Cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada cứu thị trường nhà ở khỏi sụp đổ, theo chuyên gia kinh tế

Cắt giảm lãi suất mang lại sự ổn định, nhưng rủi ro kinh tế và lãi suất thế chấp cao khiến quá trình phục hồi không chắc chắn

Theo chuyên gia kinh tế trưởng Carl Gomez của CoStar Group, việc Ngân hàng Trung ương Canada cắt giảm lãi suất gần đây có thể đã ngăn chặn được sự sụp đổ thảm khốc của thị trường nhà ở, nhưng chúng khó có thể tái khởi động mức độ hoạt động của thị trường như những năm trước.

"Tôi nghĩ rằng thị trường nhà ở chỉ đang chậm lại, về cơ bản, việc cắt giảm lãi suất đang cứu thị trường khỏi sự sụp đổ, nhưng nó không nhất thiết sẽ lại cất cánh," Gomez nói với Financial Post. Ông giải thích rằng mặc dù lãi suất thế chấp đã giảm nhẹ, nhưng chúng vẫn cao hơn nhiều so với mức thấp kỷ lục đã thúc đẩy sự bùng nổ nhà ở trước đây.

"Vì vậy, thị trường nhà ở sẽ được phục hồi nhưng sẽ không bùng nổ trở lại như trước đây", Gomez nói.

Lãi suất thế chấp cố định của Canada phần lớn chịu ảnh hưởng của lợi suất trái phiếu chứ không phải trực tiếp bởi lãi suất chính sách của Ngân hàng Trung ương Canada. Lợi suất trái phiếu dài hạn, bao gồm lợi suất trái phiếu Chính phủ Canada kỳ hạn 10 năm, vẫn ở mức quanh 3,5%, ngay cả khi lãi suất chính sách của ngân hàng trung ương giảm xuống còn 3,75% sau bốn lần cắt giảm liên tiếp trong năm nay.

Lợi suất trái phiếu Hoa Kỳ, cũng ảnh hưởng đến lãi suất của Canada, đã tăng kể từ khi Donald Trump tái đắc cử, báo hiệu kỳ vọng lạm phát cao hơn và hoạt động kinh tế được phục hồi. Do đó, lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao, kìm hãm khả năng chi trả và tăng trưởng của thị trường nhà ở.

"Mặc dù Ngân hàng Trung ương Canada đã cắt giảm lãi suất, nhưng lợi suất trái phiếu dài hạn quyết định thị trường vẫn ở mức quanh 3%", Gomez nói thêm.

Nền kinh tế Canada phải đối mặt với những thách thức sâu sắc hơn ngoài lãi suất. Theo triển vọng năm 2025 của CoStar, nền kinh tế đang tăng trưởng thấp hơn nhiều so với sản lượng tiềm năng. Khi điều chỉnh theo tăng trưởng dân số, GDP bình quân đầu người đã giảm kể từ năm 2023, báo hiệu suy thoái.

"Khi chúng tôi điều chỉnh tăng trưởng GDP theo dân số, thật không may, chúng ta đã suy thoái trong gần hai năm nay", Gomez nói. “Nếu bạn nhìn vào mức tăng trưởng GDP bình quân đầu người được điều chỉnh theo mức tăng trưởng dân số — mức tăng trưởng dân số quá mức kể từ khoảng năm 2023 — thì chúng ta đã suy giảm.”

Gomez dự báo mức tăng trưởng kinh tế khiêm tốn là 1,4% vào năm 2025 nhưng cảnh báo rằng những rủi ro như gián đoạn thương mại từ các chính sách của Hoa Kỳ và việc cắt giảm nhập cư gần đây của Canada có thể làm giảm tới một phần trăm tăng trưởng.

Sự mong manh về kinh tế này được phản ánh trong hành vi của người tiêu dùng. Các hộ gia đình vẫn thận trọng, ưu tiên chi tiêu quá mức cho an ninh tài chính, một tư duy mà Gomez mô tả là tâm lý “bunker”. Với việc chi tiêu của người tiêu dùng chiếm 60% đến 70% nền kinh tế, sự do dự này có thể làm chậm quá trình phục hồi ngay cả khi lãi suất giảm.

Chu kỳ gia hạn thế chấp, từng là một rủi ro đáng kể, đã giảm nhẹ nhờ việc cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada. Tuy nhiên, rủi ro liên quan đến tình trạng thất nghiệp và tài chính hộ gia đình vẫn tồn tại.

“Vì vậy, vẫn sẽ có tác động ở đó, ngay cả khi lãi suất giảm xuống và chúng ta thoát khỏi bờ vực”, Gomez cho biết.

Lạm phát, một yếu tố quan trọng khác, đã bước vào giai đoạn giảm phát khi chi phí nơi ở bị loại trừ, với chỉ số giá tiêu dùng cho thấy tỷ lệ lạm phát chỉ là 0,85%. Gomez lập luận rằng Ngân hàng Trung ương Canada nên hành động quyết đoán để hạ lãi suất hơn nữa, có khả năng xuống mức trung lập là 2,5%.

"Nếu có bất cứ điều gì, với lạm phát ở mức mục tiêu, lãi suất chính sách nên ở mức trung lập hơn", ông nói trong cuộc phỏng vấn. "Đó là lý do tại sao tôi vẫn nghĩ rằng họ có trách nhiệm phải cắt giảm, và họ có lẽ nên cắt giảm trước ngay bây giờ, vì rủi ro về những gì có thể xảy ra với nền kinh tế nếu bạn tụt hậu".

Bản tiếng Việt của The Canada Life