Một chuyên gia kinh tế của TD Bank lập luận rằng các thay đổi về thế chấp được đề xuất của Ottawa có thể giúp những người mua nhà lần đầu có khả năng chi trả trong thời gian ngắn, nhưng cũng có thể làm gia tăng các điểm yếu trong nền kinh tế Canada.

Rishi Sondhi đã viết một bài phân tích về các kế hoạch của chính phủ Tự do nhằm mở rộng khả năng khấu hao trong 30 năm cho tất cả những người mua nhà lần đầu và đối với tất cả các công trình xây dựng mới, cũng như tăng mức trần giá cho các khoản thế chấp được bảo hiểm lên 1,5 triệu đô la, tăng từ 1 triệu đô la hiện nay. Cả hai thay đổi này đều có hiệu lực vào ngày 15 tháng 12.

Các khoản khấu hao dài hơn giúp những người mua tiềm năng đủ điều kiện vay các khoản thế chấp lớn hơn bằng cách giảm chi phí duy trì hàng tháng của khoản vay.

Đối với người mua nhà thông thường, Sondhi ước tính rằng các khoản khấu hao trong 30 năm được mở rộng sẽ dẫn đến sức mua tăng khoảng chín phần trăm.

Sondhi dự đoán rằng cặp động thái nhằm nới lỏng các điều kiện thế chấp tại Canada sẽ giúp kích thích mua nhà trong nửa đầu năm 2025. Ông dự kiến rằng cả doanh số bán và giá nhà sẽ cao hơn từ hai đến bốn phần trăm vào cuối năm 2026, nếu không có những thay đổi về thế chấp của Ottawa.

Nhưng Sondhi đã nói với Global News trong một cuộc phỏng vấn vào thứ Năm rằng, nhờ giá cả tăng liên quan đến chính sách này, mức tăng ban đầu về khả năng chi trả gắn liền với thời gian khấu hao dài hơn sẽ bị "xói mòn hoàn toàn" trong hai năm tới.

"Đây là một con dao hai lưỡi", ông nói. "Họ có được sự thúc đẩy trong ngắn hạn đối với hoạt động. Nhưng đồng thời, khả năng chi trả còn tệ hơn so với khi không có các chính sách này, điều này sẽ hạn chế tác động."

Việc tăng mức trần thế chấp được bảo hiểm lên 1,5 triệu đô la sẽ cho phép nhiều người Canada hơn tiếp cận được những ngôi nhà đắt tiền hơn mà không phải trả trước 20 phần trăm. Việc trả trước ít hơn số tiền đó cho một ngôi nhà cho phép người mua đủ điều kiện để được hưởng sản phẩm bảo hiểm, nhưng cũng được coi là khoản thế chấp có giá trị cho vay cao hơn.

Báo cáo của Sondhi ước tính rằng cứ năm ngôi nhà ở Canada thì có khoảng một ngôi nhà hiện có giá trị từ 1 triệu đến 1,5 triệu đô la.

Theo phân tích của Ngân hàng TD, tác động lớn nhất từ mức trần thế chấp được bảo hiểm cao hơn có thể sẽ được cảm nhận ở Toronto và Vancouver, nơi có phần lớn các ngôi nhà trong phạm vi giá đó.

Bộ trưởng Tài chính Chrystia Freeland đã bảo vệ các đề xuất của Đảng Tự do là cố ý tạo cho những người mua nhà lần đầu một "lợi thế" trên thị trường nhà ở.

Nhưng đối với một chính sách nhằm kích thích quyền sở hữu nhà ở đối với những người mua nhà lần đầu, Sondhi đã viết rằng các đề xuất này "không đạt yêu cầu."

Người Canada muốn tham gia thị trường nhà ở lần đầu tiên hiếm khi có mức thu nhập cần thiết để đủ điều kiện vay các khoản thế chấp lớn như vậy, Sondhi giải thích. Ông tính toán rằng một hộ gia đình muốn mua một bất động sản trị giá 1,45 triệu đô la sẽ cần thu nhập hàng năm hơn 225.000 đô la để đủ điều kiện vay thế chấp.

Sondhi cho biết "đó là một sự căng thẳng đối với nhiều hộ gia đình, chưa nói đến những người mua nhà lần đầu."

Các chính sách dẫn đến nhiều khoản thế chấp có giá trị cho vay cao hơn cũng có thể làm tăng thêm một số "sự mong manh" cho hệ thống tài chính Canada, Sondhi lập luận trong báo cáo của mình.

Ông trích dẫn nghiên cứu của Ngân hàng Trung ương Canada cho thấy tỷ lệ cho vay trên giá trị cao hơn khiến chủ nhà dễ vỡ nợ thế chấp hơn.

Sondhi cho biết thời hạn khấu hao dài hơn cũng ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ các cú sốc tài chính đột ngột của người Canada. Trong khi những người còn 25 năm hoặc ít hơn trong khoản thế chấp của họ có thể kéo dài thời hạn khấu hao đó như một cách để giảm thiểu lãi suất tăng, thì việc bắt đầu từ 30 năm sẽ hạn chế khả năng gia hạn thời gian hoàn vốn và cắt giảm chi phí hàng tháng của hộ gia đình.

Sondhi lưu ý rằng Canada đã có một xã hội mắc nợ rất nhiều và các chính sách này có thể khiến mức nợ tăng lên.

Ông cho biết các biện pháp khuyến khích nhiều người Canada vay các khoản vay rủi ro cao hơn có thể làm tăng rủi ro cho hệ thống tài chính nếu nền kinh tế suy thoái và thu nhập hộ gia đình bị ảnh hưởng.

Ông cho biết "Chúng là những yếu tố có thể khuếch đại suy thoái. Nó chắc chắn làm tăng tính dễ bị tổn thương trong hệ thống tài chính, cũng như nền kinh tế nói chung.”

© 2024 Global News, a division of Corus Entertainment Inc.

Bản tiếng Việt của The Canada Life