Sau đà chạy đầy lo lắng kéo dài 27 tháng với mức tăng lãi suất 475 điểm cơ bản, Thống đốc Ngân hàng Canada Tiff Macklem đã biến thành ông già Noel mùa hè vào thứ Tư, cắt giảm 25 điểm cơ bản trong lãi suất cho vay chủ chốt của Canada.

Động thái này mang lại cho những người thế chấp hy vọng rằng còn rất nhiều điều khác sẽ đến. Và nếu lịch sử là người dẫn đường, họ sẽ đạt được ước muốn của mình.

Các thị trường hiện đang định giá hoàn toàn cho quyết định cắt giảm lãi suất vào tháng 9 và tháng 12. Nhưng nếu lạm phát diễn biến và chúng ta không nhận được dữ liệu việc làm bùng nổ trong thời gian chờ đợi, đợt cắt giảm tiếp theo có thể được kéo dài sang tháng 7.

Nhìn chung, các thị trường kỳ vọng mức cắt giảm lãi suất hơn 200 điểm cơ bản trong chu kỳ này và có thể kéo dài đến hết năm tới. Điều đó sẽ đúng lúc đối với phần lớn những người phải đối mặt với việc gia hạn thế chấp - hầu hết đều đáo hạn vào năm 2025 và 2026.

Nó cũng đủ để biến lãi suất thay đổi thành tỷ lệ được yêu thích nhất nhằm giúp mọi người tiết kiệm nhiều tiền nhất trong 5 năm tới, ít nhất là trên giấy tờ.

Điều đó nói lên rằng, điều tối quan trọng là mọi người phải so sánh xung quanh, vì biển giá được quảng cáo chứa đầy rác. Trên thực tế, ví dụ, lãi suất thay đổi trung bình không có bảo hiểm được quảng cáo cao hơn lãi suất được quảng cáo thấp nhất là 63 điểm cơ bản.

= Trong mọi trường hợp, với lãi suất cơ bản chỉ giảm 25 điểm cơ bản xuống còn 6,95%, chưa đến lúc tổ chức một bữa tiệc tự do tài chính. Để tránh xảy ra khủng hoảng kinh tế, việc cắt giảm lãi suất có thể là một quá trình kéo dài, kéo dài đến hết năm tới - giả sử các dự báo của thị trường là chính xác.

=Và điều đó phù hợp với lịch sử, cho thấy chu kỳ cắt giảm thông thường phải mất hơn một năm để diễn ra.=

Theo hầu hết các dự báo đúng đắn, nền kinh tế này sắp gặp phải một giai đoạn khó khăn, với tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, tăng trưởng GDP chậm chạp, tiếp tục gia hạn thế chấp đau đớn và vỡ nợ gia tăng (mặc dù không phải là các vụ vỡ nợ thảm khốc kiểu Khủng hoảng Tài chính Toàn cầu). Tất cả điều này là đủ để đẩy nhanh đà giảm lãi suất.

Tuy nhiên, những người cảnh giác với rủi ro thanh toán sẽ không bị ảnh hưởng. Nhiều người sẽ bám vào những lời mà Thống đốc Ngân hàng Trung ương Canada đã thốt ra hôm thứ Tư: “Một số động lực dẫn đến… lãi suất rất thấp có vẻ như đang giảm bớt.” Điều đó có thể đủ để để lại sự nghi ngờ dai dẳng trong tâm trí những người đi vay vừa chứng kiến lãi suất tăng vọt.

Và lời cảnh báo của Macklem có giá trị. Bất chấp tác động giảm phát của lãi suất cao hơn và những tiến bộ trong chuỗi cung ứng và AI, bóng ma rủi ro lạm phát vẫn còn tồn tại.

Điều quan trọng là không để nỗi sợ hãi dẫn dắt các quyết định của bạn. Những người đi vay thận trọng vẫn nên đánh cược theo tỷ lệ. Vâng, lãi suất cố định 5 năm mang lại sự bảo vệ thanh toán mạnh mẽ với chi phí hợp lý. Tuy nhiên, nhiều khoản thế chấp kỳ hạn 5 năm cũng linh hoạt như một con gà tây đông lạnh (hãy nghĩ đến mức phạt trả trước cao) và có xu hướng hoạt động kém khi lãi suất tăng cao hơn mức trung bình 10 năm.

Đó là lý do tại sao, ngay cả đối với những người đi vay thận trọng, họ vẫn có thể muốn xem xét lãi suất cố định trung hạn hoặc lãi suất kết hợp (một phần cố định/một phần biến đổi). Những điều khoản này ít nhất cũng cung cấp một số khả năng về khả năng lãi suất thấp hơn trong tương lai.

Tất nhiên, mặc dù điều này không xảy ra thường xuyên nhưng lãi suất có thể đảo chiều cao hơn sau một vài lần cắt giảm. Điều đó có thể xảy ra nếu lạm phát trở lại. Mặc dù ưu thế vượt trội của các chỉ số cho thấy khả năng xảy ra lần này là thấp, nhưng trong những trường hợp như vậy trước đây, lãi suất đã phục hồi mạnh mẽ trong vòng chưa đầy sáu tháng.

Đối với hầu hết những người tham gia thị trường thế chấp, lãi suất thay đổi mang lại quá đủ sự bảo vệ cho khoản thanh toán tăng lên, do các khoản thanh toán được cố định - trừ khi lãi suất hoàn toàn tăng vọt.

Và thậm chí sau đó, có một số người cho vay (ví dụ: BMO và CIBC) thường giữ các khoản thanh toán của người vay cố định  mặc dù lãi suất cơ bản của họ tăng vọt.

Nói cách khác, lãi suất thay đổi đáng để đặt cược ở đây đối với những người đi vay có đủ điều kiện, an toàn về tài chính, đặc biệt là ở gần đỉnh của chu kỳ lãi suất mà việc cắt giảm lãi suất mới bắt đầu.

Và nếu bạn đang đi tìm kiếm nhà để mua và muốn bắt đầu khoản thế chấp của mình, bạn sẽ rất vui khi biết rằng các khoản thanh toán sẽ giảm bắt đầu từ ngày mai. Món quà 25 bps của Ngân hàng Trung ương Canada giúp giảm khoản thanh toán ban đầu xuống 63 đô la một tháng cho khoản thế chấp 400.000 đô la - giả sử còn bất kỳ ngôi nhà nào ở Canada để mua với khoản vay nhỏ đó.

Robert McLister là nhà chiến lược thế chấp, nhà phân tích lãi suất và biên tập viên của MortgageLogic.news. Bạn có thể theo dõi ông trên X tại @RobMcLister.

© 2024 Financial Post

Bản tiếng Việt của The Canada Life