Cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada sẽ thay đổi triển vọng thế chấp của Canada như thế nào?

Ngày càng có nhiều đồn đoán rằng ngân hàng trung ương có thể hạ lãi suất vào tháng 6

Ngày càng có nhiều kỳ vọng rằng Ngân hàng Trung ương Canada sẽ đưa ra đợt cắt giảm lãi suất đầu tiên trong hơn 4 năm vào mùa hè này khi lạm phát tiếp tục hạ nhiệt và thị trường lao động quốc gia bắt đầu dịu lại.

Ngân hàng trung ương đã hạ lãi suất chính sách lần cuối vào cuối tháng 3 năm 2020, giảm xuống mức thấp nhất 0,25% do tác động của đại dịch COVID-19 đối với nền kinh tế và triển vọng lao động của Canada đã trở nên rõ ràng.

Lãi suất đó kiên quyết duy trì ở mức thấp trong gần hai năm, trước khi lạm phát gia tăng gây ra một loạt các đợt tăng lãi suất trong suốt năm 2022 và 2023 – chứng kiến Ngân hàng ổn định ở mức hiện tại là 5,0%, mức cao nhất trong 23 năm.

Sáu quyết định lãi suất liên tiếp của ngân hàng trung ương đã chứng kiến lãi suất qua đêm không thay đổi. Tuy nhiên, với báo cáo tuần trước của Cơ quan Thống kê Canada cho thấy lạm phát đã giảm xuống mức thấp nhất trong ba năm vào tháng 4, nhiều nhà quan sát hiện tin rằng Ngân hàng đã được bật đèn xanh để cắt giảm lãi suất trong thông báo tiếp theo, dự kiến vào ngày 5 tháng 6.

Quyết định đó sẽ đánh dấu tin tức đáng mừng cho các chủ nhà trên toàn quốc về các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi, đặc biệt là những người có khoản thanh toán có thể điều chỉnh, những người đã chứng kiến chi phí đi vay tăng vọt kể từ năm 2022 do lộ trình tăng lãi suất mạnh mẽ của Ngân hàng Trung ương Canada.

Nó cũng có thể thuyết phục một số người muốn mua nhà quay lại và tiếp tục kế hoạch mua nhà của họ – mặc dù một nhà môi giới thế chấp có trụ sở tại Toronto đang cảnh báo không nên kỳ vọng triển vọng chung của chủ sở hữu hoặc người mua sẽ thay đổi đáng kể sau khi có thể cắt giảm lãi suất vào mùa hè.

Victor Tran, chuyên gia thế chấp và bất động sản của RATESDOTCA, nói với Canadian Mortgage Professional rằng với động thái đầu tiên của ngân hàng trung ương có thể là cắt giảm một phần tư điểm một cách thận trọng, vẫn còn một số cách để thay đổi cục diện một cách đáng kể mà thị trường đang quan tâm.

Ông nói: “Hai mươi lăm (25) điểm cơ bản thực sự không phải là nhiều, và thậm chí nửa phần trăm vẫn không phải là nhiều. Ý tôi là, điều đó khiến chúng ta giảm bớt số tiền tiết kiệm được rất ít mỗi tháng. Và chắc chắn, nhu cầu về nhà ở có thể tăng lên – nhưng không đủ để thấy hoạt động mà chúng tôi đã thấy vào năm 2022.”

Những thách thức về khả năng chi trả có thể vẫn tồn tại đối với nhiều người mua

Hơn nữa: giá nhà trung bình trên toàn quốc có thể giảm nhẹ trong năm 2023, chấm dứt chuỗi tăng hàng năm – nhưng chúng đã tăng rất mạnh trong 5 đến 6 năm qua, theo Statista.

Giá trung bình trên toàn quốc ở mức 488.862 đô la vào năm 2018, nhưng kể từ đó đã tăng lên 678.282 đô la, tăng gần 39%. Đối với Tran, giá nhà đáng kinh ngạc này có nghĩa là tác động của việc cắt giảm lãi suất nhỏ của Ngân hàng Trung ương Canada có thể sẽ rất nhỏ đối với nhiều người mua. Ông nói: “Với mức giá nhà đất siêu cao này, cuối cùng thì điều đó sẽ không giúp họ tiết kiệm được nhiều hơn nữa.”

Làn sóng gia hạn sắp tới góp phần vào triển vọng không chắc chắn

Cơ quan quản lý ngân hàng Canada đã gióng lên hồi chuông cảnh báo trong tuần trước về những rủi ro gây ra cho hệ thống tài chính quốc gia do cho vay thế chấp, đặc biệt là với làn sóng gia hạn sẽ đến vào năm 2025 và 2026.

Điều đó rất quan trọng vì nhiều người đi vay đã vay các khoản thế chấp cực rẻ vào thời kỳ đỉnh điểm của đại dịch sẽ sắp được gia hạn trong những năm đó – hầu hết với lãi suất cao hơn nhiều so với khi họ ký ban đầu, ngay cả khi Ngân hàng hạ lãi suất một ít như mong đợi.

Văn phòng Định chế các Tổ chức Tài chính (OSFI) cho biết trong triển vọng rủi ro mới nhất của mình rằng 76% các khoản thế chấp chưa thanh toán tính đến tháng 2 sẽ được gia hạn vào cuối năm 2026, làm tăng nguy cơ “cú sốc thanh toán” đối với người đi vay – đặc biệt là những người có thế chấp bắt đầu từ năm 2020 đến năm 2022.

Theo ông Tran, đó là một phần lý do khiến một số người mua có thể do dự khi nhảy vào thị trường ngay cả khi Ngân hàng Trung ương Canada quyết định cắt giảm lãi suất trong mùa hè.

Ông nói: “Bạn luôn nghe tin tức rằng khả năng chi trả có thể là một vấn đề lớn đối với những người sắp gia hạn nhà. Liệu họ có thể quản lý các khoản thanh toán khi gia hạn các mức lãi suất cao hơn này, mức lãi suất gấp đôi hoặc thậm chí gần gấp ba so với những gì họ đã ký vào năm 2020 và 2021 không?

“Có suy đoán rằng nếu họ không đủ khả năng chi trả mức giá cao hơn – liệu chúng ta có thấy nguồn cung tràn vào thị trường không? Liệu chúng ta có thấy người ta bán nhiều hơn, hay bị tịch thu tài sản hay bất cứ điều gì không? Vì vậy, kiểu đó cũng giải thích tại sao một số người mua cũng do dự, đặc biệt là những người mua không vội tham gia thị trường. Họ có thể chỉ cần chờ xem năm tới sẽ như thế nào.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life