Canada đang mua khái niệm thuê để sở hữu. Đây là cách nó hoạt động

Khi Christian Fracchia lần đầu tiên nghe nói về cơ hội thuê để sở hữu (Rent to Own hoặc RTO) ở Port Moody, B.C., cách đây 4 năm, anh đã nhìn thấy một cách để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà lần đầu tiên của mình, vì vậy anh đã ghi tên mình vào một cuộc bốc thăm mua 30 căn.

Khoảng 10% trong số 358 căn hộ đang được xây dựng tại 50 Đại lộ Điện tử đã được bán dưới dạng cho thuê để sở hữu, nghĩa là người mua phải trả một khoản tiền thuê cố định trong hai năm, sau đó được chuyển thành vốn chủ sở hữu.

Fracchia, một nhà phát triển phần mềm 28 tuổi, có một cuộc hẹn một tuần từ bây giờ để tham quan căn hộ một phòng ngủ mới của anh ấy gần SkyTrain và một công viên bên bờ biển. Tất cả những điều này chỉ với 10.000 đô la giảm xuống và 1.000 đô la mỗi tháng tiền thuê nhà, tương đương với khoản thanh toán xuống còn 470.000 đô la trong thời gian hai năm.Canada đang mua vào khái niệm thuê để sở hữu. Đây là cách nó hoạt động

Khi Christian Fracchia lần đầu tiên nghe nói về cơ hội cho thuê để sở hữu ở Port Moody, B.C., cách đây 4 năm, anh ấy đã nhìn thấy một cách để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà lần đầu tiên của mình, vì vậy anh ấy đã ghi tên mình vào một cuộc xổ số mua 30 căn.

Khoảng 10% trong số 358 căn hộ đang được xây dựng tại 50 Electronic Avenue đã được bán dưới dạng thuê để sở hữu, nghĩa là người mua phải trả một khoản tiền thuê cố định trong hai năm, sau đó được chuyển thành vốn chủ sở hữu.

Fracchia, một nhà phát triển phần mềm 28 tuổi, có một cuộc hẹn trong một tuần nữa để tham quan căn hộ một phòng ngủ mới của anh gần SkyTrain và một công viên bên bờ biển. Căn hộ này chỉ phải trả trước 10.000 đô la và 1.000 đô la mỗi tháng tiền thuê nhà, tương đương với khoản thanh toán trước 470.000 đô la trong thời gian hai năm.

"Về cơ bản, nó giống như tiền thuê nhà miễn phí trong hai năm. Số tiền đó [tôi hiện đang trả] tôi có thể giữ miễn là tôi hoàn thành việc mua bán," Fracchia, người sẽ chuyển đến ở cùng vợ sau vài tháng, cho biết.

Thuê để sở hữu là một con đường duy nhất dẫn đến quyền sở hữu nhà hoãn được một trong những trở ngại lớn nhất đối với người mua nhà mới - khoản thanh toán trước đáng kể.

Những người ủng hộ cho biết mô hình tài trợ mua nhà này cho phép những người có tín dụng hạn chế hoặc bị tổn hại không thể đủ điều kiện vay thế chấp truyền thống nỗ lực đạt được quyền sở hữu.

Nhưng những người chỉ trích cảnh báo rằng mô hình thuê để sở hữu là chưa được kiểm tra và có một số cạm bẫy và rủi ro - chẳng hạn như chi phí bảo trì hoặc khả năng mất khoản thanh toán trước, trong một số trường hợp, nếu người thuê không đáp ứng các điều khoản của thỏa thuận.

Canada đang tài trợ cho nhiều dự án như thế này bằng cách tạo ra một chương trình nhà ở cho thuê để sở hữu như một phần của khoản chi 2 tỷ đô la để tăng gấp đôi hoạt động xây nhà trong 10 năm tới. Khoản tài trợ này, được trích từ ngân sách trước đây, nhằm mục đích tạo ra 17.000 ngôi nhà mới trên khắp đất nước, bao gồm cả nhà lắp ráp nhanh chóng hơn cho người vô gia cư hoặc những người có nguy cơ trở thành người vô gia cư, cùng với các dự án nhà ở giá cả phải chăng và giá cả thị trường.

Tài trợ 200 triệu đô la cho mô hình thuê để sở hữu

Trong số 2 tỷ đô la đó, 200 triệu đô la được dành cho một chương trình thuê để sở hữu mới. Khoảng tài trợ này, được quản lý bởi Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC), sẽ khuyến khích các nhà phát triển và nhà xây dựng tạo ra nhiều cơ hội hơn cho những người mua nhà lần đầu bị đánh bại bởi các yêu cầu thanh toán trước, thủ tướng Justin Trudeau cho biết tại một cuộc họp báo ở Kitchener, Ont, vào ngày 30 tháng 8.

"Đối với nhiều người thuê nhà, việc tiết kiệm để mua nhà ngày càng khó. Thông qua chương trình mới này, chúng tôi sẽ làm việc với các nhà cung cấp nhà ở để giúp các gia đình chuyển từ thuê sang sở hữu nhà của họ," Trudeau nói.

Các đơn đăng ký vào Quỹ Đổi mới Nhà ở Giá cả Phải chăng 5 năm và dòng tiền thuê để sở hữu mới của quỹ này đã mở vào ngày 30 tháng 8 cho các thành phố tự trị, nhà phát triển, nhà xây dựng, tổ chức nhà ở cộng đồng, tổ chức phi lợi nhuận và các tổ chức bản địa.

Trở lại năm 2018, khi Tập đoàn Panatch cung cấp các căn hộ cho thuê để sở hữu ở Port Moody, 500 người đã nộp đơn.

Nhà phát triển Kush Panatch của Richmond, B.C., cho biết anh chưa bao giờ đề nghị cho thuê để sở hữu trước đây và đã bị sốc trước sự quan tâm nhiệt thành.

Cuối cùng, anh ấy chỉ mời những người nộp đơn ở Port Moody theo hình thức bốc thăm may mắn, sau khi xem xét các bài luận - bao gồm một bài từ Fracchia, người muốn ở lại cộng đồng mà anh ấy yêu quý.

Tuy thú vị nhưng Panatch cảnh báo rằng thuê để sở hữu không phải lúc nào cũng là con đường hoàn hảo để sở hữu nhà.

"Chúng tôi đã học được rất nhiều điều khi làm điều đó. Thật không may, có một số bất ngờ khó chịu," anh nói.

Anh ta phát hiện ra những chi phí không lường trước được - như việc công ty của anh phải chịu chi phí thuế GST từ khi người thuê chuyển đến cho đến khi họ mua căn hộ. Ngoài ra, có những quy định luật pháp phức tạp để điều hướng. Panatch cho biết lãi suất tăng cũng khiến chương trình trở nên đắt đỏ hơn.

"Tôi nghĩ rằng một số hỗ trợ từ cả cấp liên bang và cấp tỉnh sẽ thực sự đi một chặng đường dài hướng tới việc tạo điều kiện cho một chương trình như thế này," anh nói thêm.

Làm thế nào nó hoạt động?

Các điều khoản của hợp đồng thuê để sở hữu là khác nhau. Nói chung, đó là một thỏa thuận giữa người thuê và chủ sở hữu bất động sản hoặc nhà đầu tư để mua một ngôi nhà với giá ấn định vào thời hạn trong tương lai. Thỏa thuận bao gồm hợp đồng thuê và quyền chọn mua.

Ý tưởng là giữ tài sản cho người mua cho đến khi họ có thể tiết kiệm mức cần thiết để đủ điều kiện cho một khoản thế chấp thông thường với một tổ chức cho vay.

Rachel Oliver của Clover Properties ở phía bắc Toronto điều hành một chương trình tư nhân cho thuê để sở hữu mà cô nói rằng đã giúp 600 gia đình Ontario "theo dõi nhanh chóng khả năng của họ để tiến gần hơn đến quyền sở hữu nhà."

Oliver nói rằng người thuê thường trả tiền một lần - công ty của cô thường yêu cầu 20.000 đô la - và sau đó là tiền thuê hàng tháng được tính toán dựa trên những gì cần thiết để đưa họ đến 10% giá mua bất động sản vào cuối thời hạn của họ. Tiền thuê hàng tháng cũng được tính trên chi phí mang tài sản dựa theo lãi suất ngày nay.

Oliver nói: "Về cơ bản, đó là một khoản tiết kiệm bắt buộc. Chúng tôi bán tài sản theo giá trị gia tăng."

Trong suốt thời gian cho thuê, người thuê thường cũng phải chịu trách nhiệm trả tiền bảo trì và nâng cấp cho căn nhà hoặc căn hộ.

Tại sao phải thuê để sở hữu?

Oliver nói rằng khi bắt đầu thỏa thuận thuê để sở hữu, khách hàng của cô có thể chốt giá mua một căn nhà, chẳng hạn ở mức 600.000 đô la với kế hoạch mua trong 5 năm. Nếu giá trị bất động sản đó tăng lên 650.000 đô la, người thuê phải chịu phần bổ sung của ngôi nhà mà họ đã ký hợp đồng mua.

Trong khi đó, một nhà đầu tư - hoặc, trong các trường hợp khác, một nhà phát triển - giữ thế chấp. Giá thuê đối với các hợp đồng thuê nhà có thể thay đổi, nhưng nhìn chung là phù hợp với giá thuê theo giá trị thị trường tại thời điểm này.

Oliver và chồng làm việc với các nhà đầu tư sẽ lấy các khoản nợ đó cho đến khi người thuê có thể tích lũy vốn chủ sở hữu và trở thành chủ sở hữu lần đầu nhanh hơn nhiều so với mức họ có thể tiết kiệm.

Clover Properties đang mở rộng sang Alberta và Quebec do nhu cầu mua nhà ngày càng tăng của các gia đình trước khi giá quá cao.

Oliver nói rằng thuê để sở hữu là phù hợp nhất cho những người thuê nhà đang gặp khó khăn để được chấp thuận thế chấp do thu nhập thấp hoặc tín dụng bị tổn hại.

Tuy nhiên, cô cảnh báo rằng điều tồi tệ sẽ nằm trong các chi tiết hợp đồng, đó là lý do tại sao cô nói rằng cô làm việc với người mua và nhà đầu tư để đảm bảo thành công và tránh các nhà đầu tư "tham lam".

Đáp ứng các điều khoản hoặc mất khoản thanh toán trước

Oliver cũng lưu ý rằng những người thuê để sở hữu cần phải được cam kết. Trong thời gian đại dịch, cô ấy nói rằng một số khoản thanh toán bị mất do gia đình tan vỡ hoặc những khó khăn khác có nghĩa là khách hàng không thể tôn trọng hợp đồng của họ và buộc phải bỏ đi.

"Nếu họ ngừng thanh toán đúng hạn hoặc không thanh toán số tiền hợp đồng, điều đó sẽ là vi phạm hợp đồng. Chúng tôi sẽ cố gắng hết sức để làm việc với những cá nhân trong tình huống này. Một khi chúng tôi đã hết các lựa chọn ... họ phải rời khỏi tài sản đó và mất các khoản tín dụng thanh toán trước của họ, "Oliver nói. "Đó là lý do tại sao chúng tôi sàng lọc rất nghiêm ngặt."

Ngoài ra, không giống như những người thuê thông thường, những người thuê để sở hữu thường chịu trách nhiệm bảo trì và nâng cấp.

Trong khi Oliver cung cấp cho chính phủ sự tín nhiệm vì đã khám phá ra một công cụ mua nhà độc đáo, cô ấy thất vọng khi quỹ liên bang mới tập trung vào các dự án phát triển và không cho phép người thuê để sở hữu mua trên thị trường mở cho các căn nhà bán lại.

"Về cơ bản họ đang trợ cấp cho các nhà phát triển. Hy vọng rằng các nhà xây dựng sẽ chuyển khoản tiết kiệm một cách hợp pháp cho người dùng cuối," theo Olive, người tin rằng các nhà phát triển nên hợp tác với các nhà cung cấp thuê để sở hữu có kinh nghiệm để quản lý các thỏa thuận phức tạp.

Hướng đi mới, chưa được kiểm tra kỹ càng

Theo những người ủng hộ nhà ở, các chương trình cho thuê để sở hữu đã hoạt động với tài trợ củachính phủ Anh, và đã có một số thành công.

Nhưng cũng như trường hợp ở các thành phố lớn của Canada, bất động sản ở Vương quốc Anh đắt đến mức khó có thể thu hẹp khoảng cách giữa mức lương thấp và quyền sở hữu nhà, và chưa có sự thu hút lớn.

Paula Higgins, giám đốc điều hành của HomeOwners Alliance ở London, cho biết các quy tắc an toàn xây dựng ở đó rất yếu kém và có một số vấn đề với nguồn vốn thuê để sở hữu bị ràng buộc với những phát triển mới. Một số căn nhà được xây dựng dành cho cho người thuê có chất lượng thấp, do các chủ đầu tư cắt giảm chi phí nhưng vẫn thu tiền trợ cấp, bà nói.

Nếu Canada muốn tham gia vào mô hình thuê để sở hữu, Higgins có một số lời khuyên: hãy đảm bảo rằng chính người thuê là người được hưởng lợi nhiều nhất.

"Tôi sẽ rất cảnh giác với việc tạo ra một hệ thống do nhà phát triển dẫn đầu - nó giúp họ chứ không phải cho người thuê."

Higgins nói rằng điều quan trọng là phải xây dựng nhà ở chất lượng, giá cả phải chăng, chứ không phải chỉ những bất động sản cao cấp mới thu hút các nhà đầu tư và cuối cùng được bán lại để kiếm lời và cuối cùng đóng lại cơ hội dành cho các gia đình địa phương.

Gary Schwartz, chủ tịch Hiệp hội Các nhà Cho vay Canada, cho biết việc tăng số tiền trả trước cho một căn nhà đầu tiên là một trở ngại quá cao đối với nhiều người do giá bất động sản tăng vọt và lạm phát.

Schwartz cho biết: “Tiết kiệm cho khoản trả trước 20% đang trở thành gánh nặng quá lớn đối với nhiều người mua lần đầu, khiến họ phải tiếp tục chu kỳ thuê nhà,” Schwartz nói.

"Thật thú vị khi thấy CMHC phát triển các chương trình có thể thúc đẩy sự đổi mới trong không gian cho thuê để sở hữu."