Tái cấu trúc phổ biến hơn trong bối cảnh kinh tế, pháp lý khó khăn hiện nay

Các nhà phát triển tại Vancouver đang phải đối mặt với sự kết hợp của các yếu tố kinh tế và pháp lý đang gây căng thẳng về mặt tài chính cho các dự án và khiến tình trạng phá sản trở nên phổ biến hơn.

Ngay cả khi các dự án không thất bại, họ vẫn có thể cần tái cấu trúc để có ý nghĩa về mặt tài chính trong một môi trường mới đặc trưng bởi sự leo thang đáng kể về chi phí và các rào cản khác.

Nhiều yếu tố đang tạo ra một môi trường đầy thách thức cho các nhà xây dựng. Chúng bao gồm lạm phát, lãi suất chủ chốt tăng vọt từ 0,25 phần trăm vào tháng 3 năm 2022 lên năm phần trăm vào tháng 6 năm 2023, thuế và chính sách phân phối lại, chi phí xây dựng tăng, chậm trễ cấp phép và thay đổi quy định xây dựng.

Chúng cũng bao gồm các giới hạn về đầu tư nước ngoài, nhu cầu trước khi bán yếu, kiểm soát tiền thuê, thuế cơ sở hạ tầng cao hơn, các vấn đề về chuỗi cung ứng, môi trường tài chính khó khăn, thế chấp xây dựng, ngừng thi công và nợ thuế tài sản.

Đôi khi, tình trạng mất khả năng thanh toán dẫn đến việc tiếp quản. Đây là lúc một chủ nợ ra tòa và xin lệnh chỉ định một bên thứ ba trung lập hoặc "người tiếp quản" để đưa ra đánh giá về doanh nghiệp và kế hoạch tiến triển.

"Chúng tôi chưa bao giờ chứng kiến nhiều vụ tiếp quản như vậy trong một chu kỳ và tôi nghĩ vẫn còn một vài vụ nữa sắp diễn ra", Tony Quattrin, phó chủ tịch của CBRE Limited, một công ty làm việc cho những người tiếp quản bán bất động sản gặp khó khăn, cho biết.

"Những tình huống như vậy đã tạo ra môi trường độc đáo này và lý do tại sao chúng ta lại chứng kiến những vụ tiếp quản này. Bạn gần như không thể dự đoán được có bao nhiêu thứ phải kết hợp cùng lúc để dẫn đến sự kiện này", ông nói.

Tình trạng mất khả năng thanh toán bất động sản gia tăng ở Canada

Tình trạng mất khả năng thanh toán ở Canada được điều chỉnh bởi Đạo luật Phá sản và Mất khả năng Thanh toán (BIA) hoặc Đạo luật Sắp xếp Chủ nợ của Công ty (CCAA).

Theo Văn phòng Định chế Phá sản Liên bang, có 283 vụ phá sản và đề xuất trong lĩnh vực bất động sản, cho thuê và xây dựng theo BIA trong quý 2 năm 2024, so với 198 vụ trong quý 2 năm 2023—tăng 43 phần trăm.

Trong khi đó, có ba thủ tục CCAA trong lĩnh vực bất động sản, cho thuê và xây dựng trong quý 2 năm 2024, không thay đổi so với quý 2 năm 2023. (Thủ tục CCAA rất hiếm đối với các dự án phát triển bất động sản và chủ yếu dành cho các tình huống phức tạp liên quan đến các hoạt động kinh doanh đang diễn ra.)

Một công ty bị coi là mất khả năng thanh toán khi không còn khả năng thanh toán các khoản nợ khi đến hạn hoặc có thể mất khả năng thanh toán trên cơ sở bảng cân đối kế toán. Một nhà phát triển có thể không có khả năng thanh toán các giao dịch hoặc nhà cung cấp, hoặc có thể có khoản vay đáo hạn không thể trả hoặc tái cấp vốn.

Trong lĩnh vực bất động sản, loại thủ tục phá sản phổ biến nhất là tiếp quản, khi chủ nợ nộp đơn kiện nhà phát triển. Một chủ nợ sẽ đến gặp thẩm phán, người sẽ lắng nghe những quan điểm bất đồng và có thể bác bỏ lợi ích của các bên.

Thường sẽ có một cuộc bán đấu giá hoặc dự án sẽ được xây dựng. Có những thời hạn hoãn tố tụng có giới hạn, vì vậy không bên nào có thể thực thi các khoản nợ của mình mà không có sự chấp thuận của tòa án. Các chủ nợ hy vọng cuối cùng sẽ được thanh toán tốt nhất có thể tùy thuộc vào thứ hạng của họ.

Sự khác biệt chính giữa các thủ tục của BIA và CCAA là sự tham gia của bên nợ và bên nợ có kiểm soát quá trình hay không. Quá trình của CCAA do bên nợ thúc đẩy và việc tiếp quản do bên chủ nợ thúc đẩy. Tổng số nợ và mục tiêu chiến lược của các bên sẽ quyết định con đường phía trước.

Dina Kovacevic, biên tập viên của Insolvency Insider, người đã quan sát thấy sự gia tăng các vụ tiếp quản bất động sản tại Vancouver kể từ năm 2021, cho biết: "Đó là một loạt các yếu tố, giống như một cơn bão hoàn hảo, sự hội tụ của nhiều yếu tố, đang kết hợp lại với nhau khiến cho một dự án bất động sản rất khó thành công trong môi trường này."

Các vụ phá sản gần đây ở Vancouver là lý do đáng lo ngại

Các chuyên gia cho biết các dự án nhà ở nhiều hộ gia đình hầu như luôn là đối tượng của các vụ tiếp quản bất động sản, thay vì các phân ngành khác như văn phòng và bán lẻ.

Vào ngày 11 tháng 1 năm 2024, sau khi Tòa án Tối cao B.C. nhận được đơn thỉnh cầu của Ngân hàng Montreal, Deloitte Restructuring Inc. đã được chỉ định làm đơn vị tiếp quản và quản lý, không có bảo đảm, một số đất đai và tài sản của Harlow Holdings Ltd., Haro-Thurlow Street Project Limited Partnership, Haro and Thurlow GP Ltd.

Theo trang web Storeys, đây là một dự án tại 1045 Haro St. và 830-846 Thurlow St. ở Vancouver, nơi các nhà phát triển đang lên kế hoạch xây dựng các tòa tháp cao 55 và 15 tầng với 516 căn hộ, không gian bán lẻ, cơ sở chăm sóc trẻ em và quảng trường công cộng.

Sau hơn năm năm không thể bắt đầu, một đợt bán được đề xuất đã thất bại và chủ sở hữu đã vỡ nợ tiền lãi vào tháng 7 năm 2023, dẫn đến việc tiếp quản.

Vào tháng 8 năm 2024, Storeys báo cáo rằng Tòa án Tối cao đã chấp thuận việc bán bất động sản cho Chard Development.

Một vụ phá sản nổi cộm khác ở Vancouver là dự án Modus, đã được tiếp quản vào tháng 5 năm 2024 khi quá trình xây dựng gần hoàn thành một nửa. Dự án của Centred Developments, thuộc sở hữu hợp pháp của Grandlake Investments Corp., được cho là 17 căn nhà phố tại ngã tư Park Drive và Granville Street. Các thủ tục được First Commercial Bank khởi xướng vào giữa tháng 2, theo Storeys, ngân hàng này nợ hơn 10 triệu đô la.

Ví dụ thứ ba là Coromandel Properties, công ty này có khoản nợ 700 triệu đô la trên 16 dự án và đã tìm kiếm sự bảo vệ của chủ nợ theo CCAA vào tháng 2 năm 2023. Theo Storeys, sau khi thoát khỏi sự bảo vệ của chủ nợ vào tháng sau, nhiều chủ nợ đã khởi xướng các thủ tục tịch biên tài sản cá nhân và một số tài sản của công ty đã được bán để thu hồi số tiền nợ cho các chủ nợ.

"Có rất nhiều cảm giác trong ngành rằng chúng ta vẫn chưa thấy hồi kết của điều này và chúng ta vẫn chưa gần ổn định", Kovacevic của Insolvency Insider cho biết. "Sẽ mất một thời gian và quá trình này sẽ diễn ra dần dần."

Có thể áp dụng các biện pháp chủ động để ngăn chặn việc tiếp quản

Khi một công ty xây dựng trở nên mất khả năng thanh toán, các chủ nợ thường chịu lỗ và không được bồi thường toàn bộ.

Các thỏa thuận mua trước khi bán có thể bị chấm dứt và bất động sản được tiếp thị lại. Đôi khi, tiền đặt cọc được trả lại sau nhiều tháng cùng với lãi suất, và đôi khi chúng không được trả lại.

Để tránh những tổn thất như vậy, bên cho vay và bên đi vay thường đạt được các thỏa thuận đồng thuận, chẳng hạn như một hoặc nhiều thỏa thuận hoãn trả nợ.

Quattrin của CBRE cho biết: "Có lẽ có rất nhiều điều như vậy đang diễn ra và bạn phải thỏa thuận hoặc bạn phải tiếp quản."

Kovacevic đồng ý. Bà cho biết: "Điều đó phụ thuộc vào tình hình, phụ thuộc vào mối quan hệ giữa bên cho vay và bên đi vay, mức độ minh bạch của bên đi vay và mức độ bên cho vay sẵn sàng hợp tác với họ."

Derek Lai, đối tác và phó chủ tịch cấp cao của Crowe MacKay LLP, là một người được cấp phép quản lý phá sản có sổ sách kinh doanh bao gồm tịch thu tài sản thế chấp và thanh lý nhà chung cư. Ông cho biết đôi khi, những người được ủy thác như ông được các bên cho vay thế chấp thuê để thực hiện cái gọi là giám sát "xem xét" theo các thỏa thuận bảo đảm.

Trong những cuộc bổ nhiệm không chính thức này, Lai có thể thực hiện đánh giá trung lập và chuyên nghiệp về khả năng tái cấu trúc và có thể đưa ra các khuyến nghị không ràng buộc cho bên vay, những người thường sẽ tuân thủ để tránh mất sự hỗ trợ của bên cho vay.

Đôi khi, ông cũng làm việc cho các bên nợ hoặc nhà xây dựng đang gặp phải vấn đề và bị các chủ nợ gây sức ép. Trước khi tiếp quản, bên vay có thể thực hiện các bước để tự bảo vệ mình và điều chỉnh các công việc của mình.

Ông cho biết "Sau COVID, chúng tôi đã chứng kiến sự gia tăng trong các quy trình do bên nợ thúc đẩy", chẳng hạn như tái cấu trúc hoặc nộp "đề xuất của Division I" theo BIA. Những đề xuất này, dành cho các tình huống ít phức tạp hơn, có thể giúp tránh được việc tiếp quản hoặc phá sản.

Lai cho biết "Chúng tôi đang chứng kiến nhiều hơn nữa các loại tái cấu trúc này thay vì chỉ tiếp quản trực tiếp."

Nếu một dự án vẫn khả thi hoặc sắp hoàn thành, “tài trợ cho bên nợ đang sở hữu” có thể cho phép một nhà xây dựng vay thêm tiền và nhận được khoản phí có khả năng xếp hạng cao hơn các khoản phí khác, cho phép dự án được hoàn thành và bán và các khoản nợ khác được trả.

Ngoài ra còn có những cách tái cấu trúc bằng cách bán tài sản, được gọi là “đề xuất thanh lý”, có khả năng cho phép một dự án tiếp tục tồn tại dưới các thực thể công ty mới.Current wave of insolvencies worse than 2007-08: expert

Làn sóng phá sản hiện tại còn tệ hơn cả năm 2007-2008: chuyên gia

Quattrin của CBRE lưu ý rằng nhóm của ông đã xử lý khoảng 11 vụ tiếp quản bất động sản trong năm nay, so với chỉ ba hoặc bốn vụ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008.

Trong Đại suy thoái, "chúng tôi đã thấy những điều này sắp xảy ra, các ngân hàng sẽ phá sản, thế giới đang sụp đổ", ông nói.

"Chúng tôi đã thấy một vài vụ tiếp quản xuất hiện, mọi người rời bỏ tài sản của họ. Chúng tôi đã thành lập một nhóm tiếp quản, chúng tôi thực sự tập trung vào những gì người tiếp quản cần ... chúng tôi đã trở thành một dịch vụ cho doanh nghiệp đó. Nếu bạn chớp mắt, mọi chuyện đã kết thúc. Chúng tôi đã thực hiện ba [vụ tiếp quản] và mọi thứ đã trở lại đúng hướng."

"Chu kỳ này [nghiêm trọng hơn nhiều, nghiêm trọng hơn nhiều", Quattrin nói.

"Nhiều sự kiện khác đã kết hợp lại khiến sự kiện này trở nên tàn khốc hơn và tôi nghĩ rằng sẽ còn nhiều điều hơn nữa xảy ra."

© 2024 Western Investor

Bản tiếng Việt của The Canada Life