Mức tăng dân số kỷ lục của Canada kết hợp với việc xây dựng nhà mới chậm lại thoạt nghe có vẻ nghịch lý. Chính phủ Canada (GoC) khẳng định nguyên nhân là do nhà ở là “bất hợp pháp” nhưng một bản ghi nhớ bí mật gửi cho người cho vay cho thấy đó là vấn đề về đòn bẩy. CMHC lặng lẽ thông báo cho những người cho vay rằng họ sẽ mở rộng mức khấu hao tối đa hoặc thời gian trả nợ. Gói hỗ trợ dành cho nhà phát triển sẽ giúp những người đi vay hoàn trả khoản vay của họ trong hai thế hệ, với những dự án có nguy cơ vỡ nợ hiện có thể kéo dài thời hạn trả nợ lên tới 55 năm.

Chương trình bảo hiểm khoản vay thế chấp nhiều đơn vị của Canada

Trong một tài liệu nhóm “được bảo vệ” gửi cho người cho vay, CMHC đã trình bày những thay đổi và mốc thời gian cho chương trình Bảo hiểm Khoản vay Thế chấp Nhiều Đơn vị (MU MLI). MU MLI là chương trình bảo hiểm thế chấp duy nhất dành cho nhà ở nhiều căn hộ, giảm rủi ro cho người cho vay khi nhà nước gánh chịu rủi ro vỡ nợ. Vốn cho chương trình này thường được huy động thông qua các nhà đầu tư, nhưng đầu năm nay Chính phủ đã bắt đầu vay tiền để mua những trái phiếu này, đặt ra mức trần là 40 tỷ đô la cho năm 2024. Ngân sách mới nhất đề xuất tăng mức trần đó lên 60 tỷ đô la, vì các nhà đầu tư đã rút vốn ở Canada với tốc độ kỷ lục.

Bất chấp tuyên bố của bộ trưởng nhà ở rằng Canada cần “hợp pháp hóa” nhà ở, những thay đổi về bảo hiểm cho thấy đó không phải là lý do khiến số lượng nhà ở mới tăng chậm lại đáng kể. Đó là do đòn bẩy quá mức mà cơ quan này đang tìm cách giải quyết bằng… tiếng trống… thêm đòn bẩy!

Người nộp thuế Canada được hỗ trợ các khoản thế chấp kéo dài tới 55 năm

Những thay đổi này đang được triển khai ở hai phân khúc cụ thể, trong đó phân khúc đầu tiên là các dự án thị trường mới. “CMHC đang kéo dài thời gian khấu hao tối đa khi bắt đầu đối với các dự án thị trường xây dựng mới từ 40 năm lên 50 năm,” bản cập nhật có hiệu lực vào ngày 24 tháng 6 năm 2024.

Canada không chỉ sử dụng đòn bẩy mới để giúp các dự án mới tiếp tục với chi phí kém hiệu quả. Việc bơm tín dụng là một phần của sự thay đổi lớn hơn, cố gắng giảm thiểu tình trạng phạm pháp xảy ra.

Các thay đổi của cơ quan tiếp tục, “Ngoài ra, với mục đích khấu hao lại như một công cụ quản lý nợ xấu, thời gian khấu hao tối đa sẽ được kéo dài từ 40 năm lên 50 năm đối với các khoản vay được phê duyệt theo Market MLI và lên đến 55 năm đối với các khoản vay được phê duyệt theo MLI Select.”

Vâng, lên tới 55 năm. Có rất nhiều vấn đề ở đây, nhưng chúng ta hãy tập trung vào một số vấn đề rõ ràng hơn.

Một giải pháp ngắn hạn tạo ra những vấn đề dài hạn, lớn hơn nhiều

Việc sử dụng nhiều đòn bẩy hơn không giúp giải quyết các nguyên tắc cơ bản kém hiệu quả của dự án mà còn khiến chúng trở nên kém hiệu quả hơn. Hầu như mọi ngân hàng trung ương đều đã đưa ra nghiên cứu cho thấy rằng nhiều tín dụng hơn chỉ làm giảm chi phí tạm thời, nhưng những chi phí đó giờ đây ít trở ngại hơn khi tăng trưởng. Điều này làm cho nó thậm chí còn đắt hơn về lâu dài, và vì cùng một lượng lao động và vật liệu cạnh tranh để giành được nhà ở nên nó sẽ khiến chi phí nhà ở cao hơn.

Điều đó có thể xảy ra hoặc không xảy ra trước khi có sự điều chỉnh, nhưng cuối cùng, đây không phải là một biện pháp phù hợp với khả năng chi trả mà chỉ là một khoản cứu trợ mà không tính đến các tác động thứ cấp và cấp ba.

Khấu hao kéo dài trong nửa thế kỷ cũng có vấn đề vì rủi ro về sau. Mặc dù có những ngôi nhà bằng gạch được xây dựng tốt có thể tồn tại được 100 năm, nhưng thực tế là các tòa nhà trở nên lỗi thời về mặt chức năng nhanh hơn nhiều nếu không được cải tạo đáng kể. Việc sử dụng hiệu quả nhất những thay đổi về đất đai, sự thay đổi đặc điểm của các khu dân cư và/hoặc tòa nhà trở nên không hiệu quả về mặt chi phí để cải tạo. Rất nhiều điều có thể xảy ra trong suốt 50 năm, khoảng thời gian của hai thế hệ.

Các nhà nghiên cứu nhận thấy tuổi thọ sử dụng của hầu hết các tòa nhà đều ngắn hơn giá trị lý thuyết thực tế. Nhà ở có tuổi thọ trung bình từ 50-60 năm, nghĩa là nhiều tòa nhà sẽ có tuổi thọ trung bình ngắn hơn khoản thế chấp thực tế.

Bản thân chính phủ ước tính thời gian sử dụng hữu ích của các tòa nhà xã hội và nhà giá rẻ từ 5 tầng trở xuống trung bình chỉ là 42 năm. Bạn nghĩ những người mua một chiếc ô tô có thời hạn sử dụng là 6 năm và gói thanh toán trong 8 năm là ngu ngốc? Ở Canada, người nộp thuế đang hỗ trợ các khoản thế chấp cho các tòa nhà dân cư trị giá hàng triệu đô la với thời gian sử dụng dự kiến ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích.

Tất cả những điều này nêu bật việc lập kế hoạch nghèo nàn và thiếu minh bạch do các nhà hoạch định chính sách thực hiện khi nói đến nhà ở. Các giải pháp ngắn hạn được áp dụng với chi phí là các giải pháp thực tế, trong khi chúng được bán hoàn toàn trái ngược với những gì công chúng cần và đang được thông báo.

Thay vì cải thiện khả năng chi trả, đây phần lớn là một gói cứu trợ dành cho nhà phát triển để củng cố giá trị đất đai. Điều này có ý nghĩa khi các nhà hoạch định chính sách nói rằng họ không bao giờ cố gắng cải thiện khả năng chi trả, họ đang cố gắng duy trì giá trị ngôi nhà để tài trợ cho các khoản đầu tư.

© 2024 Better Dwelling

Bản tiếng Việt của The Canada Life