Ước tính của CMHC đã được coi là tiêu chuẩn vàng về mục tiêu nguồn cung kể từ khi nó được đưa ra vào năm 2022. Nhưng nếu CMHC sai thì sao?

Kể từ khi được đề xuất vào năm 2022, quan điểm cho rằng Canada cần xây 5,8 triệu ngôi nhà mới vào năm 2030 đã được coi là tiêu chuẩn vàng cho các mục tiêu về nhà ở, cung cấp thông tin về chính sách công, đưa ra các tiêu đề và thúc đẩy các cuộc thảo luận.

Nhưng nếu con số đó sai thì sao?

Một báo cáo mới của Steve Pomeroy, Cố vấn Điều hành và là Giáo sư Công nghiệp tại Tổ chức Hợp tác Bằng chứng Nhà ở Canada (CHEC), lập luận rằng mục tiêu này dựa trên “phân tích lý thuyết” và là một con số “không thực tế” cần phải được xem xét lại.

Con số này được Tổng công ty Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC) đưa ra trong một báo cáo nhằm xác định nguồn cung cần thiết để khôi phục khả năng chi trả vào năm 2030.

Nó tính đến số lượng ngôi nhà có khả năng được xây dựng dựa trên tỷ lệ xây dựng mới gần đây (2,3 triệu căn), sau đó sử dụng mô hình hóa để xác định có bao nhiêu ngôi nhà bổ sung sẽ làm giảm tỷ lệ chi phí trên thu nhập nhà ở xuống còn 30%, mức được nhìn thấy lần cuối vào năm 2004 (3,5 triệu đơn vị).

Như Pomeroy đã giải thích với STOREYS, 5,8 triệu căn nhà thực sự không phải là số lượng căn hộ mà Canada cần vào năm 2030, mà là số lượng căn hộ đủ để giảm giá nhà trở lại mức chuẩn khả năng chi trả của CMHC. Nhưng đó không phải là cách nó được công chúng và chính trị nhìn nhận.

“Tất cả chúng tôi đang cố gắng tìm ra cách giải quyết cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả nhà ở và việc tăng nguồn cung có thể giúp giảm giá xuống mức phải chăng ở mức độ nào. CMHC đang thử nghiệm một khái niệm để xem liệu họ có thể mô hình hóa nó thành một bài tập lý thuyết hay không. Điều xảy ra sau đó là kết quả của hoạt động đó - con số 5,8 triệu ngôi nhà này - đã bị các quan chức nhà nước và giới truyền thông đưa ra hoàn toàn ngoài bối cảnh,” Pomeroy giải thích với STOREYS.

“Mỗi khi ai đó nói về nhà ở, họ đều nói đó như một lời tuyên bố thực tế: 'Chúng ta cần xây 5,8 triệu ngôi nhà trong bảy năm tới.' Nhưng thực tế là CMHC không nói rằng chúng ta cần xây 5,8 triệu ngôi nhà trong vòng 7 năm tới. Họ nói rằng nếu chúng ta muốn đạt được khả năng chi trả, việc xây dựng 5,8 triệu ngôi nhà trong bảy năm tới sẽ đưa chúng ta trở lại thời điểm năm 2004. Nhưng đó rõ ràng là điều sẽ không xảy ra.”

Thực tế mâu thuẫn

Giải pháp trọng tâm trong khả năng chi trả của CMHC là kế hoạch cung cấp lượng cung dư thừa cho thị trường, từ đó đẩy giá và tiền thuê nhà giảm xuống. Tuy nhiên, như Pomeroy lưu ý, có một số lĩnh vực “thực tế mâu thuẫn với khát vọng của CMHC.”

Một yếu tố quan trọng của kế hoạch nói trên là sàng lọc, một quá trình trong đó những người mua có thu nhập cao hơn mua những ngôi nhà mới và thường đắt hơn, để lại những bất động cũ của họ ở mức giá thấp hơn cho khung thu nhập tiếp theo, v.v.

Việc sàng lọc đã được chứng minh là thành công ở những thành phố đã trải qua tình trạng suy giảm dân số hoặc có tỷ lệ trống cao. Nhưng trong trường hợp nguồn cung bị hạn chế và nhu cầu cao, những bất động sản bị bỏ trống thường tăng giá đáng kể.

Tương tự, nhu cầu cao cùng với lượng chỗ trống hạn chế cũng đánh bại quá trình sàng lọc trong thị trường cho thuê, vì chủ nhà có thể tăng giá thuê phải chăng lên mức thị trường khi người thuê chuyển đi.

Pomeroy cho biết để kế hoạch hạ giá thông qua tình trạng dư cung và sàng lọc của CMHC thành công, tốc độ tăng trưởng dân số của Canada phải chậm lại.

Một lĩnh vực xung đột khác là hành vi của chính thị trường nhà ở. Có “sự xung đột đáng kể” trong hệ thống, với những hạn chế về lao động, chi phí vật liệu cao và lãi suất cao đè nặng lên hoạt động xây nhà. Thay vì tăng mạnh như yêu cầu để đạt được mục tiêu năm 2030, số lượng nhà mới xây thực tế đã giảm 7% trong năm 2023 so với năm 2022 và có thể sẽ có xu hướng thấp hơn vào năm 2024.

Ngoài ra, các chủ đầu tư và nhà xây dựng không có xu hướng khiến thị trường tràn ngập nguồn cung dư thừa vì điều đó có thể làm giảm lợi nhuận của họ. Đúng hơn, họ có thể làm ngược lại, trì hoãn các dự án mới cho đến khi có sự chắc chắn hơn rằng các căn hộ sẽ được hấp thụ nhanh chóng.

Và nếu không đạt đến ngưỡng bán trước nhất định, các nhà phát triển dù sao cũng không thể đảm bảo nguồn tài chính cho các dự án phát triển nhiều đơn vị mới. Ngay cả bản thân CMHC cũng áp đặt những hạn chế tương tự trong việc bảo lãnh bảo hiểm khoản vay của mình.

“Hệ thống này đang bị hỏng. Về mặt thương mại, CMHC đang nói rằng chúng ta cần tăng nguồn cung trên thị trường một cách ồ ạt. Và từ phía bảo hiểm, họ cho rằng điều này quá rủi ro, chúng tôi sẽ không bảo hiểm các khoản vay này để bắt đầu xây dựng ngay từ đầu,” Pomeroy nói.

Chính sách

Ngoài việc đặt câu hỏi về cơ sở kế hoạch của CMHC, Pomeroy lập luận rằng việc chỉ tập trung vào nguồn cung là “không đủ và gây hiểu nhầm” và cần có hành động chính sách bổ sung để quản lý nhu cầu.

Để “san bằng sân chơi” giữa những người mua lần đầu và chủ sở hữu nhà hiện tại, Pomeroy ủng hộ thuế chuyển nhượng bất động sản liên bang đối với người bán.

Loại thuế này đã được áp dụng ở cấp tỉnh nhưng nhắm vào người mua. Bằng cách đánh thuế các nhà cung cấp, một phần sức mua dư thừa của họ - một trong những yếu tố đẩy giá nhà lên cao - sẽ bị xóa bỏ. Ông nói, một lựa chọn thậm chí còn tốt hơn sẽ là thuế kết hợp giữa tỉnh và liên bang đối với nhà cung cấp và loại bỏ thuế hiện tại đối với người mua.

Tuy nhiên, ý tưởng này đã “thất bại” khi được đề cập với các nhà lãnh đạo liên bang - nó “không hấp dẫn về mặt chính trị vì những lý do rõ ràng,” Pomeroy nói.

Các cuộc thảo luận hiệu quả hơn đã diễn ra về chiến lược quản lý việc mất đi các khoản cho thuê giá cả phải chăng hiện có của ông. Pomeroy khuyến nghị bổ sung một nguồn tài trợ mới vào Chiến lược Nhà ở Quốc gia để cho phép các tổ chức phi lợi nhuận mua và bảo tồn các bất động sản cho thuê giá rẻ đến trung bình hiện có, một cách tiếp cận nhanh hơn và tiết kiệm chi phí hơn so với việc xây dựng các căn hộ mới.

Ông nói: “Chắc chắn về ý tưởng mua lại, tôi đã có nhiều cuộc họp với cả văn phòng Thủ tướng và văn phòng Bộ trưởng Freeland, và họ đang xem xét nghiêm túc vấn đề đó vào lúc này. Tôi hy vọng chúng ta sẽ thấy một số loại thông báo trong ngân sách xung quanh việc cung cấp tài chính cho các tổ chức phi lợi nhuận để mua lại các tài sản hiện có.”

Trên cơ sở cấp tỉnh, Pomeroy đề nghị các chính phủ xem xét lại các chính sách kiểm soát chỗ trống để giải quyết giá thuê tăng. Trong khi chờ nguồn cung bắt kịp, giới hạn tạm thời về việc tăng tiền thuê đối với các căn hộ trống sẽ mang lại “sự hỗ trợ quan trọng” cho những người thuê nhà buộc phải chuyển đi. Các căn hộ mới được xây dựng nên được loại trừ để tránh tạo ra sự cản trở nguồn cung.

Nhu cầu dư thừa trên hệ thống cho thuê có thể được giải quyết hơn nữa bằng quy trình tiếp nhận sinh viên quốc tế và lao động nước ngoài tạm thời được “quản lý cẩn thận” hơn. Bình luận về giới hạn thị thực của chính phủ liên bang đối với nhóm, Pomeroy cho biết nó sẽ có “tác động khiêm tốn” trong những năm tới, thay vì tác động ngay lập tức.

Một trong những khuyến nghị khác của Pomeroy đã được giải quyết trong những tuần gần đây, khi chính phủ liên bang bơm thêm 99 triệu đô la vào Trợ cấp Nhà ở Canada.

Chúng ta cần bao nhiêu ngôi nhà?

Pomeroy đã ngừng đưa ra ước tính của riêng mình về số lượng nhà mà Canada sẽ cần để khôi phục khả năng chi trả vào năm 2030. Thay vào đó, ông ủng hộ một ước tính nguồn cung “thực tế hơn.”

Báo cáo nêu rõ rằng ước tính cập nhật phải bao gồm đủ số lượng đơn vị dư thừa ngoài các dự báo về nhân khẩu học và nhập cư để khả năng di chuyển và lựa chọn được kích hoạt. Nó cũng nên tính đến việc ngăn cản việc hình thành các hộ gia đình mới do giá cả cao và sự bất ổn kinh tế gây ra, đồng thời bao gồm cả việc xây dựng các căn hộ có giá cả phải chăng.

Và bất kỳ mục tiêu cung nào được điều chỉnh lại đều phải cung cấp thông tin quy hoạch của thành phố và tỉnh, cũng như các sáng kiến liên bang như Quỹ Tăng tốc Nhà ở.

Nhưng Mike Moffatt, nhà kinh tế học vàlà giám đốc cấp cao về Chính sách và Đổi mới tại Viện Thịnh vượng Thông minh, nói với STOREYS rằng nếu không có dự báo dân số cập nhật và kế hoạch quản lý tăng trưởng, việc tạo ra ước tính nguồn cung chính xác sẽ gặp nhiều thách thức.

Dự báo dân số mới nhất của Cơ quan Thống kê Canada được công bố vào tháng 8 năm 2022 và đã không còn hiệu quả. Dự báo dự đoán dân số sẽ là 42,8 triệu người vào năm 2030 theo kịch bản tăng trưởng trung bình và 44,1 triệu người theo kịch bản tăng trưởng cao. Tính đến tháng 10 năm 2023, ước tính dân số Canada là 40,5 triệu người.

Như Benjamin Tal, giám đốc điều hành kiêm Phó Kinh tế trưởng tại CIBC Capital Markets, đã lưu ý trong một báo cáo gần đây của ông, ước tính khoảng trống nguồn cung của CMHC phụ thuộc vào dân số cơ bản là 38,9 triệu người. Giả sử mức tăng dân số trung bình hàng năm là 2% cho đến năm 2030, khoảng trống nguồn cung sẽ gần hơn 5 triệu đơn vị vào cuối thập kỷ này, thay vì 3,5 triệu đơn vị của CMHC.

Moffatt nói: “Nếu chính phủ đã nói 10 năm trước, ‘Ồ, nhân tiện, vào năm 2023, chúng tôi sẽ tăng thêm một triệu người,’ thì các chính quyền thành phố, các nhà xây dựng và nhà phát triển có thể đã lên kế hoạch cho điều đó”.

“Khu vực tư nhân lẽ ra đã nhìn thấy cơ hội thị trường và chúng tôi lẽ ra đã có thể làm điều gì đó để giải quyết nó. Vì vậy, điều quan trọng hơn không nhất thiết là số lượng nhà mà là một dự báo chi tiết và đáng tin cậy. Tôi nghĩ có một số loại kế hoạch dài hạn sẽ thực sự đi được một chặng đường dài. Và sau đó chúng ta có thể tích cực hơn trong việc tăng trưởng dân số như chúng ta muốn.”

“Mọi người không thể chi 45%, 55% thu nhập của mình để sống trong một căn hộ ở Toronto. Một cái gì đó phải cho đi. Chúng ta có định xây thêm nữa không? Chúng ta sẽ giảm tốc độ gia tăng dân số? Điều gì đó phải xảy ra. Chúng ta không thể ở mức [khả năng chi trả] này mãi mãi.”

Nhiều ước tính hơn sẽ đến

Vào tháng 9 năm 2023, CMHC đã công bố bản cập nhật báo cáo về khả năng chi trả nhà ở ban đầu, nhưng ước tính khoảng trống nguồn cung không thay đổi so với dự báo năm 2022. Aled ab Iorweth, Phó Kinh tế trưởng tại CMHC, nói với STOREYS rằng một báo cáo khác sẽ được công bố vào tháng 6.

Chìa khóa của bản cập nhật mới nhất sẽ là tốc độ tăng dân số mạnh mẽ, tốc độ tăng trưởng kinh tế yếu kém và tác động của lãi suất đối với nguồn cung nhà ở, ab Iorweth cho biết.

Ông nói: “Có thể dự đoán của chúng tôi về những gì sẽ được xây dựng đã giảm xuống do điều kiện kinh tế vĩ mô không chắc chắn. Vì vậy, giữa những yếu tố đó, dự đoán tốt nhất của tôi vào lúc này là khoảng trống nguồn cung đã tăng lên.”

Về tuyên bố rằng mục tiêu 5,8 triệu ngôi nhà là dựa trên “tiền đề sai lầm,” ab Iorweth cho biết CMHC đã sử dụng dữ liệu tốt nhất có sẵn vào thời điểm đó và các kịch bản nguồn cung thay thế có trong báo cáo ban đầu nhằm minh họa “sự nhạy cảm” của các con số.

“Tôi nghĩ việc đạt được mục tiêu là vô cùng khó khăn. Một phần mục đích [của các mục tiêu] là nhấn mạnh tầm quan trọng của nguồn cung, rằng chúng ta thực sự cần tiếp tục tăng nguồn cung. Nhưng chúng ta cũng phải thực tế về thời gian cần thiết để mọi thứ được phê duyệt và phát triển. Các mốc thời gian thực sự rất dài. Nhưng tôi nghĩ một phần tầm quan trọng của báo cáo là nhấn mạnh tầm quan trọng của việc chúng ta chuyển sang nguồn cung để có thể quay trở lại cảm giác về khả năng chi trả,” ab Iorweth nói.

“Chúng ta cần tất cả các cấp chính quyền làm việc cùng nhau nhiều hơn. Chúng ta cần thời gian phê duyệt nhanh hơn. Chúng ta cần loại bỏ mọi gánh nặng thuế. Chúng ta cần nhận thức tầm quan trọng của đầu tư tư nhân, đặc biệt là trong lĩnh vực cho thuê. Thực sự, chúng ta cần phải minh bạch hơn, có khả năng dự đoán và nhanh chóng hơn. Toàn bộ hệ thống phê duyệt cần phải diễn ra nhanh hơn rất nhiều để có thể xây dựng được nhiều hơn.”

© 2024 STOREYS

BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE