Cắt giảm lãi suất có vai trò quan trọng như thế nào đối với việc khôi phục khả năng chi trả cho nhà ở?

Trước đợt cắt giảm lãi suất dự kiến vào tháng 10, chúng ta hãy cùng xem xét vai trò của nó trong việc khôi phục khả năng chi trả cho nhà ở và những yếu tố nào khác có thể đóng vai trò lớn hơn trong nỗ lực tìm kiếm nhà ở của Canada.

Kể từ tháng 6, người dân Canada đã chứng kiến ba lần cắt giảm lãi suất liên tiếp, đưa lãi suất từ 5% xuống 4,25%. Và với nhiều đợt giảm lãi suất dự kiến diễn ra vào tháng 10 và tháng 12, năm 2024 được coi là 'năm cắt giảm lãi suất'.

Mặc dù vậy, lãi suất chính sách vẫn cao hơn mức lý tưởng, giá nhà vẫn ở mức cao và lời hứa về việc cắt giảm lãi suất trong tương lai đang khiến những người muốn mua nhà đứng ngoài cuộc chơi. Và điều này không hẳn là điều xấu. Hoạt động mua nhà tăng dần dự kiến sẽ ngăn giá tăng vọt và kéo dài nguồn cung nhà ở hạn chế của chúng ta.

Nhưng những gì vài tháng qua cho thấy rõ ràng lãi suất cao không phải là rào cản duy nhất đối với khả năng chi trả nhà ở. Vậy chúng ta thực sự nên dựa vào việc cắt giảm lãi suất bao nhiêu, những yếu tố nào khác góp phần vào khả năng chi trả thấp và bao lâu nữa thì người dân Canada trung bình mới coi việc sở hữu nhà là mục tiêu có thể đạt được?

Tony Stillo, Giám đốc Kinh tế Canada tại Oxford Economics, cho biết sẽ mất một thập kỷ. "Chúng tôi nghĩ rằng sẽ mất khoảng một thập kỷ để xây dựng những ngôi nhà mà chúng tôi cho là cần thiết để cân bằng cung và cầu," ông nói. "Việc cắt giảm lãi suất sẽ giúp ích, nhưng chúng sẽ không khôi phục khả năng chi trả."

Cần lưu ý rằng dự đoán của Stillo thậm chí không dựa trên mục tiêu 3,5 triệu ngôi nhà được xây dựng vào năm 2030 do Tổng công ty thế chấp và nhà ở Canada (CMHC) vạch ra, mà dựa trên những phát hiện của Oxford Economics, cho thấy nhu cầu về 4,2 triệu ngôi nhà mới khiêm tốn hơn vào năm 2035. Tuy nhiên, ông cho biết phải đến giữa thập kỷ tới, chúng ta mới bắt đầu thấy khả năng chi trả nhà ở được khôi phục và đó là vì một số lý do.

Sử dụng Chỉ số Khả năng Chi trả Nhà ở của Oxford Economics, trong đó điểm số từ 90 đến 110 được coi là giá cả phải chăng — 100 là "điểm lý tưởng" — các điều kiện thị trường hiện tại đã đưa chúng ta đến với số điểm là 128. Stillo giải thích rằng một yếu tố thúc đẩy tình trạng thiếu khả năng chi trả này là sự gia tăng dân số chưa từng có.

"Tôi ngạc nhiên khi [giá] không giảm thêm nữa [...] nhưng điều đã xảy ra hiện nay là chúng ta đã có một đợt tăng dân số mà phần lớn là không lường trước được. Tôi đã làm việc này trong một thời gian dài và tôi chưa bao giờ thấy dân số tăng đột biến như chúng ta đã thấy trong vài năm qua. Chúng ta đã có hơn một triệu người tăng thêm mỗi năm", Stillo nói với STOREYS. "Nhưng nếu không có đợt tăng dân số đó, chúng ta sẽ chứng kiến một cuộc suy thoái, và điều đó có thể sẽ dẫn đến tình trạng sa thải và những điều tồi tệ khác, nhưng nó thực sự sẽ khiến thị trường nhà ở điều chỉnh thêm. Và do đó, sự kết hợp của những điều đó đã giữ giá cao."

Ngoài ra, tình trạng thiếu nguồn cung đe dọa những cải thiện về khả năng chi trả đạt được thông qua việc cắt giảm lãi suất và cải cách thế chấp. "Chúng tôi đã nghĩ rằng một vài năm trước rằng giá sẽ giảm nhiều hơn, ngay cả khi nguồn cung thắt chặt, nhưng có vẻ như với sự kết hợp của nhu cầu cơ bản mạnh mẽ và nguồn cung thắt chặt, giá không giảm như bình thường", Stillo nói.

Và nhu cầu sẽ chỉ tăng khi cắt giảm lãi suất ngày càng lớn và thường xuyên hơn và các cải cách thế chấp giúp mua nhà trở nên dễ dàng hơn.

Lúc đầu, các cải cách thế chấp, bao gồm mở rộng đáng kể điều kiện đủ để khấu hao thế chấp trong 30 năm cũng như tăng giá trần cho các khoản thế chấp được bảo hiểm, sẽ cải thiện xếp hạng chỉ số khả năng chi trả nhà ở, Stillo cho biết. "Chúng tôi tính toán xếp hạng chỉ số bằng cách sử dụng các hướng dẫn thế chấp của CMHC với thời gian khấu hao là 25 năm", Stillo giải thích. "Ngay khi bạn chuyển sang 30 năm, nó thực sự mang lại cho bạn nhiều không gian hơn và chúng tôi nghĩ rằng khả năng chi trả sẽ cải thiện rất nhiều vì điều đó."

Nhưng trong khi các cải cách thế chấp mới giúp sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn, các chính sách có thể bị ảnh hưởng khi khôi phục khả năng chi trả nói chung trong dài hạn. "Thật không may, chúng ta đang ở trong một môi trường nguồn cung hạn hẹp và [các cải cách] sẽ dẫn đến giá cao hơn," Stillo cho biết. "Chúng tôi cho rằng giá sẽ tăng mạnh hơn mức chúng tôi dự kiến trong khoảng hai năm, biến mức cải thiện khả năng chi trả vốn được cho là khoảng bảy điểm thành mức cải thiện chỉ khoảng 1 điểm. Thật không may, điều đó sẽ bị đảo ngược."

Ý tưởng này, mặc dù gây khó chịu, là việc khiến quyền sở hữu nhà trở nên dễ tiếp cận hơn đối với những người mua nhà lần đầu trong ngắn hạn, có thể dẫn đến tình trạng thiếu khả năng chi trả nói chung trong dài hạn. Stillo cho biết: "Đột nhiên, nhiều người sẽ nghĩ rằng 'ôi trời, tôi có thể mua được nhiều hơn nữa'. Vì vậy, chúng tôi thực sự nghĩ rằng điều này sẽ làm tăng giá nhà vĩnh viễn đến mức bù đắp phần lớn lợi ích".

Cuối cùng, Stillo, người dự đoán Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) sẽ cắt giảm lãi suất 50 điểm cơ bản vào tháng 10 và tháng 12, cho biết "đúng là cắt giảm sẽ có ích, nhưng chắc chắn còn nhiều yếu tố khác nữa".

Khi tập trung vào các đợt cắt giảm lãi suất sắp tới và tác động tức thời của chúng đối với khả năng chi trả, Nhà kinh tế Rachel Battaglia của RBC dự đoán rằng sự nhẹ nhõm sẽ đến dần dần, với hoạt động của người mua tăng lên vào cuối năm nay và trong nửa đầu năm tới. Bà cũng chỉ ra rằng khả năng chi trả đã được cải thiện, mặc dù khiêm tốn, trong năm nay.

"Chúng ta đã nới lỏng chính sách tiền tệ, nhưng chúng ta cũng thấy giá nhà nói chung ổn định hoặc thậm chí hạ nhiệt, điều này thực sự quan trọng", Battaglia nói với STOREYS. "Chi phí sở hữu nhà, theo thước đo của chúng tôi bao gồm các khoản thanh toán thế chấp, thuế tài sản và tiện ích — với tư cách là thu nhập hộ gia đình trung bình được chia sẻ ở Canada đã giảm xuống còn 59% trong quý 2 năm nay. Đây là mức thấp nhất của chỉ số khả năng chi trả trong hai năm qua". Và đó là phát hiện của họ trong quý 2, loại trừ tác động của việc cắt giảm lãi suất vào tháng 7 và tháng 9.

ang chờ đợi ngoài hàng rào về khả năng chi trả và lượng nhà tăng, nhưng hy vọng rằng lãi suất thấp sẽ thúc đẩy hoạt động của các nhà phát triển, ngăn giá tăng trở lại.

"Khi hoạt động mua bắt đầu tăng lên một cách đáng kể hơn một chút, chúng tôi nghĩ rằng lượng cung đã tích tụ sẽ bắt đầu cạn kiệt và đó là lúc chúng ta rơi vào tình huống mà tình trạng thắt chặt thị trường có thể tái diễn," Battaglia nói. Nhưng bà cũng nhắc nhở rằng có khoảng bốn tháng cung trên thị trường sẽ mất một thời gian để được tiêu thụ hết.

Tuy nhiên, bà giải thích rằng lãi suất thấp khuyến khích người mua rời khỏi thị trường cũng chính là mức lãi suất thấp khuyến khích các nhà phát triển đáp ứng nhu cầu. "Có những dấu hiệu ban đầu cho thấy một làn sóng hoàn thiện lớn có thể sắp kết thúc hoặc ít nhất là ổn định ở Toronto, nhưng chúng tôi biết rằng khi giá giảm, nhiều nhà phát triển có thể sẽ có nhu cầu xây dựng những căn hộ mới hơn một chút", Battaglia nói. "Chúng tôi biết rằng trên khắp các thành phố, chính quyền tỉnh, chính quyền liên bang, mọi người đều tham gia giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung, vì vậy đã có rất nhiều biện pháp được đưa ra để thúc đẩy nguồn cung đó. Sẽ mất một vài năm để thực sự hoàn thiện, nhưng điều đó sẽ giúp giảm bớt một số tình trạng thiếu hụt trong tương lai".

Bản tiếng Việt của The Canada Life