Canada cần đầu tư vào nhà cho thuê cũ, không chỉ xây dựng bất động sản mới

Cần chú trọng ngang nhau đến việc bảo trì và bảo tồn các bất động sản cũ cũng như việc xây dựng những bất động sản mới.

Trên khắp Canada, nhu cầu về nhà cho thuê đang ngày càng gia tăng. Nhu cầu thuê nhà chưa từng có là kết quả của một số yếu tố, bao gồm tăng trưởng dân số của Canada, lạm phát tiếp diễn, những hạn chế đối với nguồn cung nhà cho thuê hiện có và những trở ngại liên quan đến việc xây dựng các tòa nhà chung cư mới.

Vào giữa năm 2023, dân số Canada đã vượt quá 40 triệu người. Hiện tại, Ngân hàng Thế giới ước tính dân số là 41,3 triệu người — với ước tính đạt 44,8 triệu người vào năm 2040.

Động lực lớn nhất của sự tăng trưởng dân số như vậy được mô tả là "gia tăng do di cư" hay nói một cách đơn giản hơn là nhập cư. Do đó, nhu cầu về nhà ở — đặc biệt là nhà cho thuê trong số những người Canada mới — đã tăng lên và dự kiến sẽ tiếp tục tăng.

Khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở tiếp diễn

Đối với nhiều người Canada, việc sở hữu nhà vẫn nằm ngoài tầm với. Một báo cáo từ RBC cho thấy 68% hộ gia đình Canada không thể mua nhà do lạm phát và tình trạng trì trệ tiền lương.

Cùng với nhau, lạm phát và trì trệ tiền lương đã tạo ra nhu cầu về nhà cho thuê. Nhà kinh tế đoạt giải Nobel Milton Friedman từng mô tả lạm phát là “đánh thuế mà không cần luật pháp.” Trì trệ tiền lương là hiện tượng xảy ra khi tiền lương tụt hậu so với lạm phát do hai yếu tố này không di chuyển đồng bộ.

Nghiên cứu gần đây của tôi cho thấy thực tế, hai phần ba người Canada đang ở trong tình trạng nhà ở không đủ khả năng chi trả, khiến giấc mơ sở hữu nhà trở nên khó xảy ra — hoặc ít nhất là bị trì hoãn đáng kể.

Không có gì đáng ngạc nhiên, trong 5 năm qua, tỷ lệ sở hữu nhà ở Canada đã giảm từ 68,5% xuống 66,2% và dự kiến sẽ tiếp tục giảm.

Xu hướng giảm này nhấn mạnh sự phụ thuộc ngày càng tăng vào nhà cho thuê như một giải pháp thay thế — nhưng thị trường cho thuê hiện tại không được trang bị tốt để xử lý nhu cầu.

Tình trạng nhà cho thuê cũ kỹ

Giải pháp cho cuộc khủng hoảng nhà ở của Canada không đơn giản chỉ là xây dựng các đơn vị cho thuê mới. Như nghiên cứu trước đây của tôi đã chỉ ra, gần một nửa số bất động sản cho thuê của Canada (1.026.020 đơn vị) được xây dựng từ năm 1960 đến năm 1979.

Nói cách khác, hơn 80% bất động sản cho thuê ở Canada được xây dựng trước năm 2000. Các đơn vị cũ này vẫn là xương sống của thị trường cho thuê, nhưng nhiều đơn vị cần được hiện đại hóa để duy trì khả năng tồn tại.

Trong khi các nhà hoạch định chính sách và ngành công nghiệp bất động sản theo truyền thống tập trung vào việc xây dựng các bất động sản mới, thì cũng cần chú trọng ngang nhau đến việc duy trì và bảo tồn các bất động sản cũ cũng như xây dựng các bất động sản mới.

Thách thức kép của việc xây dựng bất động sản cho thuê mới và bảo tồn những bất động sản hiện có đòi hỏi ngành công nghiệp bất động sản và chính phủ phải áp dụng cách tiếp cận kép, tập trung vào cả các dự án phát triển mới và nâng cấp các bất động sản cho thuê hiện có.

Vai trò của ngành trong việc giải quyết khủng hoảng

Để lập kế hoạch và quản lý hiệu quả các thách thức hiện tại và sắp tới trên thị trường cho thuê, cả khu vực tư nhân và chính phủ cần tập trung vào việc đầu tư dài hạn.

Việc chơi trò chơi dài hạn sẽ mang lại giá trị lớn nhất cho xã hội và doanh nghiệp. Trong lĩnh vực bất động sản, điều này bao gồm việc cam kết một cách có ý thức và có chủ ý đối với sự đổi mới, chẳng hạn như cải tạo và nâng cấp hiệu quả năng lượng. Làm như vậy đòi hỏi sự thay đổi trong tư duy từ năm tài chính sang hàng thập kỷ.

Đối với các nhà điều hành bất động sản cho thuê, quá trình này bắt đầu bằng việc đầu tư vào các bất động sản hiện có. Các nhà điều hành được tài chính hóa — những người có quản lý tinh vi, sử dụng nhiều nguồn vốn và hoạt động ở nhiều khu vực địa lý — có lẽ là những người có vị thế tốt nhất để làm điều này. Họ có nguồn lực tài chính và quy mô sở hữu để nâng cấp và hiện đại hóa các bất động sản cho thuê hiện có, đảm bảo họ có thể đáp ứng nhu cầu thuê nhà của ngày hôm nay và ngày mai.

Tài chính hóa là một bước tiến tự nhiên đối với các ngành khi chúng phát triển về quy mô và phạm vi. Trong bối cảnh bất động sản, các nhà điều hành được tài chính hóa là những nhà điều hành lớn, tinh vi và thường được chứng khoán hóa, có nghĩa là các tài sản được tập hợp lại và biến thành các sản phẩm tài chính cho các nhà đầu tư.

Ngoài khả năng tài chính và hoạt động, các nhà điều hành được tài chính hóa có trách nhiệm rộng hơn đối với một nhóm các bên liên quan đa dạng ngoài các cổ đông. Nghiên cứu mới đã chỉ ra rằng các công ty được tài chính hóa có các cam kết sâu rộng về môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp, nhấn mạnh đến các bên liên quan khác như người thuê nhà và toàn xã hội.

Tất nhiên, điều quan trọng là ngành công nghiệp cũng phải đầu tư vào xây dựng bất động sản mới để giúp chống lại nhu cầu thuê nhà ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, việc bổ sung vào vũ trụ cho thuê rất phức tạp, quan liêu và thường không giải quyết được các giải pháp nhà ở giá cả phải chăng.

Lạm phát do chi phí đẩy — khi chi phí đầu vào làm tăng giá hàng hóa cuối cùng — làm cho các công trình xây dựng mới hấp dẫn hơn so với nhà ở giá cả phải chăng. Lạm phát do chi phí đẩy dẫn đến giá cao hơn. Tuy nhiên, "xây dựng bất cứ thứ gì đều giúp ích cho mọi thứ" khi nói đến cho thuê.

Hợp tác giữa chính phủ và ngành công nghiệp

Khoản đầu tư 1,5 tỷ đô la của chính phủ liên bang để mua các tòa nhà chung cư hiện có nhằm bảo vệ và duy trì các đơn vị cho thuê giá cả phải chăng là một bước đi quan trọng đúng hướng, nhưng nó là chưa đủ.

Cần có sự hợp tác giữa chính phủ và ngành công nghiệp bất động sản để tạo ra tác động sâu rộng hơn. Mặc dù tầm quan trọng của việc bảo tồn các bất động sản cho thuê hiện có đã được hiểu rõ, nhưng cho đến nay chỉ có một chương trình khả năng chi trả cho các bất động sản cũ và hiện có ở Canada.

Để tạo ra tác động đáng kể, cần thiết lập thêm các chương trình và ưu đãi cho các nhà điều hành — đặc biệt là những người được tài chính hóa và được trang bị tốt để tạo ra sự thay đổi quy mô lớn.

Các bên tham gia tư nhân và công cần hợp tác để ban hành và tham gia vào các sáng kiến nhằm giảm chi phí và ưu tiên nhà ở cho thuê giá cả phải chăng và bảo tồn nguồn cung nhà cho thuê hiện có vì lợi ích và sự bền vững lâu dài của Canada.

Grant Alexander Wilson đã tư vấn và nhận tài trợ từ Avenue Living Asset Management.

Bản tiếng Việt của The Canada Life