Các khoản thế chấp thanh toán cố định có lãi suất thay đổi đã cứu nền kinh tế Canada như thế nào và tại sao tương lai của chúng có thể gặp rủi ro

Nền kinh tế Canada cho đến nay đã xoay sở để ngăn chặn suy thoái kinh tế và loại bỏ chu kỳ thắt chặt lãi suất nhanh nhất trong lịch sử quốc gia.

Và một trong những lý do chính cho điều đó là do sự phổ biến của các khoản thế chấp thanh toán cố định có lãi suất thay đổi, mà các chuyên gia cho rằng đã bảo vệ người vay khỏi toàn bộ tác động của việc tăng lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada.

Lãi suất biến đổi thanh toán cố định, được cung cấp bởi các ngân hàng như RBC, TD, BMO và CIBC, có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng của người đi vay vẫn giữ nguyên khi lãi suất tăng, trong khi phần dành cho chi phí lãi vay tăng và số tiền trả nợ gốc giảm.

Ron Butler của Butler Mortgage nói với CMT: “Tôi không nghi ngờ gì về việc các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi [thanh toán cố định] này là lý do khiến không có suy thoái kinh tế hiện nay.”

“Nếu mọi người tiêu dùng có lãi suất thay đổi ở Canada đều có khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh giống như những khoản thế chấp do Scotiabank và Ngân hàng Quốc gia cung cấp [nơi các khoản thanh toán dao động khi lãi suất thay đổi], thì chúng ta sẽ có một cuộc suy thoái thực sự ngay bây giờ,” ông nói thêm. “Chi tiêu tùy ý sẽ bị cắt giảm triệt để ngay lập tức.”

Ben Rabidoux của Edge Realty Analytics cho biết, những loại thế chấp này không chỉ trì hoãn cú sốc thanh toán khi những người vay này gia hạn khoản thế chấp của họ, mà chúng còn thực sự “phóng đại các vấn đề trong tương lai.”

Đó là bởi vì bất kỳ khoản thế chấp nào đã được khấu hao âm, trong đó các khoản thanh toán không đủ để trang trải phần gốc và khoản thế chấp bắt đầu tăng lên, sẽ cần phải thấy các khoản thanh toán tăng cao hơn nữa để giải thích cho sự khác biệt đó, Rabidoux giải thích.

“Vì vậy, bây giờ bạn đang khấu hao số dư lớn hơn trong một khoảng thời gian ngắn,” ông nói. “Bạn có thể đưa ra lập luận rằng chúng tôi đã làm tác động trong thời gian tới, nhưng sẽ khiến nó trở nên tồi tệ hơn trong tương lai.”

Rabidoux lưu ý rằng việc trả nợ gốc đã giảm xuống thấp hơn so với mức từng thấy trong đại dịch năm 2020 khi hàng trăm nghìn người vay thế chấp được người cho vay hoãn thanh toán thế chấp.

“Điều đó hoàn toàn là do các khoản thế chấp lãi suất biến đổi có khả năng thanh toán cố định, đang kéo dài thời gian khấu hao,” ông giải thích, và đồng thời hạ thấp phần trả nợ gốc.

Nhưng khi bạn nhìn vào phần lãi suất, “nó đã cao như trong 50 năm qua,” Rabidoux chỉ ra. “Vì vậy, người Canada đang cảm thấy điều đó ở toàn bộ mức độ, tuy nhiên vì các khoản trả nợ gốc đã giảm quá nhiều, nên điều đó đã làm dịu đi tác động.”

Một trong nhiều yếu tố góp phần tạo nên một nền kinh tế bền vững

Nền kinh tế của Canada cho đến nay vẫn tiếp tục vượt trội so với kỳ vọng khi đối mặt với việc tăng lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada. Trong các dự báo của riêng ngân hàng turng ương, mặc dù dự kiến tốc độ tăng trưởng GDP sẽ chậm lại trong năm tới—mức tăng trưởng hàng năm là 1,2% vào năm 2024 sau tốc độ tăng trưởng dự kiến là 1,8% vào năm 2023—nhưng hiện tại ngân hàng dự kiến đất nước sẽ vượt qua suy thoái.

Mặc dù Rabidoux không tin rằng các sản phẩm thế chấp thanh toán cố định lãi suất biến đổi hoàn toàn chịu trách nhiệm cho sức mạnh đáng kinh ngạc của nền kinh tế, nhưng ông xếp chúng vào số ba yếu tố đóng góp hàng đầu.

“Tôi muốn nói trước hết là khoản tiết kiệm liên quan đến đại dịch, vẫn còn rất cao. Và tôi nghĩ rằng tất cả mọi người, bao gồm cả tôi, đã đánh giá thấp số tiền khổng lồ đó,” ông nói. “Điều thứ hai tôi muốn nói là nhập cư. Khi bạn nhận được 3% tốc độ tăng trưởng dân số, theo mặc định, nền kinh tế đang tăng trưởng 3% chỉ để đứng yên.”

Chỉ riêng trong quý hai, dân số trong độ tuổi lao động đã tăng 238.000 người, mức tăng hàng quý lớn nhất được ghi nhận, theo Cơ quan Thống kê Canada.

“Thứ ba hoàn toàn là cấu trúc của thị trường thế chấp, ví dụ như các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi nhưng có thanh toán cố định này,” Rabidoux nói.

Các khoản thế chấp lãi suất biến đổi nhưng thanh toán cố định sẽ có sẵn trong tương lai?

Không có gì bí mật khi các cơ quan quản lý đã đặt tầm nhìn thẳng vào việc bảo lãnh phát hành thế chấp, điều này có khả năng ảnh hưởng đến sự sẵn có của các sản phẩm thế chấp có lãi suất thay đổi nhưng thanh toán cố định.

Cơ quan quản lý ngân hàng của Canada, Văn phòng Định chế các Tổ chức Tài chính (OSFI), đã chỉ ra chúng trong Triển vọng Rủi ro Hàng năm cho năm 2023-2024.

“…chúng tôi đang tích cực đánh giá rủi ro do các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi thanh toán cố định gây ra để xác định xem cách xử lý vốn hiện tại có phù hợp với mục đích hay [nếu] các sửa đổi được đảm bảo,” OSFI cho biết vào tháng 4.

Để trả lời các câu hỏi cho phần này, OSFI nói với CMT rằng mặc dù họ “không điều chỉnh các sản phẩm thế chấp cụ thể và không thể bình luận về ý nghĩa kinh tế rộng lớn hơn của các sản phẩm cụ thể do các tổ chức chọn lọc cung cấp,” nhưng họ “hy vọng rằng tất cả các khoản cho vay thế chấp của liên bang quy định người cho vay tuân theo các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành thận trọng và thực hành quản lý rủi ro hợp lý.”

Vào tháng 7, OSFI đã công bố những thay đổi được đề xuất đối với các yêu cầu về vốn sẽ ảnh hưởng đến những người cho vay và công ty bảo hiểm thế chấp của Canada Theo các hướng dẫn được đề xuất, người cho vay sẽ được yêu cầu nắm giữ nhiều vốn hơn phù hợp với rủi ro gia tăng của các khoản thế chấp trong khấu hao âm với tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) trên 65%.

Và vào tháng 1, OSFI đã công bố những thay đổi được đề xuất đối với hướng dẫn B-20, điều chỉnh việc bảo lãnh phát hành thế chấp. Các biện pháp về khả năng trả nợ được đề xuất bao gồm các hạn chế về khoản vay trên thu nhập (LTI) và nợ trên thu nhập (DTI), các hạn chế về khả năng thanh toán nợ và các bài kiểm tra căng thẳng về khả năng chi trả lãi suất.

OSFI xác nhận với CMT: “Chúng tôi đang xem xét cẩn thận các đệ trình nhận được như một phần của cuộc tham vấn này và dự kiến sẽ đưa ra một bản tóm tắt phản hồi của các bên liên quan và các bước tiếp theo vào mùa thu.”

Vì vậy, điều này có ý nghĩa gì đối với tương lai của các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi nhưng thanh toán cố định ở Canada? Một số, như Rabidoux, tin rằng ngày của chúng có thể đếm được.

“Tôi nghĩ rằng có khả năng chúng sẽ đắt hơn vì các ngân hàng sẽ phải gánh thêm chi phí tuân thủ liên quan đến nó. Việc bảo lãnh phát hành sẽ chặt chẽ hơn ở mức tối thiểu,” Rabidoux nói. “Và tôi nghĩ có khả năng chúng sẽ biến mất hoàn toàn.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life