Alexander nói: “Rất nhiều thành phố và người dân đang chờ đợi những điều kiện mua sắm thuận lợi hơn, và thật không may, điều đó lại theo lãi suất.”

“Cuối cùng thì chúng ta vẫn phải phụ thuộc vào Ngân hàng Trung ương Canada.”

Thống đốc Ngân hàng Trung ương Canada Tiff Macklem cho biết ngân hàng trung ương có thể sẽ giảm lãi suất chuẩn hơn nữa nếu lạm phát tiếp tục giảm theo dự báo.

Giá nhà sẽ đi về đâu?

Royal LePage cũng đã công bố Khảo sát Giá nhà mới nhất, trong đó ghi nhận giá tổng hợp của một ngôi nhà tăng 1,5% so với quý trước lên 824.000 đô la trong quý hai của năm. Báo cáo lưu ý rằng giá trung bình cho cả bất động sản biệt lập và chung cư đều tăng hàng quý và hàng năm trong quý 2, mỗi loại đều tăng với tỷ lệ phần trăm thấp một chữ số.

Soper nói rằng trong khi thị trường nhà ở phát triển chậm thường chứng kiến người bán thỏa hiệp về giá để bán được nhà, thì sự thiếu hụt nguồn cung mang tính cấu trúc của Canada đã khiến giá nhà cao ngay cả trong thời kỳ thị trường nguội đi hơn.

Trong khi đó, Prairies và Atlantic Canada – những nơi được hưởng lợi từ việc di cư liên tỉnh – đang chứng kiến giá nhà tăng trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt về nhà ở các thành phố như Edmonton và Calgary, Soper nói.

Royal LePage đang duy trì dự báo giá nhà sẽ tăng 9% hàng năm trong quý 4 năm 2024, nhưng Soper lưu ý rằng giá nhà đang giảm trên toàn quốc trong quý cuối cùng của năm 2023, điều này có thể khiến giá nhà cải thiện nhẹ trong năm nay dường như quá lớn khi so sánh.

Từ giữa năm 2024 đến cuối năm, ông dự kiến mức tăng trưởng giá sẽ nhiều hơn ở mức từ thấp đến trung bình của một chữ số .

Royal LePage không dự kiến sẽ có cắt giảm lãi suất trong quyết định tiếp theo của Ngân hàng Trung ương Canada vào ngày 24 tháng 7, theo ông, điều này có nghĩa là lãi suất thế chấp sẽ không giảm thêm nhiều so với mức hiện nay khi bước vào mùa thu.

Nhưng “nhu cầu đang tăng lên,” Soper nói, khi dân số Canada tăng lên và tỷ lệ tiết kiệm tăng lên, đặc biệt là trong thế hệ trẻ đang mong muốn có những bước chuyển mình trong thị trường nhà đất.

© 2024 Global News, a division of Corus Entertainment Inc.

Bản tiếng Việt của The Canada Life