Các nhà phát triển Toronto muốn chuyển đổi văn phòng thành nhà ở nói rằng các quy tắc của thành phố là một rào cản

Các nhà phát triển bất động sản cho biết các quy định đang cản trở nỗ lực chuyển đổi các tòa nhà văn phòng trống ở Toronto thành nhà ở đang rất cần thiết – nhưng một số ứng cử viên trong cuộc bầu cử thị trưởng đang diễn ra, cũng như chính thành phố, tỏ ra sẵn sàng thảo luận về những thay đổi chính sách.

Ý tưởng chuyển đổi không gian văn phòng thành đơn vị nhà ở đã bắt đầu nổi lên kể từ khi sự thay đổi do đại dịch sang hình thức làm việc kết hợp. Các báo cáo gần đây cho thấy tỷ lệ lấp đầy văn phòng ở Canada có thể không quay trở lại mức trước năm 2020 do sự gia tăng của công việc kết hợp và RE/MAX Canada đã đề xuất các thành phố xem xét kỹ lưỡng việc chuyển đổi văn phòng thành nhà ở.

Một số thành phố như Calgary đang tiến lên với việc biến các văn phòng trống thành căn hộ. Nhưng hiện tại, không gian văn phòng ở các khu phố trung tâm thành phố Toronto phải được thay thế nếu nó bị dỡ bỏ, tạo ra rào cản lớn cho các dự án như vậy tiến lên ở thành phố lớn nhất Canada.

Jeff Hull, chủ tịch của Hullmark, một công ty phát triển và bất động sản, cho biết công ty của ông rất muốn chuyển đổi từ văn phòng sang nhà ở. Ông coi đó là một cách để tăng nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng ở một thành phố đang rất cần nó và nhận thấy sự hấp dẫn của các lập luận về tính bền vững đối với thực tiễn - rằng việc tái sử dụng một tòa nhà sẽ thân thiện với khí hậu hơn từ quan điểm khí thải, thay vì phá bỏ nó xuống và xây dựng một cái mới.

Hull nói với BNNBloomberg.ca trong một cuộc phỏng vấn qua điện thoại: “Chúng tôi rất quan tâm đến việc làm thế nào chúng tôi có thể góp phần tạo ra nhiều nguồn cung nhà ở hơn thông qua việc chuyển đổi văn phòng. “Thách thức chính là thay đổi khung pháp lý.”

Hullmark đã có một số tài sản văn phòng, bản thân chúng là những chuyển đổi từ các tòa nhà công nghiệp cũ, mà Hull cho biết có thể hoạt động như các tòa nhà dân cư. Hull cho biết, công ty cũng đã xem xét việc mua một số tài sản văn phòng khác để chuyển đổi, nhưng các quy định như quy tắc thay thế văn phòng đã ngăn cản họ lao vào đầu tư.

CÁC THÁCH THỨC

Kiến trúc sư Duanne Render, mà công ty Gensler của ông đã làm việc chuyên sâu về chuyển đổi văn phòng, cho biết cuộc thảo luận phổ biến về ý tưởng văn phòng thành nhà ở là một sự thay đổi đáng chú ý so với ba năm trước, khi ông và các đồng nghiệp sẽ “cười phá lên nếu văn phòng làm việc của ai đó đề xuất điều này.”

Ông nói, mặc dù ngày càng có nhiều người quan tâm đến việc làm cho nó hoạt động, nhưng quá trình này không phải là không có thách thức, và không phải tất cả các tòa nhà văn phòng đều là những ứng cử viên sáng giá.

Các tòa nhà được xây dựng với mục đích làm văn phòng có nhu cầu bố trí và sơ đồ tầng khác với các tòa nhà chung cư, khiến một số chuyển đổi trở nên khó khả thi hơn. Các dự án cũng tốn kém và thường cần một số hình thức hỗ trợ tài chính để khuyến khích các nhà phát triển, như ở Calgary, nơi thành phố cung cấp các khoản trợ cấp để hỗ trợ chuyển đổi trong trung tâm thành phố đang suy yếu dần sức hút.

Render lưu ý rằng động lực thị trường cũng có thể giúp tạo ra trường hợp kinh tế cho chuyển đổi. Tại Toronto, nơi giá thuê đặc biệt cao, ông cho biết các tính toán có thể giúp nhiều nhà phát triển nhảy vào lĩnh vực này.

Ông nói: “Toronto đã khá chín muồi để có thể hỗ trợ khá nhiều ứng cử viên.”

Tuy nhiên, các quy tắc cấm loại bỏ không gian văn phòng thương mại là một rào cản lớn, Render lưu ý. Nhưng với việc nhà ở là một vấn đề quan trọng trong cuộc bầu cử thị trưởng và sự quan tâm ngày càng tăng của các nhà phát triển, ông dự đoán các chuyển đổi cuối cùng sẽ diễn ra trong thành phố.

NHỮNG THAM VẤN CỦA THÀNH PHỐ VÀ CÁC DỰ ÁN ĐANG THỰC HIỆN

Gregg Lintern, nhà lập kế hoạch trưởng tại Thành phố Toronto, nói với BNNBloomberg.ca trong một email rằng “việc tăng tỷ lệ văn phòng trống do áp dụng các mô hình làm việc kết hợp là một vấn đề ảnh hưởng đến các thành phố trên khắp Bắc Mỹ, bao gồm cả Toronto.”

Thành phố đang thực hiện một nghiên cứu về các điều kiện thị trường văn phòng để xem xét “lợi ích và rủi ro” của việc chuyển đổi không gian văn phòng cho các mục đích khác và xem xét các lựa chọn chính sách “cân bằng nhu cầu văn phòng trong ngắn hạn và dài hạn và đảm bảo vai trò kinh tế của Thành phố vẫn cạnh tranh và kiên cường,” Lintern nói.

Trong khi chờ đợi, đã có một đơn xin chuyển đổi và xây dựng trên một tòa nhà văn phòng 15 tầng cũ, để biến nó thành một tòa tháp dân cư và bán lẻ hỗn hợp với hơn 100 căn hộ.

Matthew Kingston, phó chủ tịch điều hành phát triển và xây dựng tại H&R REIT, công ty đứng sau dự án được đề xuất, cho biết các cuộc đàm phán đang diễn ra với thành phố để “tìm điểm chung” khi đề cập đến chính sách duy trì văn phòng.

“Thách thức đối với chúng tôi là việc duy trì và nâng cấp này rất tốn kém, đến mức chúng tôi không thể có được sự hợp lý tài chính của dự án nếu chúng tôi thay thế hoàn toàn văn phòng,” Kingston cho biết trong một email gửi tới BNNBloomberg.ca

“Tuy nhiên quan chức thành phố đã rất cởi mở trong cuộc đối thoại với chúng tôi và đã đề xuất nhiều phương án để chúng tôi xem xét. Chúng tôi hy vọng rằng chúng tôi có thể làm việc với họ để tìm ra một giải pháp mà cả hai bên có thể chấp nhận được.”

CÁC ỨNG VIÊN THỊ TRƯỞNG NÓI GÌ?

Một số ứng viên đi đầu trong cuộc bầu cử thị trưởng sắp tới vào ngày 26 tháng 6 cũng đã cân nhắc về vấn đề này và hứa sẽ nới lỏng các quy định nếu được bầu.

Ứng cử viên Brad Bradford đã hứa sẽ thay đổi các quy tắc phân vùng để giúp việc chuyển văn phòng thành nhà dễ dàng hơn. Nếu được bầu, Bradford cho biết ông sẽ loại bỏ quy tắc yêu cầu các không gian văn phòng phải được thay thế nền móng nếu dự án phát triển được đề xuất bao gồm 20% nhà ở giá rẻ.

Ông cũng hứa sẽ “đảm bảo giảm bớt các nguyên tắc và quy tắc khác gây khó khăn cho việc chuyển đổi tấm sàn văn phòng thành nhà ở” và phê duyệt theo quyền phát triển đối với các chuyển đổi sẽ không bổ sung cho tòa nhà, nhằm tăng tốc quá trình khoanh vùng.

Chiến dịch tranh cử của Ana Bailão cho biết trong một email rằng nếu được bầu, bà sẽ “giảm các yêu cầu thay thế văn phòng khi các tòa nhà bị phá bỏ hoặc chuyển đổi để đổi lấy nhà ở giá rẻ” như một phần trong kế hoạch xây dựng 285.000 ngôi nhà mới của bà.

Chiến dịch tranh cử của Olivia Chow cho biết bà “sẵn sàng khám phá cách chúng ta có thể tạo sinh khí cho các tòa nhà văn phòng không sử dụng, bao gồm chuyển đổi một số thành nhà ở và các mục đích sử dụng khác, nhưng nó nên là một phần của cuộc thảo luận rộng hơn về cách tốt nhất thành phố có thể hỗ trợ phục hồi ở trung tâm thành phố Toronto,” trong số các mô hình khác.

Anthony Furey cho biết ông sẽ “ủng hộ 100%” việc chuyển văn phòng sang các đơn vị nhà ở dễ dàng hơn với những thay đổi về quy tắc phân vùng, mặc dù ông không coi đó là giải pháp chính cho tình trạng thiếu nhà ở của thành phố.

Nhà phát triển Hullmark, Hull cho biết ông muốn thấy sự linh hoạt và “môi trường chính sách thực sự dễ dãi” khi nói đến việc chuyển đổi văn phòng, “thừa nhận thực tế rằng những điều này sẽ khó khăn và tốn rất nhiều tiền” – nhưng ông không nản lòng bởi những rào cản hiện đang cản đường ông.

“Tôi thích giải quyết những vấn đề phức tạp mà cuối cùng, tôi nghĩ, có khả năng trở thành những điều thực sự tích cực cho tương lai của thành phố,” ông nói.

Bản tiếng Việt của The Canada Life