Một loạt các biện pháp đã được công bố trong những tuần gần đây - nhưng chúng sẽ có tác động gì?

Mở rộng quyền truy cập vào các khoản khấu hao 30 năm. Mức trần thế chấp được bảo hiểm cao hơn. Chấm dứt việc kiểm tra căng thẳng đối với những người nắm giữ thế chấp không được bảo hiểm chuyển đổi bên cho vay khi đến thời điểm gia hạn. Những tuần gần đây đã chứng kiến một loạt các biện pháp mới được chính phủ liên bang công bố trong lĩnh vực nhà ở và thế chấp - nhưng chúng có tác động đáng kể đến việc cải thiện triển vọng cho chủ nhà và người mua hy vọng không?

Các động thái nhằm giảm bớt những thách thức về khả năng chi trả là điều đáng hoan nghênh, nhưng các nhà môi giới và khách hàng không nên coi tin tức này là dấu hiệu của một sự thay đổi lớn khi nói đến khả năng mua nhà của mọi người đi vay, theo một chuyên gia quan hệ chính phủ hàng đầu trong ngành.

JP Boutros, một cố vấn trong lĩnh vực môi giới thế chấp và là thành viên hiện tại của Ủy ban Tư vấn Chiến lược Môi giới Thế chấp của Cơ quan Quản lý Dịch vụ Tài chính Ontario (FSRA), đã nói với Canadian Mortgage Professional rằng những người mua lần đầu nên luôn sáng suốt khi nói đến lý do mua nhà của họ.

Theo Boutros, lý do là do chi phí sở hữu nhà tăng cao, bao gồm thuế chuyển nhượng đất và phí phát triển phần lớn được trả trước, nên lợi ích tài chính của người mua mới khi ở trong ngôi nhà mà họ sở hữu chỉ bắt đầu rõ ràng sau khoảng 8 đến 10 năm.

Đối với những người mua đó, việc mua nhà nên được thực hiện với mục đích đúng đắn trong đầu - cụ thể là tìm một ngôi nhà mà họ có thể sống và yêu thích - thay vì là một khoản đầu tư hoặc mua theo kiểu FOMO. Ông cho biết "Liệu tài sản có tăng [trong ngắn hạn] cao hơn chi phí vay không? Phép tính vẫn chưa hoàn toàn chính xác".

Việc tăng mức trần bảo hiểm cao hơn dự kiến gây nhiều chú ý

Những nhân vật có ảnh hưởng và các hiệp hội trong ngành thế chấp từ lâu đã kêu gọi tăng mức trần thế chấp được bảo hiểm, mặc dù quyết định tăng mức trần lên tới 1,5 triệu đô la là điều khá bất ngờ.

Những người chỉ trích mức tăng lớn hơn dự kiến cáo buộc chính phủ có khả năng tạo ra sự hỗn loạn, làm gia tăng sự cạnh tranh và có khả năng khiến người dân Canada mắc nợ nhiều hơn trong tương lai khi họ đấu thầu các bất động sản với mức giá cắt cổ.

Đã có những đồn đoán về triển vọng quay trở lại với hình thức khấu hao thế chấp được bảo hiểm trong 30 năm ngay từ năm 2019, khi Bill Morneau còn là bộ trưởng tài chính liên bang. Chính sách đó và một sự điều chỉnh trong giới hạn thế chấp được bảo hiểm, lẽ ra phải được đưa ra từ lâu trước năm nay, Boutros lập luận. "Thật đáng tiếc khi phải mất nhiều thời gian như vậy", ông nói.

"Tất cả những điều này ở mức độ vừa phải lẽ ra phải được thực hiện cách đây ba và bốn năm và sẽ mang lại lợi ích lớn hơn cho tất cả mọi người. Bây giờ về cơ bản, nó chỉ khởi động lại mọi thứ đã xảy ra vào năm 2018 và 2019... Chúng ta sẽ biết trong một vài năm nữa, nhưng tất cả các điều kiện đều cho thấy rằng điều đó sẽ xảy ra."

Đối với những người Canada độc thân - một nhóm ngày càng tăng những người muốn mua nhà lần đầu - thì việc sống ở trung tâm của một thành phố lớn và phải gánh chịu chi phí thế chấp lớn, chưa kể đến phí chung cư và các cân nhắc khác, có thể không hấp dẫn trong bối cảnh hiện tại, Boutros cho biết.

Ông cho biết, một quyết định quan trọng mà những người mua hy vọng phải đưa ra là liệu hiện tại có hợp lý hơn khi thuê hay mua, đặc biệt là nếu chi phí thuê hợp lý hơn so với chi phí thế chấp nặng nề. Ông cho biết "Phải kiểm tra phép tính toán học."

Liệu điều đó có làm lệch thị trường hơn nữa về phía các nhà đầu tư chọn mua nơi đó, cho thuê và để người khác trả hết tiền thế chấp không? "Đó chính là vấn đề", Boutros cho biết. "Những người đó [các nhà đầu tư] sẽ quay trở lại thị trường theo những cách mà họ chưa từng làm trước đây. Tại sao tôi phải mua một nơi khi tôi có thể cho thuê nếu tôi là chủ nhà tiềm năng, và tại sao tôi lại không mua nếu tôi là nhà đầu tư?"

Boutros hoan nghênh quyết định của Văn phòng Định chế các Tổ chức Tài chính (OSFI) về việc bãi bỏ yêu cầu chủ nhà phải kiểm tra căng thẳng khi chuyển sang một bên cho vay khác khi gia hạn, một hoạt động mà ông mô tả là "chống cạnh tranh và chống người tiêu dùng."

Ông cho biết thực tế là "rõ ràng đối với tất cả mọi người trừ OSFI và một số ít người được hưởng lợi từ việc duy trì chính sách bảo hộ đó", và chỉ trích thời gian mà cơ quan quản lý phải mất để ban hành thay đổi.

"Việc OSFI mất quá nhiều thời gian để bị kéo lê đến kết quả hợp lý duy nhất đã kéo dài sự thất vọng của hàng chục nghìn người thế chấp tuyệt vọng - nhưng đủ điều kiện - khi chuyển sang các bên cho vay rẻ hơn", ông nói, "và nhắc nhở tất cả chúng ta rằng OSFI bảo vệ các ngân hàng lớn, không phải người dân Canada trung bình."

Chính phủ có thể đưa ra những biện pháp nào khác về nhà ở?

Ông nói thêm rằng vẫn còn nhiều thay đổi khác mà các cơ quan chức năng có thể cân nhắc khi nói đến việc cải thiện khả năng chi trả và tình trạng sẵn có của nhà ở, trong khi nguồn cung vẫn là một vấn đề đau đầu đáng kể.

Phí phát triển là một trở ngại đáng kể đối với việc xây dựng. Boutros cho biết: "Bạn không giúp các nhà xây dựng xây dựng dễ dàng hơn. Nhưng tương tự như vậy, các nhà xây dựng chỉ xây dựng khi có động cơ lợi nhuận thực sự và các nhà đầu tư đã thỏa mãn. Vì vậy, phải có một số cuộc thảo luận về cách tài trợ hợp lý cho các thành phố, cho dù đó là thuế thành phố hay khu vực.

"Biên giới của Thành phố Toronto, 416 có thêm 1% thuế tiêu dùng nhưng Markham có thể không, hoặc Richmond Hill hoặc Mississauga thì có, và bạn phải thảo luận nhiều hơn về khu vực và số tiền đó phải được chuyển hướng và phân bổ cho những mục đích cụ thể".

© 2024 Canadian Mortgage Professional

Bản tiếng Việt của The Canada Life