Các ngân hàng thuộc Big Five hỗ trợ hầu hết các nhà đầu tư căn hộ có dòng tiền âm của Toronto

Các ngân hàng Canada đã thống trị thị trường nhà đầu tư thế chấp tại Greater Toronto. Dữ liệu của CIBC cho thấy Big Five đã nắm giữ 75% các khoản thế chấp của các nhà đầu tư các căn hộ đã hoàn thành tại Toronto vào năm 2023. Chỉ có một vấn đề - hầu hết các khoản thế chấp đó là dòng tiền âm - tiền thuê không khớp với khoản thanh toán, thuế tài sản và phí bảo trì đối với căn hộ. Big Five ngày càng hỗ trợ các khoản thế chấp đối với các tài sản có giá giảm và dòng tiền âm.

Big Five của Canada đã hỗ trợ 75% các nhà đầu tư căn hộ chung cư mới của Toronto

Các ngân hàng Big Five của Canada đã hỗ trợ toàn diện cho các nhà đầu tư căn hộ chung cư mới vào năm ngoái. Họ đã tài trợ 75% nợ thế chấp cho các căn hộ chung cư do nhà đầu tư sở hữu đã hoàn thành vào năm 2023. Con số này tăng 20 điểm so với năm trước và hóa ra dòng tiền trung bình là âm.

Các ngân hàng Big Five của Canada chiếm 75% thị phần cho vay của nhà đầu tư tại Toronto

Các căn hộ đầu tư tại Greater Toronto và vị thế dòng tiền trung bình theo danh mục cho vay. Đối với các căn hộ hoàn thiện năm 2023.

Nguồn: Urbanation; Teranet; CIBC.

Các khoản thế chấp đối với những bất động sản này do Big Five nắm giữ có dòng tiền âm sâu sắc. Dòng tiền trung bình thiếu 359 đô la mỗi tháng so với chi phí thực tế. Khoảng 30% các khoản thế chấp của nhà đầu tư hoàn thành vào năm 2023 có dòng tiền âm 1.000 đô la trở lên mỗi tháng. Đó là một vấn đề lớn khi xem xét đến một tỷ lệ lớn các đơn vị phù hợp với tiêu chí này.

Hơn 3 trong 4 nhà đầu tư đòn bẩy có dòng tiền âm vào năm 2023

Như đã thảo luận, phần lớn các dự án chung cư mới hoàn thành tại Greater Toronto hiện có dòng tiền âm. Hơn 3 trong 4 (77%) dự án mới hoàn thành do nhà đầu tư sở hữu vào năm 2023 có dòng tiền âm tại Toronto. Đây là mức tăng lớn lên tới 25 điểm, nhưng đây không hoàn toàn là điều mới mẻ. Gần một nửa (44%) các dự án chung cư mới hoàn thành do nhà đầu tư đòn bẩy sở hữu có dòng tiền âm kể từ năm 2017.

Điều đó có thể khiến một số người ngạc nhiên, đặc biệt là vì các dự án chung cư tại Toronto đã mang lại khoản lợi nhuận khổng lồ cho nhiều nhà đầu tư. Điều quan trọng cần nhớ là dòng tiền âm hoặc tài sản có lãi âm thường là một trò chơi có chủ đích đối với giá trị giao dịch. Nhiều nhà đầu tư này là những chủ nhà đầu cơ (hay còn gọi là chủ đầu cơ), hoặc là cược rằng giá thuê sẽ sớm tăng và/hoặc giá trị tài sản sẽ tăng nhanh hơn. Tăng tiền thuê nhà thêm 300 đô la mỗi tháng không phải là vấn đề lớn nếu giá nhà tăng 10.000 đô la/tháng, phải không?

Rủi ro nào? Giá chung cư Toronto trượt dốc, các vấn đề đòn bẩy tài chính trầm trọng hơn

Đó là một phần của vấn đề. Giá chung cư bán lại tăng vọt 145% từ tháng 1 năm 2016 đến tháng 4 năm 2022. Trung bình là 6.200 đô la mỗi tháng, khiến dòng tiền âm 1.000 đô la/tháng gần như là điều dễ chịu. Mọi chuyện thay đổi khi lãi suất bắt đầu tăng và giá giảm 13% vào tháng 6 năm 2024, trung bình giảm 3.900 đô la/tháng. Không chỉ dòng tiền của các căn hộ này âm mà việc bán cũng đòi hỏi phải chịu lỗ.

Quay trở lại, điều đó đặt ra nhiều câu hỏi về cách Big Five có thể đánh giá rủi ro của người đi vay. Họ đã tranh giành để cho vay vốn cho các hoạt động đầu cơ có dòng tiền âm, trong khi giá của những tài sản này đang giảm. Họ có đang bảo lãnh các khoản vay này với dự báo đầu cơ không? Có vẻ như điều này được hỗ trợ bởi giả định rằng giá cả và tiền thuê nhà sẽ tăng do dân số tăng. Tuy nhiên, điều này không tính đến thực tế là giá cả đã đẩy các hộ gia đình đến mức ngay cả vùng đô thị Toronto hiện cũng chứng kiến tình trạng nhà ở bỏ trống tăng lên và giá thuê nhà đình trệ, mặc dù dân số tăng nhanh.

Bản tiếng Việt của The Canada Life