Các nhà phát triển căn hộ chung cư GTA đang giảm giá lần đầu tiên sau 10 năm do doanh số bán chậm

Giá giảm, theo một báo cáo mới, là một cách mà các nhà phát triển căn hộ đang cố gắng lôi kéo người mua đầu tư vào các dự án của họ khi những thách thức về khả năng chi trả đang gia tăng.

Quý 2 năm 2023 chứng kiến thị trường căn hộ chung cư mới của Khu vực Greater Toronto Area chững lại ở một số khía cạnh. Urbanation đã báo cáo rằng giá trung bình cho các căn hộ chung cư mới trong GTA đã giảm xuống còn 1.411 đô la/ft² trong quý trước, đánh dấu mức giảm 1,3% so với quý trước, giảm 2,2% so với cùng kỳ năm trước và là lần giảm giá hàng năm đầu tiên trong phân khúc căn hộ mới của khu vực trong 10 năm.

Công ty tư vấn và nghiên cứu có trụ sở tại Toronto cho biết giảm giá là một cách mà các nhà phát triển căn hộ đang cố gắng lôi kéo người mua đầu tư vào dự án của họ khi hoạt động bán bị chậm lại.

Theo Roy Bhandari, Đồng sáng lập và là Nhà môi giới của Record for GTA-focussed TalkCondo, một số nhà phát triển cũng đang chú trọng hơn vào các ưu đãi cho người mua.

“Chúng tôi đang chứng kiến sự gia tăng của các ưu đãi mà chúng tôi thường không thấy ở các thị trường có nhu cầu cao, chẳng hạn như tiền đặt cọc thấp (giảm 5%, 10% với hợp đồng chốt trong thời gian dài), đảm bảo tiền thuê (trong đó một nhà xây dựng sẽ đảm bảo số tiền cho thuê, khiến nó người mua dễ dàng thực hiện phân tích dòng tiền của họ hơn) và các loại tín dụng kí kết hợp đồng khác (tín dụng tiền mặt, phí bảo trì miễn phí),” Bhandari viết trong email gửi tới STOREYS. “Một số nhà phát triển đang sáng tạo với ‘tạm giảm lãi suất thế chấp’ để giúp giải quyết một số lo ngại của người mua về lãi suất cao.”

Nhưng chỉ có rất nhiều nhà phát triển có thể làm được, Bhandari tiếp tục nói. “Giá của một căn hộ chung cư mới là một chức năng của nhu cầu thị trường, nhưng cũng là chi phí của các nhà xây dựng. Trong khi chi phí vẫn còn cao, chỉ các nhà xây dựng có rất nhiều lợi nhuận mới có thể khuyến khích người mua.”

Sự khác biệt liên quan đến vị trí

Mặc dù Bhandari không phủ nhận rằng nhìn chung, doanh số bán và giá cả đã giảm trong thị trường chung cư mới trong quý vừa qua, nhưng ông cũng chỉ ra một số khác biệt liên quan đến vị trí.

Ông nói: “Giá trung bình giảm 2% là do có nhiều hơn dự án ở 905 dđược tung ra (giá rẻ hơn trên mỗi foot vuông) so với 416 dự án được tung ra (giá đắt hơn trên mỗi foot vuông).

Urbanation đã báo cáo rằng khu vực 905 - là mã vùng phục vụ các thị trường ngoại ô xung quanh trung tâm Toronto - chiếm 60% tổng doanh số bán căn hộ mới trong Q2. Họ lưu ý rằng tỷ lệ đó đã đạt đến mức “cao kỷ lục.” Mặt khác, doanh số bán căn hộ mới ở Thành phố Toronto chiếm “mức thấp kỷ lục” chỉ 14% tổng doanh số bán.

Shay Asnani, một nhà môi giới khu vực Toronto với Right At Home Realty, Brokerage, cho biết: “Tôi nghĩ nơi có xung đột nội bộ đối với mọi người là khi bạn xem xét một số giá của các căn hộ ở trung tâm thành phố đang trong giai đoạn tiền xây dựng. Ví dụ, tôi đã xem các dự án ở Yorkville, với giá 800.000 đô la cho một căn hộ một phòng ngủ.”

Đối với những người có khả năng mua, sức hấp dẫn của việc đầu tư vào một sản phẩm căn hộ chung cư hoàn toàn mới hiện đang bị lu mờ bởi sự nghi ngờ rằng họ sẽ có thể thu lại khoản đầu tư của mình sau này.

“Tôi nghĩ mọi người chỉ đang đặt câu hỏi liệu căn hộ trị giá 800.000 đô la đó sẽ thực sự có giá trị gì sau 4 năm nữa khi nó hoàn thành,” anh nói. “Và khi bạn xem xét những mức giá đó của một đơn vị tiền xây dựng với suy nghĩ về giá cả trong tương lai, và sau đó bạn xem xét những gì bạn có thể mua ngày hôm nay trong một thị trường [bán lại] hơi lõm xuống và có nhiều hơn một chút sức mạnh đàm phán, người mua đang nghĩ 'tại sao tôi lại chi nhiều tiền như vậy cho một sản phẩm nhỏ hơn nhiều?'”

Thời gian thử thách dành cho nhà phát triển

Nhìn chung, phân khúc căn hộ mới của GTA đang ở trong tình trạng đầy thách thức. Đối với các nhà phát triển căn hộ có sản phẩm đã có trên thị trường — và ngay cả những nhà cung cấp căn hộ với giá chiết khấu một chút — thực tế vẫn là người mua đang quay lưng lại. Urbanation tiết lộ rằng chỉ có 4.610 căn hộ mới đã bán được ghi nhận trong GTA vào quý 2-2023. Con số đó thấp hơn 35% so với số liệu quý 2-2022 và thấp hơn 28% so với mức trung bình 10 năm của quý 2 của khu vực.

Đồng thời, theo nghiên cứu trước đây của công ty, quý 2 diễn ra sau hoạt động bán thậm chí còn chậm hơn so với quý 1, vào thời điểm đó doanh số bán căn hộ mới giảm 74% hàng năm, đánh dấu sự khởi đầu chậm nhất trong một năm kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2009.

“Nhà phát triển căn hộ nào chưa bắt đầu đào đất, tôi không biết họ sẽ thực sự làm gì. Toán học đang chống lại họ,” nhà môi giới thế chấp GTA Ron Butler của Butler Mortgage cho biết. “Họ có chi phí tài chính cực kỳ đắt đỏ và họ có thị trường căn hộ đang suy yếu.”

Butler cho biết thêm rằng chi phí phát triển “tăng vọt” chỉ làm tăng thêm danh sách những thách thức mà các nhà xây dựng phải đối mặt.

“Họ đã đi quá xa, quá nhanh. Kết hợp với chi phí tài chính, kết hợp với việc tăng chi phí vật liệu và lao động, tôi không biết liệu có nên động thổ thêm nữa đối với một số nhà phát triển trong số họ hay không.”

Nếu không có cam kết từ người mua và phải đối mặt với chi phí cao ngất ngưởng, các nhà phát triển căn hộ có thể sẽ ít có xu hướng đầu tư vào giai đoạn bán trước và phát triển tốt trong những tháng và năm tới. Và điều đó không tốt cho thị trường nhà ở đã mở rộng quá mức của GTA. Butler cho biết thêm rằng điều đặc biệt đáng lo ngại là các chung cư thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số nhà khởi công.

“Nếu các dự án này bị tạm dừng, số lượng nhà mới tung ra thị trường sẽ giảm dần và giảm dần và giảm dần trong hai đến ba đến bốn năm tới trừ khi có điều gì đó thay đổi hoàn toàn với giá bất động sản hoặc bất động sản hoặc lãi suất. ”

Bản tiếng Việt của The Canada Life